매매계약 일방 파기 어떻게 대처해야 할까?
부동산과 관련된 법적 분쟁은 일상 생활에서 끊임없이 발생할 수밖에 없는데요.
최근 저희 사무실에 가장 많이 들어오는 문의중의 하나가 "일방적인 계약 파기에 대한 대처방안"입니다.
얼마전까지 부동산 가격이 폭등해서 사회에 많은 혼란이 가중되고 있었습니다. 더 이상 오르면 감당할 수 없겠다는 생각을 한 서민들이 영끌을 해서 너도나도 부동산을 구매했습니다.
파는 입장(매도인)에서 매매 계약을 체결하였는데, 며칠 후에 가격이 갑자기 오르게 되면 어떤 생각이 들까요?
자기가 잘못한 것도 없는데 후회와 자책하는 마음이 들 수밖에 없습니다. 며칠만 더 늦게 다른 사람에게 팔았더라면 더 큰 이익을 얻을 수 있었으니까요.
자연스럽게 이 경우 파는 쪽은 매매 계약 파기를 진지하게 고민하게 됩니다.
부동산 가격이 하락하고 있는 현재의 시점에는 반대의 상황도 많이 발생합니다. 조금만 지나면 더 떨어질 것인데 괜히 비싼 가격으로 부동산을 구매했다고 생각하며 계약 체결을 후회하는 것이죠.
위약금을 물어주더라도 매매가격 상승분이 위약금을 상쇄할만큼 크다면 돈을 물어주고 팔지 않는 것이 파는 사람 입장에서는 더 이득일 수밖에 없습니다.
따라서 매도인은 매수인에게 계약 파기 통보를 하게 되는데요. 요즘같이 부동산 가격이 하락하는 추세에서는 매수인이 매도인에게 일방적인 계약 파기를 통보하기도 합니다.
오늘은 매도인의 계약 일방 파기에 대해서 매수인이 대응하는 방법을 말씀드리도록 하겠습니다.
매도인의 일방적인 계약 파기 통보에 대하여 매수인이 대처할 수 있는 방안은 크게 두 가지입니다.
(1) 매도인의 일방적인 파기에 대한 책임을 물어 위약금을 청구하던지,
(2) 계약의 이행을 요청하며, 소유권이전등기를 하는 쪽으로 가닥을 잡는 것입니다.
(1)의 경우 위약금에 대한 약정이 있는지가 핵심인데, 위약금 약정이 존재한다면 문제는 굉장히 손 쉽게 해결이 됩니다.
문제는 (2)의 경우인데요. 계약의 이행을 요구하며 소유권이전등기를 해줄 것을 매도인에게 요청한다고 하더라도 이미 계약을 파기한 매도인이 이러한 요청을 들어줄리가 없습니다.
그렇기 때문에 이 경우에는 소송을 통한 강제적인 문제 해결을 강구할 수밖에 없습니다.
(2)의 방향을 선택하셨다면, 소유권이전등기청구소송을 제기해 승소할 수 있는 조건들을 만들어 두시는 것이 좋습니다.
매도인으로부터 일방적인 계약 파기를 당한 후 많은 분들이 "승소가능성"에 대해 문의를 하시는데, 승소 가능성은 골든 타임에 어떠한 방식으로 대응을 했는지에 따라서 달라지게 됩니다.
계약금 일부를 지급받은 이후에 단순 변심으로 계약을 파기하는 경우가 많은데 이 경우, 계약금 잔액과 중도금 일부를 매도인에게 지급한 이후에 소유권이전등기를 요구하는 방식을 생각해볼 수 있습니다. 매도인이 이를 거부할 경우 바로 소송을 제기하는 것이죠.
계약법의 원칙이 "약속은 지켜져야 한다."는 것이기 때문에, 내 쪽의 의무를 모두 이행한 이후에 상대방에게 의무를 이행해줄 것을 청구하는 쪽으로 그림을 만들어 놓으면 소송에서 좋은 결과를 얻을 수 있습니다.
소유권이전등기청구소송을 제기하며, 매매 목적 부동산에 부동산 처분금지가처분을 신청 하면 집주인을 강하게 압박할 수 있습니다.
"승소가능성"은 계약 체결, 파기 단계에서 어떠한 방식으로 대응했는지에 따라 크게 달라지게 되므로, 소유권이전을 원하시는 분들은 소송 전부터 소송에 이길 수 있는 증거를 만들어 두기 위해 부동산 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
위약금청구소송, 소유권이전등기청구 소송은 구체적인 계약조건, 보유하고 있는 증거자료에 따라 달라지기 때문에, 승소가능성을 높이고 싶으신 분들은 초기 단계에서부터 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
