안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 법적 분쟁에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험을 바탕으로 도움이 필요하신 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
부동산 관련 법적 분쟁은 그 양상이 복잡하게 진행되는 편입니다. 그 이유는 부동산을 둘러싼 권리관계가 매우 복잡하기 때문입니다.
가등기 말소소송 진행 전 검토해야 할 사항
부동산을 둘러싼 권리관계들은 부동산 등기부등본을 통해서 확인할 수 있지만, 전문적인 용어를 사용하는 탓에 그 의미를 이해하지 못하는 경우가 많습니다.
예컨대 경매 절차에서 '가등기'가 설정되어 있다는 사실을 알고도, 그 의미를 잘 알지 못해 입찰을 했다가 큰 손해를 보는 경우가 충분히 있을 수 있습니다.
가등기는 실제 거래관계에서 많이 이용되는 제도입니다. 하지만 그 특성으로 인해 다른 사람이 불측의 손해를 보게될 수 있습니다.
가등기는 우리 법제가 정식으로 인정하는 제도이지만, 이를 악용하여 사기를 치는 경우도 드물지 않게 일어납니다.
전세사기 사건에서 가등기를 악용하는 경우가 바로 그렇습니다. 전세사기범들끼리 서로를 못믿어 가등기를 설정하는데, 이것이 나중에 세입자들의 발목을 잡게되는 경우가 많습니다.
가등기는 강력한 권리제한사항이기 때문에, 경매에서 가등기가 설정된 매물은 기피 대상 1순위이기도 합니다.
그런데 어쨌거나 해당 부동산을 둘러싼 이해관계를 가지고 있는 사람들은 가등기와 설정된 문제를 해결해야 하는 경우가 있습니다.
특히나 허위로 설정된 가등기가 정상적인 권리행사를 방해하고 있다면 가등기 말소소송을 제기해 문제를 해결하는 방법을 적극적으로 검토해보아야 합니다.
가등기는 부동산에 관하여 매매계약을 진행할 때 본등기를 하기 전에 예약자의 권리를 확보하기 위해 설정하는 등기입니다.
가등기는 본등기를 예약을 해두는 기능을 하는데, 이 때문에 가등기 시점과 본등기 시점 사이에 거래관계가 발생하면 큰 손해가 발생할 수 있습니다.
우리법제상 가등기 권리자가 본등기를 실행하면 가등기 설정후 본등기 실행 전까지 설정된 법률관계가 무효화되기 때문입니다.
본등기가 실행되면 그 효과는 가등기 시점으로 소급하게 되고, 그 중간에 진행된 법률관계의 효력은 부정되는 것입니다.
이것이 정상적인 거래인 경우라면 어쩔 수 없지만, 위에서 말씀드린 것처럼 실제 거래계에서는 이러한 가등기의 효력을 악용하는 경우가 상당히 많이 일어납니다.
특히나 채무 초과 상태에 있는 채무자가 자신의 재산을 은닉하기 위해 가등기 제도를 악용하는 경우가 많습니다.
허위로 설정된 가등기로 인하여 피해를 보고 있다면 이에 대하여 가등기 말소소송을 진행해 권리를 회복할 필요가 있습니다.
허위의 원인을 이유로 한 가등기 말소소송의 난이도는 매우 높은 편입니다. 가등기가 허위라는 사실을 입증할 책임이 소송을 제기하는 자에게 있기 때문입니다.
또한 가등기 설정행위가 사해행위라는 것을 이유로 가등기 말소소송을 진행하는 경우도 있는데, 이 경우에는 법에서 정한 기간 내에 소송을 제기해야만 합니다.
우리 민법은 사해행위취소소송의 경우 사해행위를 안 날로부터 1년 또는 사해행위가 있었던 5년 이내에 소송을 제기하지 않으면 부적법한 것으로 규정하고 있습니다.
가등기가 설정되어 있는 매물은 경매 절차에서도 골칫거리이고, 실제로 가등기와 관련된 문제는 그 해결이 복잡한 경우가 일반적입니다.
소송의 실익, 승소 가능성, 소송 진행의 방향 등 검토할 사항이 워낙 많기 때문에 본격적인 법적조치를 진행하기 전 부동산전문변호사와 상담을 진행해보시는 것이 좋습니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 법적 분쟁에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
가등기 말소소송 등 부동산과 관련된 복잡한 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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가등기 말소소송 진행 전 검토해야 할 사항