건물철거소송 중 상대방이 점유취득시효를 주장한다면?
오늘은 건물철거 및 토지인도 소송에서 주로 문제가 되는 "점유취득시효"에 대해서 여러분들에게 말씀드리려고 합니다.
"점유취득시효"란 점유자가 20년 간 소유의 의사로 부동산을 평온, 공연하게 점유하는 경우에 소유권을 취득하게끔 하는 제도를 말합니다.
건물철거 및 토지인도소송을 제기하였는데, 상대방이 점유취득시효를 주장할 경우에는 패소 판결이 선고되게 됩니다. 따라서 건물철거 및 토지인도 소송 제기를 고민하시는 분들은 전문 변호사와 상담을 하여 승소 가능성 등을 상담받으시는 것이 반드시 필요합니다.
민법 제245조는 "점유로 인한 부동산소유권의 취득기간"이라고 하여, "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 보둥산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다."고 규정하고 있습니다.
20년 점유 등 민법에서 규정한 일정한 조건들을 충족시키면 부동산에 대한 소유권 취득을 인정하고 있는 것인데요. 부동산 소유권을 취득하는 사람의 입장에서는 좋은 일이지만, 난데없이 소유권을 빼앗기는 사람의 입장에서는 매우 억울한 일이 아닐 수 없는데요.
그렇다면 민법은 왜 이러한 제도를 인정하고 있는 것일까요? 대법원은 이에 대해서 다음과 같이 판시하며, 그 이유를 밝히고 있습니다.
"취득시효제도는 법률관계의 안정을 기하기 위하여 일정한 사실상태가 상당기간 계속된 경우에 그 사실상태가 진실한 권리관계와 일치하느냐의 여부를 따지지 아니하고 그 사실상태를 존중하여 이를 진실한 권리관계로 인정하려는 제도로서 민법 제197조 제1항이 점유자는 소유의 의사로 선의, 평온 및 공연하게 점유하는 것으로 추정한다고 규정하고 있는 터이므로 점유자의 시효취득을 막으려는 자에게 이와 같은 점을 증명할 거증책임이 돌아간다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1891 판결)."
대법원은 취득시효라는 제도를 인정하는 이유를 다음과 같이 제시하고 있습니다.
첫번째는 법률관계의 안정을 위해서입니다. 일정한 사실이 상당한 기간동안 계속되는 경우에는 그 사실을 존중하여 진실한 권리관계로 인정을 하겠다는 것입니다. 진실하게 소유권이 있는지 여부와 관련없이 특정 부동산을 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유를 하였다면, 해당 부동산에 대한 소유자로 인정을 해주겠다는 것입니다.
두번째는 "권리 위에 잠자는 자는 보호받을 수 없다"는 이유 때문입니다. 어떠한 권리를 보유하고 있음에도 불구하고, 일정기간 동안 행사하지 않으면 그 권리는 소멸하게 되는데요. 민법상 '소멸시효'제도 등이 바로 그러합니다. 20년 동안 권리를 행사하고 있지 않다면, 권리 위에 잠자는 자로 보아 권리를 소멸하게 되더라도 그렇게 불합리한 것을 아니라는 것입니다.
실제로 대법원은 점유자가 점유취득시효를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 보유하는 경우에도, 점유를 상실한 때로부터 10년 동안 권리를 행사하지 않는다면 소멸시효로 권리가 상실한다고 판시하고 있습니다. 내 권리를 지키기 위해서는 적극적으로 권리를 행사하여야 한다는 점을 잊지 않으셔야 합니다.
20년 동안 남의 땅을 점유하고 있다는 사실만으로 취득시효가 곧바로 인정되는 것은 아닙니다. 취득시효는 20년의 기간 뿐만 아니라 그밖에 까다로운 조건을 충족할 때만 인정됩니다.
그 요건 중에 하나가 바로 '자주 점유'라는 것인데요. 민법 제245조 제1항의 '소유의 의사로 하는 점유'를 '자주 점유'라고 합니다.
"자주 점유"란 '소유의 의사를 가지고서 하는 점유'를 의미하는데, 이것은 '소유자가 할 수 있는 것과 같은 배타적 지배를 사실상 행사하려고 하는 의사'를 의미합니다.
소유의 의사로 하지 않은 경우를 '타주 점유'라고 합니다.
어떠한 점유가 '자주점유'인지, 아니면 '타주점유'인지는 점유 취득의 원인이 된 객관적인 사실에 의하여 결정이 됩니다.
소유의 의사, 즉 '자주점유'는 1차적으로 점유취득의 원인이 된 사실, 즉 '권원의 객관적 성질'에 의해 정해지고, 점유 권원의 성질이 분명하지 않을 때는 2차적으로 민법 제197조 제1항에 의하여 소유의 의사로 점유한 것으로 추정이 됩니다.
일반적으로 '매매'나 '증여'의 경우 자주점유로 보고, '지상권자', '전세권자', '질권자', '임차인', 명의수탁자' 등은 타주점유로 보게 됩니다.
소유의 의사, 즉 '자주점유'는 1차적으로 점유취득의 원인이 된 사실, 즉 '권원의 객관적 성질'에 의해 정해지고, 점유 권원의 성질이 분명하지 않을 때는 2차적으로 민법 제197조 제1항에 의하여 소유의 의사로 점유한 것으로 추정이 됩니다.
점유취득시효를 부정하려고 하는 쪽은 상대방의 점유가 자주점유가 아닌 타주점유라는 사실을 입증해 위 추정을 깨야할 입증 책임이 있습니다.
대법원 판례는 '악의의 무단점유'의 경우에는 자주점유의 추정이 깨지는 것으로 판시하고 있습니다.
오늘은 건물철거 및 토지인도 소송에서 쟁점이 되는 '점유취득시효'에 대해 함께 알아보았습니다.
점유취득시효에 대한 대략적인 설명만을 드렸는데, 글을 읽어보신 분들이라면 비전문가의 입장에서 이해하기 쉬운 주제가 아니라는 것을 눈치 채셨을 것입니다.
점유취득시효는 소유권의 변동을 가져오는 제도이니만큼, 소송상 점유취득시효가 쟁점이 되는 경우에는 전문적인 법률지식을 보유한 변호사에게 상담을 받으시는 것이 바람직합니다.
