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저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 세입자들을 대리해 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
오늘은 최근 유행하고 있는 빌라왕 전세사기 사건의 수법과 피해회복 방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
빌라왕 전세사기 수법과 피해회복 법적조치 방법
(1) 빌라왕은 어떻게 생겨나게 되었나?
전세사기 유형은 매우 다양합니다. 경찰청에서 분류한 수법만 해도 7~8가지가 넘는데 그 중 가장 흔한 것이 바로 '무자본 갭투자 전세사기'입니다.
빌라왕 전세사기 역시 무자본 갭투자의 방식으로 이루어진 것이라고 할 수 있는데요. 무자본 갭투자란 말 그대로 자기 자본을 들이지 않고 세입자의 전세보증금으로 주택을 구입하는 방식을 의미합니다.
이른바 빌라왕들은 무자본 갭투자 방식으로 주택을 수십채, 수백채 보유하면서 전세사기 행각을 벌여 세입자들에게 극심한 손해를 입힙니다.
그렇다면 어떻게해서 한 사람이 수십채, 수백채의 부동산을 보유하는 비정상적이고 비상식적인 방식이 가능했던 것일까요?
빌라왕을 탄생시킨 무자본 갭투자 전세사기는 오랫동안 이어지던 저금리 시절에 대출을 받는 것이 예전보다 쉬워지면서 그 실행이 가능하게 되었습니다.
특히나 전세자금대출은 서민대출이어서 다른 대출보다 실행이 용이하다는 특징이 있습니다. 거주지와 관련된 대출이다보니 정부차원에서도 다른 대출 상품보다 쉽게 대출을 받을 수 있도록 배려를 해준 것입니다.
그런데 집주인 입장에서 세입자의 전세금대출은 일종의 '무이자 대출 상품'이라고 할 수 있습니다. 수천만원, 수억원의 돈을 받으면서도 대출 이자는 세입자가 부담하기 때문입니다.
이 때문에 집주인은 자기 돈을 한 푼도 들이지 않고도 수십채, 수백채의 주택을 소유하는 것이 가능했습니다.
부동산 호황기에 눈이 뒤집힌 집주인들은 기회를 놓치지 않고 세입자의 소중한 전세자금대출을 받아 투기형식으로 다수의 주택을 보유하게 되었습니다.
하지만 금리인상으로 오랫동안 이어져오던 부동산 호황기는 끝이 나게 되었고, 혁신적인 투자방법이라고 칭송받던 갭투자가 이제는 '갭투기'가 되어버렸습니다. 그리고 집주인과 공인중개사의 말을 믿고 임대차계약을 체결한 세입자들은 이들의 무책임한 행동으로 고통을 받고 있습니다.
(2) 내 돈으로 산 것도 아닌데 뭐 - 갭투자가 초래한 도덕적 해이
이른바 빌라왕을 탄생시킨 무자본 갭투자 전세사기 방식의 가장 큰 문제점은 자기 돈으로 부동산을 구입한 것이 아니다보니 사태를 발생시킨 집주인들이 책임있는 태도를 보이지 않는 경우가 많다는 것입니다.
금리인상으로 부동산 가격(특히 빌라)이 폭락하여 기존 전세가가 매매가를 역전해 새로운 세입자를 구하기 어려운 상황에서 책임있는 태도를 취하기는 커녕 "나는 모르겠으니 소송을 하던지 말던지 알아서 하라"는 식의 무책임한 태도를 취하는 경우가 많은 것입니다.
수십채, 수백채의 부동산을 보유하고 있는 상황에서 세입자들이 계속해서 연락을 해서 책임을 지라고 하니 스트레스를 받을만도 하겠지만, 많은 경우 세입자들이 기대한 반응보다는 "조금만 기다려달라"고 말하며 시간만 끄는 경우가 대부분입니다. 그러다가 어느순간 홀연히 잠적을 해서 연락이 두절되곤 합니다.
무자본 갭투자, 빌라왕 전세사기 사건의 가장 큰 문제 중의 하나는 집주인이 부동산 구입을 위해 명의만 빌려준 경우가 많다는 것입니다. 실제로 사건을 진행해보면 집주인들이 90년생이나 00년생인 경우가 많은데, 해당 연령대는 자기 스스로의 힘으로 수십채, 수백채의 부동산을 구입해 임대사업을 영위할 자력이 없는 나이입니다.
실제로 거래계에서 벌어지는 무자본 갭투자 전세사기의 경우 명의를 빌려준 집주인 배후에 이를 기획하는 단체나 조직이 있는 경우가 대부분입니다. 특히나 공인중개사들이 동원되는 경우가 많은데, 공인중개사가 세입자를 '맞춰오면' 통상적인 중개수수료보다 훨씬 높은 금액을 공인중개사에게 지급하곤 합니다.
최근 수사기관에서 빌라왕 전세사기 사건에 대해 '범죄단체조직죄'를 적용하겠다고 이야기한 이유도 바로 여기에 있습니다. 명의를 빌려준 임대인 뿐만 아니라, 배후에서 조직적으로 사기 행각을 벌인 범죄 수괴 조직을 엄중히 처벌하겠다는 수사기관의 의지가 담겨 있습니다.
지금과 같이 전세사기 사건이 심각한 사회적인 문제로 여겨지지 않은 때(불과 2~3년 전)에는 임대인 등을 전세사기로 형사고소 해도 수사기관이 매우 소극적인 반응을 보일 때가 많았는데, 현재와 같은 수사기관의 태도의 변화는 세입자들에게 긍정적인 것이라고 평가할 수 있습니다. 전세사기 피해자들은 이 점을 잘 활용할 필요가 있습니다.
(3) 무자본 갭투자 전세사기 법적조치 진행방법
무자본 갭투자 전세사기 사건의 경우 세입자들은 다양한 법적조치를 진행해 피해회복을 도모할 수 있습니다. 하지만 진행할 수 있는 모든 법적조치가 다 효과가 있는 것은 아니기 때문에 본격적인 법적조치를 진행하기 전 먼저 충분한 법률 검토를 진행해 보는 것이 좋습니다.
기억해야 하는 점은 문제를 인지하는 즉시 신속하게 법적조치에 착수해야 한다는 점입니다. 전세사기 사건 해결에는 상당한 시간과 비용이 들어가기 때문에, 신속하게 법적조치를 진행해야 손해를 줄일 수 있습니다.
무자본 갭투자 전세사기 사건의 경우에도 세입자가 다세대주택에 입주해 선순위 권리를 보유하고 있는 경우에는 다른 전세사기 사건(다가구 전세사기, 신탁 전세사기)보다 훨씬 더 상황이 좋다고 평가할 수 있습니다.
이 경우 문제 해결의 초점은 "손해를 얼마로 막을 수 있는지"로 모아지게 됩니다. 임차인이 임차 건물을 셀프 낙찰을 하게 되면 매매가 하락으로 보통 수천만원의 손해를 볼 수밖에 없는데, 집주인의 잘못으로 인해 발생한 손해를 최소화하는 것을 목표로 삼아야 합니다.
임차 건물 셀프 낙찰을 염두에 두고 있다면 신속하게 지급명령이나 전세보증금반환소송을 제기해 집행권원을 확보해야 합니다. 승소 판결을 받기까지 수개월, 경매로 낙찰을 받기까지 1~2년 정도의 시간이 걸리기 때문에 최대한 빠르게 소송절차를 진행하는 것이 좋습니다.
셀프 낙찰로 가닥을 잡은 경우에도 집주인이 미납한 세금이나 건강보험료와 같이 임차권보다 앞서는 권리들이 있을 수 있기 때문에 이에 대한 대비도 필요합니다. 선순위 조세채권에 관해서는 전세사기 특별법 피해자 신청해 결정을 받은 이후 경매절차에서 조세채권안분신청을 하면 손해를 최소화할 수 있습니다.
민사소송 이외에도 임대인이 수십채, 수백채의 주택을 보유하고 있다는 사실에 대한 증거를 보유하고 있다면 임대인을 형사고소하는 방법도 적극 고려해보아야 합니다. 임대인이 빌라왕인 무자본 갭투자 전세사기의 경우 사기죄뿐만 아니라 부동산실명법 위반, 공인중개사법 위반, 범죄단체조직죄 등의 혐의가 적용될 수 있습니다.
형사고소절차가 성공적으로 진행되어 임대인과 배후범죄조직에 대한 기소가 이루어지면 사회질서를 어지럽힌 범죄조직에 대해 합당한 책임을 물을 수 있을뿐만 아니라, 합의절차를 통해 피해보상을 받는 길이 열리게 될 수 있습니다.
전세사기 사건은 문제가 복잡하게 꼬여 있는 경우가 많기 때문에, 먼저 임대인의 수법을 파악하고 상황에 맞는 법적조치를 진행하는 것이 필요합니다. 이를 위해서는 전세사기 사건에 정통한 부동산전문변호사의 도움이 필수입니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 성공적인 결과를 이끌어낸 승소 노하우를 바탕으로 도움이 필요하신 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
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