안녕하세요. 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 보증금 회수에 성공한 승소 노하우를 바탕으로 도움이 필요하신 전세사기 피해자 분들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
전세사기 사건에 휘말려 도움을 요청하시는 분들의 비율이 여전히 줄어들지 않고 있는 상황인데요. 경기 침체가 겹치면서 상황은 오히려 더욱 심각해진 것으로 보입니다.
전세사기 피해회복을 위해서는 적극적인 법적조치가 필요합니다. 그 중 가장 기본적인 법적조치인 임차권등기명령과 전세보증금반환소송에서 성공적인 결과를 이끌어내기 위해서는 무엇보다 임대차 계약이 종료되었다는 사실이 입증되어야 합니다.
임대차 계약 종료 통보, 즉 해지통보는 전세사기 피해회복의 첫 걸음이라고 할 수 있는데, 오늘은 이에 대해서 함께 상세하게 알아보도록 하겠습니다.
전세사기 임대차 계약 해지통보의 중요성
(1) 임대차계약 해지통보, 전세보증금반환의 첫걸음
집주인이 전세보증금을 제 때에 돌려주지 않으면 세입자들은 큰 어려움을 겪게 됩니다. 최근 발생하고 있는 전세사기 사건 같은 경우에는 전세보증금반환이 무기한 미뤄져서 세입자들은 언제받을지 모르는 불안감에 시달리게 됩니다.
전세사기 피해회복을 위해서는 상당한 시간과 비용이 소모됩니다. 하지만 "천리길도 한걸음부터"라는 옛 속담처럼 전세사기 피해회복을 위한 첫걸음을 잘 내딛어야 합니다. 첫단추가 잘못 꿰어지면 안그래도 복잡하게 꼬여있는 문제해결 과정이 더 복잡해질 수 있기 때문입니다.
그런 의미에서 임대차계약 종료 통지, 즉 해지통보는 전세사기 피해회복의 첫걸음이라고 할 수 있습니다. 아래에서 살펴보겠지만 우리 주택임대차보호법은 '묵시적 갱신'이라는 제도를 두고 있기 때문에 제 때에 임대차 계약 해지통지를 하지 않으면 전세보증금미반환 기간이 그만큼 길어지게 될 수 있습니다.
전세보증금을 돌려받지 못하면 추가적인 대출이자를 부담하고 이사계획에 차질이 생기는 등의 극심한 손해를 보게 됩니다. 해지통보를 제 때에 제대로 하지 않으면 집주인의 잘못이 아닌 내 잘못으로 스스로 손해를 키우는 것이 될 수 있습니다. 소중한 내 전세보증금을 지키기 위해서는 이에 대한 기본적인 법률지식을 보유하고 있을 필요가 있습니다.
(2) 묵시적 갱신(자동갱신)을 주의하자
전세보증금반환소송은 전세사기 피해를 회복하기 위한 가장 기본적인 법적조치입니다. 그런데 전세보증금반환청구소송에서 승소하기 위해서는 '임대차 계약이 종료되었다는 사실'이 입증되어야 합니다. 임차권등기명령의 경우에도 마찬가지입니다.
이는 어찌보면 당연한 말 같지만, 주택임대차보호법에 존재하는 법률규정으로 인해서 실제 거래계에서는 매우 미묘한 상황들이 많이 발생합니다. 계약서에 기재된 임대차 계약기간이 만료되었다고 하더라도 임차인의 주거 안정을 고려해 계약의 존속을 인정하는 제도 때문입니다.
주택임대차보호법에는 '묵시적 갱신'이라는 제도가 있기 때문에, 임대차 계약을 종료시키고자 하는 세입자는 반드시 집주인에게 법률이 정한 기간을 준수해 해지통보를 완료해야 합니다. 묵시적 갱신은 실제 거래계에서 '자동갱신'이라고 불리기도 하는데요.
주택임대차보호법이 규정하는 묵시적 갱신에 관한 조항은 아래와 같습니다.
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
살펴본 것처럼 주택임대차보호법은 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지 임대인과 임차인 쌍방이 계약의 종료나 갱신에 관하여 아무런 의사표시를 하지 않는 경우 '전 임대차와 동일한 조건으로' 임대차 계약이 갱신되는 것으로 규정하고 있습니다.
주택임대차보호법은 묵시적 갱신의 경우 임차인이 언제든지 해지를 할 수 있는 것으로 규정하고 있는데(임대인은 해지 불가), 이 경우에도 해지의 효력은 해지통보 도달 후 3개월 후에 발생하는 것으로 정하고 있습니다. 이 때문에 일단 묵시적으로 임대차 계약이 갱신되면 본래의 만료기간보다 보증금 반환이 미뤄질 수밖에 없습니다.
묵시적 갱신은 기본적으로 임차인의 주거안정을 위해 마련된 제도인데, 전세사기 사건에서 제 때에 해지통보를 하지 않은 것으로 인해 전세보증금반환이 본래의 경우보다 미뤄지는 경우가 발생하게 됩니다. 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었다면 여전히 계약은 존속 중이기 때문에 임대인은 보증금을 돌려주지 않아도 됩니다.
계약 만기 시점에 맞춰서 전세보증금을 돌려받기를 원하는 세입자 분들은 반드시 주택임대차보호법이 정하고 있는 기간(임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전)까지 해지통보를 하셔야만 불측의 손해를 방지할 수 있습니다.
(3) 도달주의 - 의사표시 효력발생시기의 원칙
또 한가지 반드시 기억해야 하는 것은 임대차 계약 해지통보가 주택임대차보호법이 정하는 기간 내에 임대인에게 '도달'해야 한다는 것입니다. 아래와 같이 우리 민법이 의사표시의 효력발생시기에 관하여 이른바 '도달주의'의 원칙을 취하고 있기 때문입니다.
민법 제111조(의사표시의 효력발생시기)
① 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다.
해지통보의 방식은 문자메시지, 카카오톡, 전화 녹취, 내용증명 등 어떤 것을 해도 상관이 없습니다. 임차권등기명령이나 전세보증금반환소송 절차에서 그보다 중요한 것은 해당 의사표시가 임대인에게 도달되었다는 사실을 입증하는 일입니다. 신속한 전세보증금 반환을 원하시는 분들은 해당 증거를 꼼꼼히 챙겨두셔야 하겠습니다.
실제로 관련 소송에서는 의사표시가 상대방에게 도달했는지 여부가 중요 쟁점으로 부각되는 경우가 많습니다. 대법원 판례는 '도달'의 의미에 대해서 의사표시의 수령자의 관리 영역 안으로 들어가는 것이라고 판시하고 있습니다.
전세사기 사건을 하다보면 임대인이 책임을 회피하기 위해 고의적으로 해지통보 수령을 거절하거나, 다양한 사유로 임대인의 행적이 묘연해(구속, 행방불명, 잠적 등) 의사표시 도달 입증이 어려운 경우가 많습니다. 이러한 경우에는 '의사표시 공시송달'제도를 활용할 필요가 있습니다.
임차권등기명령, 전세보증금반환소송 절차 뿐만 아니라 전세보증보험 이행청구를 하는 과정에서도 해지통보 도달 여부를 문제삼아 괜한 트집을 잡는 경우가 많기 때문에, 미리미리 관련 절차를 진행해 필요한 서류를 준비해두실 필요가 있습니다.
전세사기 피해회복은 초기 단계의 대응이 가장 중요합니다. 준비되지 않은 상태에서 불안감에 사로잡혀 무작정 진행하는 법적조치는 큰 문제를 일으키는 경우가 많습니다.
전세사기 피해회복을 위해서는 만반의 준비가 필요한만큼 문제를 인지한 시점부터 전세사기전문변호사의 도움을 받아 문제를 해결하시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 전세사기에 휘말리신 세입자 분들의 절박한 사정에 공감해 필요한 모든 법적조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다.
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전세사기 임대차 계약 해지통보의 중요성