주택임대차보호법 대항력이 전세사기 사건에서 중요한 이유
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최근 각종 전세사기 사건으로 인해 어려움을 호소하시는 세입자 분들이 많은데요. 전세사기 사건 피해회복은 자신이 가진 권리가 무엇인지 파악하는데서부터 시작됩니다.
오늘은 주택임대차보호법에서 가장 중요한 권리인 '대항력'에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
주택임대차보호법 대항력이 전세사기 사건에서 중요한 이유
(1) 주택임대차보호법 대항력, 임차인의 가장 중요한 권리
전세사기는 사람이 사는데 가장 중요하고 필수적인 의식주 중 하나로 사기를 친다는 점에서 그야말로 악질적인 범죄라고 할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 국민들의 안정적인 주거 생활을 보장하기 위하여 제정되었습니다. 주택임대차보호법의 입법 목적은 '임차인 보호'라고 할 수 있습니다.
현재와 같이 심각한 사회 문제로 대두되기 이전에도 전세사기는 매우 오래전 부터 있어왔습니다. 그 때마다 입법자들은 임차인을 보호하기 위한 법을 마련했는데요. 대표적인 것이 바로 주택임대차보호법의 대항력입니다. 가장 중요한 권리이기 때문에 주택임대차보호법은 대항력에 관한 내용을 법 앞부분에 배치하고 있습니다.
주택임대차보호법상 대항력에 관한 법률 규정은 다음과 같습니다.
제3조(대항력 등)
① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>
③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>
④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>
⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>
주택임대차보호법 제3조 제4항은 대항력의 의미에 관해서 "임차주택의 양수인(그 밖에 권리를 승계한 자를 포함)이 임대인의 지위를 승계하는 것"이라고 규정하고 있습니다.
주택임대차보호법 해설서는 그 의미에 관해서 주택임대차보호법에서 이야기하는 대항력은 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 자, 기타 임차주택에 관하여 이해관계를 가진 자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권능을 의미한다고 설명하고 있습니다.
쉽게 설명하면 "임대차 계약의 당사자인 임대인 이외의 제3자에게 계약의 내용을 주장할 수 있는 권리"라고 할 수 있습니다. 본래 계약의 당사자는 상대방 이외에 계약의 효력을 주장할 수 없지만, 주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인 보호를 위해 해당 규정을 마련해놓고 있습니다.
최근에 많이 발생하는 사태와 같이 임대차 계약 중에 갑자기 전세집이 경매에 넘어가거나 제3자에게 소유권이 이전되는 경우(전세집에 가압류, 근저당이 설정되는 경우도 마찬가지) 임차인을 보호하기 위해 대항력이라는 권리를 보장하고 있다고 이해하시면 됩니다.
(2) 대항력의 성립요건
그렇다면 주택임대차보호법이 보장하는 가장 중요한 권리 중 하나인 대항력을 구비하려면 어떻게 해야하는 것일까요?
주택임대차보호법은 (1) 주택의 인도와 (2) 주민등록 두가지를 대항력의 성립요건으로 규정하고 있습니다.
전세사기를 예방하기 위한 방법으로 "반드시 전입신고를 하고, 확정일자를 받아놓아야 한다."라고 말하는 이유가 바로 여기에 있습니다.
가. 주택의 인도
주택의 인도란 말 그대로 집주인으로부터 주택에 대한 점유를 이전받아서 사실상의 지배력을 확보하는 것을 의미합니다. 세입자의 '이사와 실제 거주'라고 생각하면 이해하기가 쉽습니다.
임대차 계약을 체결하면 세입자는 집주인에게 전세보증금을 지급하고, 집주인은 세입자에게 자신 소유 건물에 관한 점유권 일체를 이전합니다. 때문에 세입자에게 주택의 점유를 넘긴 이후에는 아무리 집주인이라고 하더라도 세입자의 허락없이 출입할 수가 없습니다.
주택에 대한 점유권은 세입자에게 보유한 강력한 권리 중의 하나입니다. 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 세입자는 주택에 대한 점유권을 바탕으로 동시이행항변권을 행사할 수 있습니다.
나. 주민등록
주민등록은 전입신고를 의미합니다. 전세계약을 체결한 세입자는 주택임대차보호법이 보장하는 대항력을 최대한 빠르게 구비하는 것이 좋기 때문에, 이사를 마친 즉시 혹은 그 이전에 전입신고를 하는 것이 좋습니다.
주택임대차보호법에서 규정하는 주민등록은 임차 건물에 대하여 이해관계를 지닌 제3자에게 임차인이 보유하고 있는 임차권의 존재를 인식시키기 위한 목적을 가지고 있습니다. 법률용어로는 이것을 공시(公示)라고 표현을 합니다.
주택임대차보호법상 대항력은 경매 절차에서 세입자를 보호하기 위한 목적으로 만들어졌는데, 임차 건물에 대한 경매절차가 진행되면 경매 입찰자와 법원 경매계 공무원 등은 해당 건물에 설정되어 있는 주민등록과 확정일자를 기준으로 낙찰여부와 경매 배당순위 등을 판단하게 됩니다.
(3) 대항력의 효력발생시기
주택임대차보호법에 규정되어 있는대로 대항력은 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 "그 다음날 0시"부터 효력이 발생하게 됩니다.
최근에는 대항력의 효력발생시기를 악용한 전세사기가 기승을 부리고 있어 세입자들의 각별한 주의가 필요한 상황입니다.
만약 임대차 계약을 체결한 집주인이 세입자가 입주하는 날에 임차 건물에 근저당권을 설정하면, 대항력의 효력발생시기는 '그 다음날 0시'이기 때문에 임차권은 후순위 권리가 되어버립니다.
또한 만약 임대차 계약을 체결한 집주인이 세입자가 입주하는 날에 소유권을 제3자에게 이전하면, 대항력은 그 다음날 0시에 효력이 발생하기 때문에, 새로운 집주인과 임대차 계약서를 작성하지 않은 이상 기존 집주인과 체결한 임대차 계약은 새로운 집주인에게 승계가 되지 않습니다.
이러한 상황을 방지하기 위해서 최근에는 임대차 계약에 특약사항으로 임차인이 입주한 다음날까지 근저당권, 소유권 이전 등의 행위를 하지 않는다는 특약사항을 기재하기도 합니다.
또 하나 기억해야 할 중요한 내용은 주택의 인도와 주민등록이라는 대항력의 취득요건은 동시에 '존속요건'도 된다는 것입니다. 임대인에게 전세보증금을 돌려받기 전에 점유권을 상실하거나 전입신고를 빼버리면 대항력이 상실된다는 것입니다.
집주인으로부터 전세보증금을 받지 못하는 상황에서 새로운 집으로 이사를 가야 하는 사정이 있는 경우 세입자들은 반드시 임차권등기명령 절차를 진행해야 합니다. 임차권등기명령의 효력발생시기는 등기부 기재시점이기 때문에 임차권등기명령이 '등기부에 기재되는 것을 확인하고' 이사를 가셔야 합니다.
오늘은 주택임대차보호법 상 대항력에 관한 규정을 함께 알아보았습니다. 전세사기 사건의 해결은 자신이 보유한 권리가 무엇인지 제대로 아는 것에서부터 시작됩니다.
최근 대항력의 효력발생시기를 악용한 전세사기 등 각종 전세사기 사건이 판을 치고 있어 세입자들의 불안감이 커진 상황입니다.
전세사기 수법은 워낙 교묘하기 때문에 초기 단계에서부터 제대로 된 대응을 하지 않으면 전세보증금 회수가 미뤄지거나 어려워질 수밖에 없습니다.
복잡하고 어려운 전세사기 사건의 해결을 위해서는 관련 분야에 승소 노하우를 보유한 부동산전문변호사의 도움이 필수입니다.
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