안녕하세요. 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 세입자들을 대리해 보증금 회수에 성공한 경험을 바탕으로 도움이 필요하신 분들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
전세사기 사건의 해결은 자신이 처한 상황에 대한 객관적인 이해와 자신이 보유한 권리에 대한 이해에서부터 시작됩니다.
주택임대차보호법 대항력에 관한 판례
세입자들은 주택임대차보호법에 따라 '대항력'이라는 권리를 보유하고 있는데요. 대항력은 임대인 이외에도 제3자에게 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다.
그런데 주택임대차보호법의 내용은 임대인과 임차인의 권리가 정면으로 충돌하고, 매우 미묘한 부분이 있기 때문에 대항력 인정여부를 놓고 치열한 법적 다툼을 벌이게 됩니다.
이 때문에 주택임대차보호법 대항력과 관련된 무수히 많은 대법원 판례가 축적되어 있는 상황인데요.
주택임대차보호법과 관련된 해설서를 보아도 대항력과 관련된 대법원 판례는 무수히 많은 편인데, 오늘은 그 중 전세사기 피해자들이 알아놓으면 좋은 대표 판례들을 소개해드리도록 하겠습니다.
가. 주택의 인도와 주민등록의 계속은 대항력의 존속 요건이라는 판례
"주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에서는 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결)."
※ 해설: 앞서 설명한 바와 같이 주택의 인도와 주민등록은 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하다. 때문에 원칙적으로 주택의 점유를 상실하거나 주민등록을 이전하게 되면 그 때부터 임차인의 대항력은 상실된다.
대항력 상실은 경매절차 등에서 전세보증금 미반환이라는 끔찍한 결과로 이어질 수 있기 때문에, 어떠한 경우에도 임차인은 전세보증금을 반환받기 전까지 대항력을 상실하지 않도록 각별한 주의를 기울여야 한다. 전세보증금을 못 돌려받은 상태에서 이사를 가야 하는 임차인들은 대항력과 우선변제권 유지를 위해 임차권등기명령 제도를 활용할 수 있다.
나. 공부상 주소 표시와 주민등록이 불일치 하는 경우 대항력이 발생하지 않는다는 판례
" 주택임대차보호법 제3조 제1항에서주택의 인도와 더불어 임대차의 대항력 발생 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회의 통념상 그 주민등록으로써 임차인이 당해 임대차건물에 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있음을 인식할 수 있는지의 여부에 따라 결정된다. 임차 주택의 부지를 비롯한 세 필의 토지가 같은 담장 안에 있고 그 지상에 임차 주택 이외에는 다른 건물이 건립되어 있지 않다 하더라도 임차인이 임차 주택의 부지가 아닌 인접한 다른 토지의 지번으로 주민등록을 마쳤다면 유효한 공시방법으로 볼 수 없다(대법원 2001. 4. 24. 선고 2000다44799 판결)."
※ 해설: 대항력 인정 여부는 추후 경매절차에서 임대인, 임차인, 낙찰자 모두에게 중요한 문제가 되기 때문에, 이를 둘러싸고 소송이 벌어지면 당사자 모두 치열하게 다투는 경향이 있음. 특히나 낙찰자의 입장에서는 기존 임차인의 대항력을 부정하면 경매절차를 통해 이득을 더 얻을 수 있기 때문에 이 문제를 집요하게 파고드는 경향이 있음.
일련의 대법원 판례는 위와 같이 공부상 주소 표시와 주민등록이 불일치 하는 경우 주택임대차보호법 상 대항력이 발생하지 않는다고 판시하고 있음. 임차인은 전입신고를 할 때 공부상 주소표시를 꼼꼼하게 확인한 후 실수 없이 전입신고를 완료해야 전세보증금을 보호받을 수 있음. 추후 불필요한 법적 분쟁에 휘말리지 않으려면 예방단계에서 꼼꼼하게 관련 절차를 진행하는 것이 필요함.
다. 가족의 주민등록도 유효한 주민등록이라는 판례
"주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결)."
※ 해설: 대법원 판례는 실제 현실을 많이 고려하여 가족의 주민등록도 주택임대차보호법상 주민등록에 해당한다고 판시함. 전세보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야 하는 경우가 많은데, 위 판례를 잘 활용하면 대항력을 유지시킬 수 있음.
임차권등기명령 등기부 기재가 완료될 때까지 본인이나 동거가족 중 한 사람의 전입신고를 기존 주택에 남겨놓고, 다른 사람을 새로운 주택에 전입신고를 하는 방법을 사용할 수 있음. 대항력은 중요한 권리이기 때문에 전세보증금을 돌려받을 때까지 효력을 상실하는 일이 없도록 해야함.
라. 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임차인은 임대인 지위 승계를 거절할 수 있다는 판례
"대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결)."
※ 해설: 주택임대차보호법 상 대항력은 임대인 지위 승계를 전제하고 있는데, 임차인 보호를 목적으로 하는 임대차보호법의 취지에 비추어보았을 때 임차인이 '상당한 기간 내에 이의를 제기하면' 임대인 지위 승계가 이루어지지 않아 기존 임대인에게 보증금 반환을 요구할 수 있다고 한 내용의 판례.
최근 발생하는 전세사기 사건의 경우 나도 모르게 소유권 이전이 이루어지는 경우가 많고, 새로운 임대인이 무자력 상태인 경우가 많은데, 이러한 경우에 위 판례에 따라 승계거절권을 사용하여 기존 임대인에게 책임을 물을 수 있음. 단 기존 임대인과 새로운 임대인 중 누구에게 보증금반환을 청구할 것인지에 대해서는 많은 고민이 필요함.
마. 신탁계약에 따라 소유권을 이전받은 수탁자도 양수인에 해당한다는 판례
"임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자도 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다”고 규정하고 있습니다. 신탁계약상의 수탁자가 임대인의 지위를 승계한 것으로 볼 수 있는지에 관하여 우리 법원은 “신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이므로(신탁법 제1조 제2항), 부동산의 신탁에 있어서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자와의 내부관계에 있어서 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라 할 것이며, 이와 같이 신탁의 효력으로서 신탁재산의 소유권이 수탁자에게 이전되는 결과 수탁자는 대내외적으로 신탁재산에 대한 관리권을 갖는 것이다(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결)."
※ 해설: 담보신탁 계약에 따라 소유권이전등기를 경료 받은 수탁자도 임대인의 지위를 승계한다고 본 판례. 실제 거래계에서 수탁자는 많은 경우 '신탁회사'인데 위 판례 법리를 잘 활용하면 자력이 충분한 신탁회사에 대하여 전세보증금반환청구가 가능함.
단, 이 경우는 기존 임대인과 임대차 계약을 체결한 이후에 기존 임대인이 신탁회사와 담보신탁계약을 체결하여 신탁회사에 소유권이 넘어간 상황이어야 함. 이미 신탁회사에 소유권이 넘어간 상황에서 임대인 행세를 하는 전 소유자(위탁자)와 신탁회사 동의없이 임대차 계약을 체결하면 대항력이 인정되지 않아 전세보증금을 떼일 가능성이 높음.
세입자들은 부동산 관련 법률을 알지 못해 전세사기를 당하고, 사기를 당한 이후에도 대응방법을 알지 못해 피해가 더욱 커지게 되는 경향이 있습니다.
전세사기 사건에 휘말린 세입자들은 대항력 등 주택임대차보호법이 보장하는 중요한 권리들을 숙지하고 적절하게 이를 행사해야 피해를 최소화할 수 있습니다.
주택임대차보호법은 위기의 순간에 세입자들에게 좋은 무기가 될 수 있습니다. 그런데 실제 현실에서는 권리의 내용과 행사방법을 알지 못해 손해를 보는 경우가 많습니다.
전세사기로 인한 피해를 최소화하고 하루 빨리 전세사기로 인한 악몽에서 벗어나기 위해서는 초기단계에서부터 전세사기 전문 변호사와 함께 문제를 해결해나가시는 것이 좋습니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 전세사기 사건에 휘말린 피해자들의 절박한 사정에 공감해 필요한 모든 법적조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다.
전세사기 사건에 휘말리 신속한 법적조치가 필요하신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
◆ 전세사기 사건, 전문 변호사 도움이 필요하시다면?
전화상담 070-4617-1258
주택임대차보호법 대항력에 관한 판례