안녕하세요. 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 전세사기 사건에 휘말린 피해자 분들의 절박한 사정에 공감해 필요한 모든 법적조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다.
최근 전세사기로 인한 전세보증금 미반환 사태가 폭증하면서 전세보증금반환소송이 진행되는 비율도 급속도로 증가하고 있습니다.
오늘은 전세보증금반환소송 진행과 관련하여 전세사기 피해자들이 알아두면 좋을 내용들을 말씀드리도록 하겠습니다.
전세사기 피해 회복 - 전세보증금반환소송
1. 전세보증금 미반환 상태에서 세입자에게 불리한 내용의 약정은 금물
전세만기가 도과되었음에도 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않으면 세입자는 신속하게 전세보증금을 돌려받기 위한 법적조치에 착수해야 합니다. 전세보증금 반환 문제는 시간싸움이라고 할 수 있습니다.
전세보증금을 돌려주지 않는 시간이 길어지면 질수록 이사계획에 차질이 생기고, 추가 대출을 받는 등 세입자는 극심한 손해를 보게 됩니다. 반면에 집주인은 돈을 갚지 않아도 별다른 손해를 보지 않습니다. 이 때문에 집주인은 이런저런 핑계를 대면서 전세보증금 반환시기를 미루려고 합니다.
몇몇 나쁜 집주인들은 세입자의 절박한 심리를 이용해서 자신에게는 유리하고 세입자에게는 불리한 내용의 약정을 사실상 강요하기도 합니다. 전세보증금을 긴 기간에 걸쳐서 쪼개서 주거나 지급시기를 미루는 약정이 대표적인 예입니다.
마음 약한 세입자들이 집주인의 이러한 요구에 응해주는 경우가 있는데 이로 인해서 전세보증금반환시기가 무기한 연기되는 경우가 있습니다. 집주인이 한 약속이 지켜지면 그나마 괜찮지만, 전세만기 때 보증금을 돌려주지 않는 집주인은 이후에도 자신이 한 약속을 어길 가능성이 높습니다.
전세만기가 되면 집주인은 보증금 전액을 즉시 세입자에게 반환해야 할 법적 의무를 부담합니다. "새로운 세입자가 구해지지 않아 보증금을 돌려줄 수 없다."는 흔히 대는 핑계는 사실 아무런 법적 타당성을 가지지 못합니다. 집주인에게 보증금 전액을 돌려받을 권리를 보유하고 있기 때문에, 전세만기가 도래한 상황에서 지급시점을 미루거나 분할납부하는 방식의 약정은 사실 세입자에게 매우 불리한 내용의 약정입니다.
때문에 세입자들의 입장에서 생각하면 집주인의 무리한 요구를 들어주기 보다 신속하게 전세보증금반환소송을 제기해 전세보증금 미반환에 대한 책임을 묻는 것이 훨씬 더 나을 수 있습니다. 전세보증금반환에 승소할 경우 상당한 정도의 소송비용을 청구할 수 있을 뿐만 아니라, 상황에 따라 연 12%의 지연이자를 청구하는 것도 가능하기 때문입니다.
오늘주나 내일주나 한달 후에 주나 일년 후에 주나 별다른 차이가 없으면 사람 심리상 당연히 돈을 갚는 것을 미루게 됩니다. 소송을 제기하지 않으면 시간은 기본적으로 임대인 편인데, 전세금을 돌려받지 못한 세입자는 전세보증금반환소송을 제기해 시간을 자신의 편으로 만들 수 있습니다. 전세보증금 미반환 시기가 길어지면 길어질수록 이로 인해 불이익을 받게된다는 사실을 임대인에게 주지시켜야 빠른 변제를 이끌어낼 수 있습니다.
2. 전세보증금반환소송 절차와 소요기간
전세보증금반환소송을 비롯해 일반적인 민사소송은 다음과 같은 절차로 진행이 됩니다.
민사소송의 경우 정상적인 절차를 거치면 소장 접수부터 판결선고시까지 상당한 기간이 소요됩니다. 판결까지 6~8개월이 걸리는 것은 기본이고, 복잡한 사건의 경우 판결이 날 때까지 몇 년이 걸리기도 합니다.
그런데 전세보증금반환소송은 신속한 재판 절차 진행을 해야함을 규정하고 있는 소액심판법의 관련 조문을 준용하고 있습니다. 전세보증금반환소송은 임대차 계약이 체결되었고, 전세만기가 되었는데 상대방이 전세금을 돌려주지 않는다는 사실만 입증되면 다른 사건에 비해서 빠르게 판결이 선고되는 편입니다.
또한 최근 발생하고 있는 전세사기 사건의 경우 집주인이 잠적하거나 행방불명되어 공시송달절차로 진행이 되는 경우가 많습니다. 공시송달이란 소장이 송달되지 않을 때 적절한 절차를 거친 후 송달이 된 것으로 간주하는 제도를 의미합니다. 전세보증금반환소송이 공시송달 절차로 진행되는 경우 빠르면 3~4개월 안에 승소 판결문을 확보할 수 있습니다.
자포자기 상태에 빠진 집주인이 소장을 송달받고도 세입자가 제기한 전세보증금반환소송에 대하여 무대응으로 일관하는 경우도 많습니다. 이 경우 답변서 제출기한이 도과되면 재판부는 '무변론선고기일'을 지정한 이후 판결을 하는데, 해당 절차로 진행되면 일반적으로 진행되는 소송절차보다 훨씬 더 빠르게 승소 판결문을 확보할 수 있습니다.
전세보증금을 돌려주지 않는 집주인에 대해서 강제집행절차를 진행하기 위해서는 최대한 빠르게 승소 판결문을 확보할 필요가 있습니다. 이를 위해 다양한 방법을 동원할 수 있지만, 아무래도 가장 중요한 것은 문제를 인지한 즉시 최대한 빠르게 전세보증금반환소장을 접수하는 일이라고 하겠습니다.
3. 지급명령 vs 전세보증금반환소송, 무엇을 선택해야 할까?
전세사기를 당한 세입자가 활용할 수 있는 절차로는 지급명령과 전세보증금반환소송이 있습니다. 지급명령과 전세보증금반환소송의 차이가 무엇인지에 대해서 문의를 주시는 분들이 많은데, 그 구체적인 차이는 다음과 같습니다.
지급명령은 본래의 민사소송을 대체하기 위해 만들어진 일종의 간이제도입니다. 민사소송법이 신속한 재판 진행 원칙을 천명하고 있음에도, 판결선고까지 지나치게 많은 시간이 소요된다는 비판이 지속적으로 제기되어 간이절차인 지급명령을 따로 두게 되었습니다.
이와 관련하여 민사소송법 제462조는 "금전, 그 밖에 대체물(代替物)이나 유가증권의 일정한 수량의 지급을 목적으로 하는 청구에 대하여 법원은 채권자의 신청에 따라 지급명령을 할 수 있다. 다만, 대한민국에서 공시송달 외의 방법으로 송달할 수 있는 경우에 한한다."라고 규정하고 있습니다.
전세보증금반환 소송도 금전에 관한 청구에 해당하기 때문에 지급명령절차로 진행이 가능합니다. 지급명령절차은 일반소송과 비교했을 때 절차 진행을 위해 들어가는 비용을 크게 줄일 수 있고(지급명령 인지대는 일반 민사소장에 붙이는 인지대의 1/10만 납부하면 됨), 신속하게 결정이 나온다는 장점이 있습니다. 그리고 지급명령 결정이 확정되면 이를 통해 강제집행을 할 수 있어 사실상 일반 민사소송 판결문과 그 효과가 동일합니다.
하지만 간이절차인만큼 지급명령에는 큰 단점이 있는데요. 첫번째는 공시송달로 절차 진행이 불가능하다는 점입니다. 전세사기 사건의 경우 집주인이 고의적으로 송달을 회피하거나 송달이 불가능한 경우가 있는데, 이러한 경우에는 지급명령 결정문을 받는 것이 불가능합니다. 이 경우 다시 전세보증금반환소송을 제기해야 하는데 이렇게 되면 괜한 시간과 돈만 날린 꼴이 됩니다.
두 번째는 상대방이 지급명령 결정문을 받고 이에 대해 이의신청을 하면 일반 민사소송 절차로 진행이 된다는 점입니다. 지급명령 결정문을 받은 상대방은 이에 대해서 2주 안에 이의신청을 할 수 있습니다. 상대방이 기간 내에 이의하면 일반 민사소송절차로 진행되기 때문에 이 경우에도 집주인은 괜한 돈과 시간을 날리게 됩니다.
요약하면 간이절차인 지급명령은 잘 활용하면 소송 진행에 소비되는 시간과 비용을 크게 아낄 수 있습니다. 하지만 집주인의 행방을 알수 없거나, 집주인이 지급명령에 대해 이의를 할 것이 확실한 경우 등에는 오히려 시간과 비용의 낭비를 초래하게 될 수도 있기 때문에 신중하게 절차를 진행하시는 것이 바람직합니다.
4. 임대인에게 전세보증금 미반환에 대한 지연이자 청구하는 방법은?
전세보증금반환소송에 관한 상담을 하다보면 가장 많이 받는 질문 중의 하나가 임대인의 전세보증금 미반환에 대하여 많은 손해를 보았는데 이에 대하여 지연이자를 청구할 수 있는지에 관한 것입니다.
그런데 임대인은 임차인과 마찬가지로 '동시이행항변권'을 보유하고 있습니다. 집주인의 보증금 지급의무와 세입자의 건물인도 의무는 서로 동시이행관계에 있는데, 이에 따라 집주인과 임차인 모두 동시이행항변권을 행사할 수 있습니다.
동시이행항변권의 효과 중 하나가 의무 지체에 따른 불이익을 받지 않는다는 것인데요. 이에 따라 세입자가 집주인에게 건물을 인도하지 않는 이상 집주인이 전세금을 반환하지 않는다고 하더라도 이에 대하여 지연이자를 청구할 수 없게 됩니다. 집주인에게 지연이자를 청구하기 위해서는 집주인에게 임차 건물을 인도해야 하는 것입니다.
그런데 전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 건물을 인도하게 되면 대항력과 우선변제권이 상실될 우려가 있습니다. 때문에 보통 임차권등기명령을 마치고 이사를 완료 한 이후에 소송 절차에서 집주인에 대한 지연이자청구를 추가하게 됩니다.
전세보증금반환소송을 제기하고 이사를 완료하면 소송촉진 등에 관한 특례법(소촉법)에 따라 연 12% 상당의 지연이자를 청구할 수 있게 됩니다. 전세보증금이 클 수록 집주인이 부담하는 지연이자도 이에 비례해 커지게 됩니다. 전세보증금이 5억이면 소촉법에 따른 지연이자는 월 500만원인데 이는 집주인 입장에서도 상당히 부담되는 금액입니다.
집주인에 대하여 청구할 수 있는 소송비용 역시 전세보증금이 크면 클수록 커지게 되고, 이 역시 집주인에게 상당한 부담으로 작용하게 됩니다. 전세보증금이 3억원이면 법으로 정한 변호사 보수는 11,400,000원이고, 5억원이면 13,400,000원입니다. 여기에 소송에서 전부승소하면 인지대, 송달료까지 청구할 수 있습니다.
전세보증금반환을 차일피일 미루는 집주인을 상대하는 법은 전세보증금 미반환으로 인한 금전적인 불이익을 부과하는 것입니다. 전세보증금을 돌려받지 못하고 있는 세입자는 전세보증금반환소송을 제기해 지연이자, 소송비용 등을 집주인에게 부담시키는 방식으로 시간을 자신의 편으로 만들 수 있습니다.
전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 지급명령, 전세보증금반환소송 등 법적 조치를 취하는 등의 과정은 복잡하고 어렵습니다.
5. 복잡하고 어려운 전세사기 사건 승소 노하우를 보유한 전문 변호사의 조력을 받으세요.
최근에 발생하는 전세사기 사건은 분쟁의 양상이 매우 복잡하기 때문에, 초기 단계에서 잘못된 대응을 하면 일을 완전히 그르치게 되는 경우가 많습니다.
돌려받지 못한 전세보증금은 보통 수천만원, 수억원에 달하는데, 법적 대응을 잘못해 일을 그르치게 되면 세입자들은 회복할 수 없는 손해를 보게 됩니다.
전세보증금반환소송 등 본격적인 법적조치를 취하기 전 전세사기 사건 전문 변호사와 심도 깊은 상담이 필요한 이유가 바로 여기에 있습니다.
전세사기 사건에 휘말려 갈피를 잡지 못하고 계시는 분들이 계시다면 관련 분야에 압도적인 승소 노하우를 보유한 저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
◆ 전세사기 사건, 전문 변호사 도움이 필요하시다면?
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