안녕하세요. 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 오랜기간동안 전세사기 피해자들의 피해회복을 위해 누구보다 앞장 서 왔습니다.
최근 전국 각지에서 터지는 전세사기 사건으로 인해 온 나라가 쑥대밭이 되고 있습니다. 그 피해가 얼마나 심각한지 국회가 나서서 '전세사기 특별법'이라는 새로운 법을 만들었을 정도입니다.
전세사기 특별법은 전세사기 피해자들이 보고 있는 손해를 모두 보전하기에는 턱없이 부족하지만 그래도 피해자 입장에서 잘 활용하면 유의미한 결과를 이끌어낼 수 있는 내용들을 담고 있습니다.
그 중에서 가장 중요한 것이 오늘 소개해드리려고 하는데 '조세채권안분제도'인데요. 아래에서는 이에 대해서 상세하게 설명을 드리도록 하겠습니다.
전세사기 피해자 조세채권안분 제도 활용법
1. 조세채권안분제도에 관한 법률 규정
전세사기 특별법은 조세채권안분제도에 관해서 다음과 같이 규정하고 있습니다.
제22조(「지방세징수법」에 따른 공매절차에서의 우선매수권)
① 전세사기피해주택이 「지방세징수법」에 따라 공매되는 경우 전세사기피해자는 매각결정기일 전까지 같은 법 제76조에 따른 공매보증금을 제공하고 다음 각 호의 구분에 따른 가격으로 그 주택을 우선매수하겠다는 신청을 할 수 있다.
1. 「지방세징수법」 제88조에 따른 최고액 입찰자가 있는 경우: 최고액 입찰가
2. 「지방세징수법」 제88조에 따른 최고액 입찰자가 없는 경우: 매각예정가격
② 지방자치단체의 장은 제1항에 따른 우선매수 신청이 있는 경우 「지방세징수법」 제92조에도 불구하고 전세사기피해자에게 매각결정을 하여야 한다.
③ 지방자치단체의 장은 여러 사람의 전세사기피해자가 우선매수 신청을 하고 제2항의 절차를 마쳤을 때에는 전세사기피해자 간의 특별한 협의가 없으면 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 전세사기피해주택을 매수하게 한다. <신설 2024. 9. 10.>
④ 제1항에 따라 전세사기피해자가 우선매수 신청을 한 경우 「지방세징수법」 제88조에 따른 최고액 입찰자를 같은 법 제90조에 따른 차순위 매수신고자로 본다. <개정 2024. 9. 10.>
제23조(국세의 우선 징수에 대한 특례)
① 관할 세무서장은 국세의 강제징수 또는 경매 절차 등을 통하여 임대인의 국세를 징수하려 할 때 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 해당 임대인의 국세를 「국세기본법」 제35조제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 기준에 따라 해당 임대인이 보유한 모든 주택에 각각의 가격비율에 따라 안분하여 징수할 수 있다. 이 경우 안분된 국세의 우선권은 「국세기본법」에 따른다.
1. 임대인이 2개 이상의 주택을 보유하고 있을 것
2. 제1호의 주택의 전부 또는 일부에 대하여 전세사기피해자 또는 제2조제4호나목에 따른 임차인의 임차권에 의하여 담보된 임차보증금반환채권 또는 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물에 설정된 전세권에 의하여 담보된 채권보다 우선징수가 가능한 국세가 존재할 것
3. 전세사기피해자 또는 제2조제4호나목에 따른 임차인의 제3항에 따른 안분 적용 신청이 있을 것
② 제1항에 따라 안분하는 국세에는 「국세기본법」 제35조제3항에 따른 해당 재산에 대하여 부과된 국세는 제외한다.
③ 제1항에 따른 국세의 안분을 적용받으려는 전세사기피해자 또는 제2조제4호나목에 따른 임차인은 관할 세무서장, 경매 등을 주관하는 법원 또는 공매를 대행하는 한국자산관리공사에 안분 적용을 신청하여야 한다. 이 경우 안분 적용 신청을 받은 법원 또는 한국자산관리공사는 그 신청사실을 즉시 관할 세무서장에게 통지하여야 한다.
④ 국세청장은 제1항에 따른 안분을 하기 위하여 필요한 경우 법원행정처장 또는 국토교통부장관에게 임대인에 대한 정보 및 임대인이 보유한 주택현황에 대한 정보를 요구할 수 있다.
⑤ 그 밖에 국세의 안분 방법, 신청 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
2. 전세사기 특별법에서 조세채권안분제도가 중요한 이유는?
전세사기는 복합적인 사회적인 요인에 의해서 발생하기 때문에, 그 해결 과정도 복잡하고 어려운 경우가 많습니다. 전세사기 특별법과 같이 새롭게 생긴 제도들은 피해자들에게 물론 긍정적인 면도 있지만, 기존 단순했던 해결과정을 복잡하게 만드는 측면도 있습니다. 전세사기 피해자들은 새롭게 만들어진 제도를 이해하기 위해 상당한 시간과 노력을 들여야 합니다.
실제로 전세사기 특별법 등 피해자를 돕기 위해 만들어진 법률의 내용을 제대로 이해하지 못해 법에서 보장하고 있는 권리를 행사하지 못하는 경우가 많습니다. 이는 매우 안타까운 일이라고 할 수 있습니다.
전세사기 특별법의 내용은 피해자의 입장에서 보면 여전히 부족한 부분이 많이 있지만, 잘 활용하면 손해를 줄이는데 큰 도움을 얻을 수 있습니다. 세입자들은 전세사기 특별법의 내용을 잘 이해하고, 해당 법에서 규정하고 있는 제도들을 활용해 피해를 최소화할 수 있습니다.
전세사기 특별법의 의도를 한 마디로 요약하자면, "국가가 전세사기 피해자들의 입장을 배려해 전세집에서 걷어갈 수 있는 선순위 세금을 양보할테니, 손해를 얼마간 보더라도 될 수 있으면 세입자들이 전세집을 인수하라."는 것입니다.
실제로 전세사기에 휘말린 주택의 경우 세입자가 어렵게 판결을 받아 전세집을 경매에 넘기더라도 아무도 낙찰을 받지 않는 상황이 많이 발생합니다. 부동산 가격 폭락으로 전세가보다 매매가가 낮아지는 현상이 발생했기 때문입니다. 잘못 낙찰을 받았다가 높은 가격에 들어와 있는 세입자의 보증금을 인수해야 하기 때문에 사람들은 당연히 낙찰을 꺼리게 됩니다.
상황이 이러하기 때문에 실제 사건에서는 아무도 입찰을 들어오지 않아 경매가 무기한 연기되는 경우가 많습니다. 이 경우 정신적으로 매우 지친 세입자가 얼마간의 손해를 보더라도 눈물을 머금고 전세집을 셀프 낙찰을 하게되는 경우가 많습니다. 전세사기 특별법 상 조세채권안분제도는 세입자의 셀프낙찰을 용이하게 하기 위해 만들어진 제도입니다.
전세사기 사건에서는 결국 세입자가 돌려받지 못한 전세보증금을 매매대금으로 처리해 상계 낙찰을 받는 방식을 선택하게 되는데, 이 경우 가장 큰 문제가 되었던 것이 세입자의 보증금보다 앞서는 선순위 세금입니다. 세입자가 대항력과 우선변제권을 갖추기 전 부과된 당해세 등은 세입자보다 선순위로 배당을 받아가도록 되어 있어 세입자의 셀프낙찰에 큰 장애물로 작용했습니다.
특히나 무자본 갭투자 방식으로 전세사기 행각을 벌이는 집주인의 경우 수십채, 수백채의 주택을 보유하고 있기 때문에, 이를 합산하면 세입자가 물어줘야 할 선순위 조세채권이 어마어마한 정도로 늘어나게 됩니다. 이러한 거래계의 실정을 반영하여 전세사기특별법은 조세채권안분제도를 규정해, 임차인의 신청이 있으면 집주인이 부담하고 있는 조세채권을 주택 수대로 안분하도록 규정하였습니다.
요약하면 전세사기특별법이 규정하고 있는 조세채권안분제도는 전세집을 셀프 낙찰 하려고 하는 임차인을 위하여 여러채의 주택을 보유하고 있는 집주인에게 부과되는 세금을 주택 갯수대로 안분하는 제도라고 할 수 있습니다. 조세채권안분제도를 잘 활용하면 셀프낙찰로 인해 발생할 수 있는 손해를 최소화할 수 있습니다.
조세채권안분제도를 활용하기 위해서는 먼저 임차인이 (1) 전세사기 특별법에 따라 피해자 신청을 하여 전세사기 피해자로 인정을 받아야 하고, (2) 전세집에 대한 경매절차가 진행되어야 하며, (3) 임차인이 경매절차에서 국세, 지방세 등에 대한 조세채권안분 신청을 해야 합니다. 선순위 권리를 보유한 임차인의 경우 조세채권안분제도를 통해 셀프낙찰을 진행해 전세사기로 입은 피해를 최소화할 수 있습니다.
3. 새롭게 만들어진 제도, 경매법원도 헷갈려 한다.
그런데 실제로 경매절차를 진행하다보면 경매법원이 전세사기 특별법 상 조세채권안분 등 변경된 법률의 내용을 제대로 파악하지 못하고 있는 경우도 많습니다. 경매 법원의 오해로 잘못된 방식으로 배당이 이루어지기도 하는데, 이는 세입자의 손해로 이어질 수 있습니다.
워낙 최근에 만들어진 법률이다보니 경매법원도 제대로 숙지를 못하고 있는 상황인 것입니다. 실제로 저희 사무실에서 진행한 사례 중 임차인이 조세채권안분을 신청하였음에도 경매 법원이 이를 반영하지 않고 배당절차를 진행한 경우가 있었습니다. 이후 경매법원과 소통을 진행해 잘못을 바로잡을 수 있었지만, 관련 법률에 관한 지식이 없었다면 그대로 막대한 손해로 이어질 수 있는 상황이었습니다.
경매는 결국 순위 싸움입니다. 셀프 낙찰을 하는 임차인 입장에서 손해를 최소화할 수 있는지 여부는 나보다 앞서는 선순위 권리가 있는지 여부에 따라 결정됩니다. 셀프 낙찰을 고려하는 임차인 입장에서 선순위 세금을 줄일 수 있는지 없는지 여부는 매우 큰 차이를 가져오게 됩니다.
충분한 법률검토 없이 무작정 셀프낙찰을 진행하다가 집주인이 내지 않은 수백만원, 수천만원 혹은 그 이상의 세금을 대신 내야하게 될 수도 있으니 각별한 주의가 필요합니다. 무수히 많은 사건을 처리하는 경매법원은 세입자의 안타까운 사연에 대한 고려보다 매우 기계적으로 사건을 처리하기 때문에 이를 염두에 두고 관련절차를 진행하셔야만 하겠습니다.
4. 복잡하고 어려운 전세사기 피해회복 전문 변호사의 조력을
전세사기는 복합적인 요인에 의해서 발생하고, 그 수법도 매우 교묘하기 때문에 단순한 접근법으로는 피해회복은 커녕 오히려 낭패를 보게될 수 있습니다.
오늘 소개해드린 바와 같이 셀프낙찰은 임차인이 사용할 수 있는 하나의 방법이기는 하지만, 이를 위해서는 많은 고민과 치밀한 법률검토가 필요합니다.
전세사기 사건 해결은 복잡하게 얽힌 실타래를 푸는 것과 같습니다. 초기단계에서 제대로 된 대응을 하지 않으면 문제 해결은 커녕 오히려 문제가 더 복잡해지게 됩니다.
전세사기 피해자 입장에서는 당면한 문제를 최대한 신속하고 효율적으로 해결하는 것이 필요합니다.
전세사기 특별법 등 새롭게 생겨난 제도들을 이해하는 것에 많은 어려움을 겪곤 하는데, 전세사기 사건에 정통한 부동산전문변호사의 도움이 필요한 이유가 여기에 있습니다.
셀프 낙찰 등 전세사기 피해 해결 방안을 모색하고 계신 분들은 오랜기간동안 전세사기 피해회복에 누구보다 앞장 서 온 저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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