전세사기 임차권등기명령 신속한 진행 필요한 이유
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 전세사기 사건에 휘말리신 피해자 분들의 절박한 사정에 공감해 필요한 모든 법적조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다.
오늘은 전세사기 피해회복을 위해서 반드시 진행해야 하는 절차 중 하나인 '임차권등기명령'에 대해서 설명을 드리도록 하겠습니다.
전세사기 임차권등기명령 신속한 진행 필요
(1) 임차권등기명령 왜 중요할까?
임차권등기명령이란 전세사기 등의 사태가 발생해 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우 임차인의 중요 권리인 '대항력'과 '우선변제권'의 효력을 유지시키기 위해 인정되는 제도입니다.
집주인인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 하는 사정이 흔하게 발생하는데, 대항력과 우선변제권 모두 '주택의 점유'를 요건으로 하기 때문에 무작정 짐을 빼버리면 대항력과 우선변제권이 상실되는 사태가 발생하게 됩니다.
이 때 임차권등기명령을 신청해 해당 내용이 부동산등기부등본에 기재되면 세입자가 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권의 효력을 유지시킬 수 있습니다. 전세만기 이후에 다른 곳에 이사를 가야하는 세입자라면 반드시 신청해야 하는 것이 바로 임차권등기명령입니다.
임차권등기명령 진행이 필요한 이유는 추후 벌어질 수도 있는 경매절차에서 세입자가 보유한 임차권의 선순위를 유지시켜야 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있기 때문입니다. 또한 최근 HUG 등 전세보증보험회사가 임차권등기명령을 필수서류로 요구하고 있어 그 중요성이 날로 커지고 있는 상황입니다.
임차권등기명령을 하지 않고 그대로 이사를 가버려서 대항력과 우선변제권을 상실하면 경매절차에서 선순위권리자의 지위를 상실하게 되고, HUG 등에서 요구하는 조건도 충족시키지 못하게 되므로 주의를 기울이셔야하겠습니다.
(2) 임차권등기명령은 집주인에게도 큰 압박이 된다.
임차권등기명령은 신청서를 접수해 법원으로부터 인용결정을 받으면 해당 사실이 부동산등기부등본에 기재가 되기 때문에 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 압박하는데에도 큰 효과가 있습니다.
임차권등기명령이 부동산등기부등본에 기재되었다는 사실 자체가 해당 임대인이 세입자에게 돈을 돌려주지 않는 임대인이라는 뜻이기 때문입니다.
실제로 전세사기, 전세보증금 미반환 사건에서 임차권등기명령 절차를 진행하면 그동안 모르쇠로 일관하던 집주인이 임차권등기명령 등기부 기재로 인한 문제를 해결하기 위해 세입자에게 연락을 취하는 경우가 많습니다.
"임차권등기명령이 등기부에 기재가 되면 그것 때문에 다음 세입자를 구하기 어려워지는 것이 아닌가요?"라는 질문을 주시는 분들이 많은데, 실제 사례에서는 임차권등기명령 기재 후 임대인들이 그제서야 세입자를 구하기 위한 본격적인 움직임을 가져가는 경우가 많습니다.
임차권등기명령이 등기부에 기재된 이후라면 세입자는 언제든지 이사를 가는 것이 가능하고, 이사를 완료하면 전세보증금반환소송 절차에서 연 12% 상당의 지연이자를 집주인에게 청구하는 것이 가능해집니다.
전세보증금이 3억원으로 가정하면, 집주인이 부담해야 하는 연 12% 상당의 지연이자는 월에 300만원 정도가 됩니다. 이는 임대인에게 상당한 부담으로 작용하기 때문에 이에 대해서 큰 압박을 느끼고 어떻게든 전세보증금을 마련해오는 경우가 많습니다.
(3) 성공적인 임차권등기명령 절차 진행을 위해서는?
임차권등기명령을 신속하게 진행하기 위해서는 법원에서 요구하는 서류들을 잘 제출하여야 합니다. 법원도 객관적인 자료를 토대로 인용결정 여부를 판단하기 때문입니다.
임차권등기명령의 신청인은 (1) 임대차 계약 체결 사실, (2) 임대차 계약 종료되었다는 사실, (3) 그럼에도 불구하고 임대인이 전세보증금을 돌려주고 있지 않다는 사실을 자료 제출을 통해 소명해야 합니다.
이를 위해서는 아래 서류들을 제출해야 합니다.
- 임대차 계약서 (사본 가능)
- 건물등기부등본
- 주민등록등본 또는 초본
- 임대차 계약 종료를 증명할 수 있는 자료 (문자메시지, 전화녹취, 카카오톡, 내용증명 등 형식 무관)
- 등록면허세 영수증
- 대법원 등기 수입증지
- 송달료 영수증
임차권등기명령 절차의 경우 혼자서 진행하는 분들도 매우 많은데, 빠른 인용이 필요하거나 법률관계가 복잡한 경우에는 법률전문가의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
전자소송으로 절차를 진행하는 경우와 그렇지 않은 경우는 시간적인 측면에서 많은 차이를 가져오고, 법원의 요구사항을 이해하지 못하고 엉뚱한 내용을 접수하는 경우에는 계속해서 법원의 보정명령이 내려져 불필요한 시간낭비를 초래하게 됩니다.
한 가지 반드시 기억하셔야 하는 것은 임차권등기명령의 효력발생시기는 법원의 결정문이 나온 시점이 아니라, '임차권등기명령이 등기부에 기재된 시점'이라는 것입니다. 만약 이사를 가야 하는 사정이 있으신 분들이라면 임차권등기명령이 등기부에 기재된 것을 확인하고 이사를 완료하셔야만 추후 불필요한 법적분쟁에 휘말리지 않을 수 있습니다.
(4) 임대인의 전세보증금반환과 임차인의 임차권등기명령 말소 어느 것이 먼저?
앞서 말씀드린 것처럼 임차권등기명령은 집주인에게 상당한 심리적 압박을 가하게 됩니다. 마음이 급해진 집주인은 세입자에게 임차권등기명령을 요청하게 되는데, 세입자가 임차권등기명령을 말소하지 않아 새로운 세입자가 구해지지 않는다며 남 탓을 시전하기도 합니다.
그런데 간혹 집주인의 가스라이팅에 넘어가 배려의 차원에서 먼저 임차권등기명령을 말소를 해주시는 세입자 분들이 있습니다. 그런데 이것은 정말 해서는 안되는 행위입니다.
이에 대해 대법원 판례도 임대인의 전세보증금반환과 임차인의 임차권등기명령 말소의 관계에 관하여, "임대인의 임대차보증금반환의무가 임차인의 임차권등기말소의무 보다 먼저 이행되어야 할 의무이다."라고 분명하게 판시하고 있습니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결).
전세보증금을 돌려받지 못한 상태라면 임차권등기명령을 말소하지 않아도 아무런 법적 하자가 없는 것입니다. 그리고 상식적으로 생각해보아도 이 모든 사태는 임대인이 전세보증금을 돌려주지 않은 것에서부터 시작되었으므로, 전세보증금을 돌려주고 임차권등기명령을 지워주는 것이 맞습니다.
전세보증금을 돌려받기 전에 임차권등기명령을 지워주면 안되는 이유는 간혹 이사를 간 상태에서 세입자를 구해 돈을 돌려주겠다는 임대인의 말을 믿고 임차권등기명령을 말소해줬는데, 임대인이 새로운 세입자와 계약을 하고 전세보증금을 돌려주지 않는 경우가 있기 때문입니다.
이 경우 이사를 간 기존 세입자는 점유를 상실했기 때문에 후순위로 밀리게 되고, 새로 이사를 온 세입자가 선순위 권리자의 지위를 부여받게 됩니다. 대항력과 우선변제권은 세입자의 중요권리이기 때문에 어떤 경우에도 반드시 수호를 하셔야 하겠습니다.
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