부동산변호사가 알려주는 위약금, 손해배상의 예정
부동산 거래 위약금, 손해배상부동산 거래를 하다 법적 분쟁이 발생하면 당사자는 자연스럽게 이에 대한 법적 조치를 고려하게 되는데요.
부동산 거래에 관한 법적 분쟁 중 가장 많이 받게 되는 상담 중의 하나가 "부동산 거래를 하다가 일방이 계약을 파기하면 어떻게 되는지"에 관한 것입니다.
부동산 거래 중 가장 흔한 것은 매매와 임대차 계약인데요. 매매나 임대차 계약을 체결하는 경우 당사자는 상당한 시간을 두고 계약절차를 이행하는 것이 일반적입니다.
매매의 경우 매수인이 매도인에게 매매대금을 일시불로 지급하는 경우는 드물고, 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하는 것이 일반적입니다. 계약금지급시기와 잔금지급시기는 수개월의 시간차를 두고 진행되곤 하죠.
그런데 매매 계약에서 계약금을 지급한 이후에 계약당사자 중 일방이 변심을 하여 계약 진행을 포기하게 되는 경우가 있습니다. 이 경우 "약속은 지켜져야 한다."는 것이 민법의 대원칙이기 때문에, 약속을 깬 당사자에 대해서는 페널티가 부과되는 것이 일반적입니다.
만약 매매계약서에 "위약금 약정"이 존재한다면, 계약 체결 이후에 계약을 일방파기한 당사자는 상대방에 대하여 위약금 약정에 따라서 발생한 손해를 지급해야 할 책임을 부담하게 됩니다. 부동산 거래에서 사용되는 일반적인 표준계약서를 확인하면, "채무불이행과 손해배상"이라는 내용을 가진 조항이 있는데요.
해당 조항에는 "계약당사자 일방이 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 계약을 해제할 수 있고, 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상금은 특별한 사정이 없는 이상 계약금을 기준으로 한다."는 내용이 규정되어 있습니다.
이와 같은 조항은 일반적으로 "위약금 약정"으로 해석이 되는데요. 위약금 약정이란 말 그대로 계약을 일방적으로 파기한 사람에게 부과되는 페널티이자 불이익입니다. 위약금 약정은 계약상 손해가 발생한 경우 손해배상의 입증책임을 경감시키는 역할을 합니다.
그런데 민법 제398조 제4항은 "위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다."고 규정하고 있습니다. 손해배상액의 예정을 인정하는 이유는 손해의 발생사실과 손해액에 대한 증명에 대한 입증책임을 완화시켜주기 위함입니다.
매매계약서나 임대차계약서에 위약금 약정이나 손해배상액의 예정에 관한 문구가 존재하지 않는 경우에는 상대방이 계약을 일방파기했다고 하더라도 모든 입증책임을 손해배상을 청구하는 쪽이 부담하게 됩니다.
이 경우 계약을 파기 당한 사람은 손해의 발생사실, 손해액, 인과관계 등을 입증해야 하는데, 이는 뭔가 굉장히 불합리한 부분이 있습니다. 나는 피해자인데, 가해자로부터 돈을 받기 위해 또다시 고생을 해야하기 때문입니다.
이러한 점을 고려하여 계약을 파기당한 사람의 입증책임을 덜어주고자 민법에서 인정하고 있는 것이 위약금약정, 손해배상액의 예정입니다. 손해배상액의 예정으로 추정되는 위약금약정이 존재하면 채권자는 채무자가 "채무를 불이행한 사실"만 입증하면 되고, 나머지 사실에 대한 입증을 진행할 필요가 없습니다.
그런데 간혹 손해배상액의 예정액이 지나치게 과다한 경우가 있는데요. 이 경우 법원은 민법 제398조 제2항에 근거하여 손해배상액을 직권 감액하곤 합니다. 민법 제398조 제2항은 "손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다."고 하여 법원의 직권감액규정을 두고 있습니다.
법원의 직권감액은 "손해배상의 예정액이 부당하게 과다한 것"을 요구하기 때문에, 법원은 여러 사정을 참작해 직권감액 여부를 결정합니다.
대법원은 "손해배상 예정액이 부당하게 과다한 경우"란 일반적인 사회관념에 비추어 그 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압력을 가하여 공정을 잃은 결과를 초래한다고 인정되는 경우를 뜻한다고 이야기합니다.
그런데 간혹 법원이 직권감액규정을 자기 마음대로 활용하는 경우가 있는데요. 원님 재판을 하듯이 자기 마음대로 손해배상금을 감액하는 경우가 많습니다.
하지만 판사님도 법에 따라 재판을 해야하기 때문에, 사회통념에 어긋나는 과다한 직권감액은 당연히 위법의 소지를 품게됩니다. 법률용어로는 이를 "자유심증주의를 위반했다."라고 이야기합니다.
일반적으로 매매계약이나 임대차 계약의 위약금은 매매대금 또는 보증금의 10% 정도로 정해지게 되는데요. 대법원 판례는 10% 정도의 손해배상액의 예정은 사회통념상 과다하지 않다고 보고 있습니다(대법원 2008. 11. 13. 선고 2008다46906판결).
사건을 담당한 판사님이 직권감액에 관한 조항을 남용하여 자기 마음대로 손해배상금을 감액한 경우에는 위와 같은 사실을 들어 항소심 절차 등에서 이의를 제기할 수 있는 것입니다. 부동산 거래와 관한 분쟁은 복잡하게 얽혀있기 때문에 분쟁의 양상이 굉장히 복잡하게 진행되는 경우가 많습니다. 부동산에 관한 분쟁은 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
