재건축을 이유로한 퇴거요청 상가 세입자 대응방법
코로나 사태 장기화로 인해 상가 세입자들의 어려움이 더욱 커지고 있습니다. 최근 경제적 어려움으로 인해 폐업을 하시는 임차인 분들이 굉장히 많은데요.경제적 어려움도 어려움이지만, 상가 임대차 계약에서 세입자들을 괴롭게 하는 것은 무엇보다 "건물주"들입니다. 하루하루 힘겹게 살아가는데 건물주와의 갈등으로 인해 엄청난 스트레스를 받게됩니다.
상가임대와 관련된 법적 분쟁 중 가장 빈번하게 일어나는 것이 바로 "상가 재건축"을 이유로 한 건물주와의 갈등입니다. 인터넷 뉴스를 통해 어떤 연예인이 상가를 얼마주고 구입했고, 나중에 얼마를 주고 팔아 막대한 시세차익을 올렸다는 이야기를 한번쯤을 들어보셨을텐데요.
상가 재건축을 통해 얻는 이득은 주택에 비해 훨씬 크기 때문에, 상가 건물을 매입한 새로운 건물주들은 철거 후 재건축을 적극 고려하게 됩니다. 노후화된 상가를 리모델링이나 재건축을 통해 건물의 가치를 올린 뒤 다른 사람에게 팔아 막대한 시세차익을 누리려고 하는 것이죠.
상가 건물에 투자해 건물주들이 수익을 얻는 방법은 임대수익과 시세차익인데요. 노후화된 건물을 구입한 리모델링이나 재건축을 통해 멋진 건물을 만들면 임대수익과 시세차익을 모두 극대화할 수 있습니다. 그런데 재건축을 통한 임대수익, 시세차익 극대화에서 가장 방해가 되는 것은 바로 "세입자들"입니다.
재건축을 목적으로 상가 건물을 구입하는 건물주들은 기존 임차인들을 내보내고 하루라도 빨리 재건축을 진행하길 원하는데, 임차인들이 빨리 나가지 않으면 재건축 계획에 그만큼 큰 차질을 빚게 됩니다. 재건축을 통해 수익을 극대화하는 방법 중의 하나는 기존 세입자들을 "적당한 금액"에 내보내는 것입니다. 만약 기존 세입자에게 지나치게 과다한 금원을 지급한다면 그만큼 수익이 줄어들게 되는 것입니다.
재건축을 통해 얻게 되는 막대한 수익때문에, 상가 소유권을 이전받은 새로운 건물주들은 다짜고짜 기존 세입자들에게 찾아가 퇴거를 요청하는 경우가 많습니다. "건물주가 변경되었으니 나가줘야겠다."고 이야기하면서, 멀쩡히 장사를 하고 있는 세입자들에게 일방적인 퇴거를 요청하는 것이죠. 새로운 건물주에게 퇴거통보를 들은 세입자들의 마음은 싱숭생숭해질 수밖에 없습니다.
실제로 상가임대차와 관련해 세입자들이 상담을 요청하는 사례 중 가장 많은 비율을 차지하는 것이 "새로운 건물주가 재건축을 이유로 퇴거를 요청하는데 어떻게 해야 하는지"에 관한 것입니다. 이 경우 세입자 분들은 많이 당황스러우겠지만, 침착하게 새로운 건물주의 퇴거요청이 법률적으로 정당한 것인지를 따져볼 필요가 있습니다.
세입자 분들이 따져보셔야 할 것은 두가지인데요. 첫째는 "대항력을 보유하고 있는지" 여부와 둘째는 "새로운 건물주의 퇴거요청이 타당한지"에 관한 것입니다. 상가임대차보호법은 상가 임차인들에게 "대항력"이라는 권리를 인정하고 있는데요. "대항력"이란 계약을 체결한 임대인 이외에 제3자들에게 임대차계약의 효력을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 여기에서 말하는 "제3자"에는 당연히 "새로운 건물주"도 포함이 됩니다.
상가 임차인들이 상가임대차보호법에 따라 사업자등록을 마치고, 확정일자를 부여받으면 "대항력"과 "우선변제권"을 보유하게 됩니다. 상가 임차인이 "대항력"을 보유하게 되면 임대인의 지위가 새로운 소유자에게 이전이 됩니다. 이 경우 상가 임차인들은 임대인의 지위를 승계한 새로운 소유자에게 임대차 계약을 준수해줄 것을 요청할 수 있습니다.
상가임대차보호법은 임차인의 계약갱신청구권 행사기간을 10년으로 규정하고 있는데요. 대항력을 갖춘 상가 임차인은 임대인의 지위를 승계한 새로운 건물주에게 계약갱신청구권을 행사해 영업을 계속해나갈 수 있는 것입니다.
"대항력"은 새로운 건물주의 부당한 퇴거 요청으로부터 임차인을 지켜줄 수 있는 소중한 권리인 것입니다. 또한 상가임대차보호법은 재건축을 이유로 한 임대인의 갱신거절이 가능한 경우를 극히 예외적으로만 인정하고 있습니다.
새로운 건물주가 재건축을 이유로 퇴거를 요청하는 경우 상가 임차인들의 권리 보호가 취약하다는 점을 고려해 매우 예외적인 경우에만 갱신거절을 인정하는 쪽으로 상가임대차보호법이 개정된 것입니다.
상가임대차보호법은 재건축을 이유로 한 갱신거절 사유를 아래와 같은 경우로만 제한하고 있습니다.
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
새로운 건물주가 상가 재건축을 이유로 퇴거를 요청하는 경우, 위에서 규정하고 있는 가.항은 해당사항이 없을 가능성이 높습니다. 새로운 건물주는 기존 임대인과 계약을 체결한 후 소유권을 이전받았기 때문입니다.
이 경우 "건물 노후화" , "안전사고의 우려"가 주된 쟁점이 되는데, 임대인의 입장에서 이를 입증하기는 결코 쉽지 않습니다. 상가 세입자도 해당 건물에 별다른 안전사고의 우려가 없기 때문에 임대차 계약을 체결해 영업을 계속하고 있을 것이기 때문입니다.
단순히 건물 연식이 오래되었을 뿐이고, 건물에 안전사고의 우려가 없다면 재건축을 이유로 한 임대인의 갱신거절은 타당하지 않은 것이 됩니다. 오래된 건물도 유지, 보수, 보강 공사를 거치면 다시 사용할 수 있는 경우가 많기 때문입니다.
특히나 상가임대차보호법이 변경되었다는 사실을 잘 알지 못한상태에서 건물을 산 이후에 무작정 세입자들에게 퇴거요청을 하는 경우가 많은데, 이 경우에는 상가임대차보호법을 적극 활용할 필요가 있습니다. 새로운 건물주가 상가임대차보호법상 퇴거 요건에 전혀 해당되지 않는데도 단순히 소유권이 변경되었다는 이유로만 퇴거요청을 한다면 법적으로 퇴거요청에 응해야 할 의무가 전혀 없습니다.
하지만 우리 사회에서 세입자는 건물주에 비해 "을"의 지위에 있기 때문에 새로운 건물주가 재건축을 이유로 퇴거요청을 하는 경우에는 지레 겁을 먹고 건물주의 요청을 그냥 들어주는 경우가 많습니다. 세입자가 멀쩡하게 장사가 잘 되는 도중에 퇴거를 하게 되면 많은 손해를 보게됩니다. 건물주의 요청이 부당하다면 건물주에게 적절한 영업보상금, 합의금을 요구하시거나, 이것이 불가능할 경우 그냥 계약갱신청구권을 행사해 영업을 계속하시는 것이 좋습니다.
상가임대차보호법은 정치적 이해관계에 따라 법률의 개정이 빈번하게 발생하기 때문에 해당 분야에 대해 실제 소송 경험을 보유하고 있지 못하다면 변호사, 판사라고 하더라도 그 내용을 전혀 알고 있지 못하는 경우가 많습니다. 따라서 세입자라고 하더라도 법률전문가가 아닌 이상 해당 내용을 당연히 잘 알지 못할수밖에 없습니다.
하지만 상가임대차보호법에 대한 무지는 세입자들에게 큰 손해를 가져오곤합니다. 따라서 상가임대차보호법과 관련된 분쟁이 발생하였을 경우에는 이에 대해 전문적인 노하우를 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
