부동산 거래 중개사고 공인중개사 손해배상청구

부동산 법률에 관한 분쟁은 무수히 일어나는데, 이와 관련된 상담을 하다보면 한 두번 쯤 문의를 주시는 것이 "중개를 잘못한 공인중개사에게 손해배상청구를 할 수 있는지"에 관한 것이다. 

부동산 계약을 체결하며 공인중개사가 계약의 중요 사항에 대해 충분히 고지를 하지 않았거나, 그릇된 정보를 제공해 고객이 손해를 입은 경우 공인중개사에 대한 손해배상청구가 가능하다. 

최근에 사회에서 큰 문제가 되고 있는 전세사기 사건의 경우에도 공인중개사가 가담되어 있는 경우가 많다. 중개대상물의 문제를 안 상태에서도 세입자들에게 이를 고지하지 않아 세입자들이 피해를 보고 있는 상황인 것이다. 

변호사와 마찬가지로, 공인중개사가 중개 의뢰인에게 제대로된 정보를 제공하지 않아 고객이 손해를 입은 경우 공인중개사는 손해를 배상할 책임이 있다. 그런데 공인중개사에 대한 손해배상청구가 생각보다 쉽지 않은 편이다. 

손해배상청구소송의 경우 거의 모든 입증책임을 원고에게 부담시키기 되기 때문이다. 공인중개사에게 손해배상책임을 묻기 위해서는 소송을 제기해야 하는데, 당연히 손해를 입었다고 주장하는 쪽이 원고가 된다. 

소송은 단순히 억울한 감정만으로 승소할 수 있는 것이 아니다. 법률 요건에 맞춰서 필요한 주장과 증거를 제시해야 승소 할 수 있다. 일반인들이 느끼는 억울함은 법적 관점과 다를 때가 많기 때문에, 감정을 앞세운 소송은 금물이다. 

부동산 중개사고란 부동산 거래를 중개한 공인중개사의 잘못(고의 또는 과실)로 인해 중개 의뢰인에게 손해가 발생하는 경우를 의미한다. 이는 현재 사회에서 매우 큰 문제가 되고 있다. 

부동산 거래 가액은 매우 크기 때문에, 중개사고가 발생하면 의뢰인은 매우 큰 손해를 입게된다. 예컨대 전세사기가 확실한 매물을 중개사가 숨기고 중개를 진행한 경우, 의뢰인은 보증금 상당의 손해를 입게된다. 보증금은 수천만원, 수억원에 이르기 때문에 일반 서민에 불과한 세입자의 입장에서 이는 돌이킬 수 없는 손해이다. 

때문에 공인중개사법은 공인중개사가 중개행위를 함에 있어서 일정한 의무를 부담하게 하고 있다. 

공인중개사법 제25조는 공인중개사가 중개 의뢰인에게 해당 중개 대상물의 상태, 입지, 권리관계 등을 확인해 중개 의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명할 의무를 부담한다고 규정하고 있다. 

만약 공인중개사가 법률에 규정된 의무를 해태하여 중개 의뢰인에게 손해를 입힌 경우에는 손해배상책임을 부담하게 된다. 

예컨대 공인중개사가 임대차 계약서를 작성할 때, "중개대상물 확인설명서"를 교부하도록 되어 있는데, 해당 서류에 잘못된 사항이 기재되어 있을 경우 공인중개사는 손해배상책임을 부담하게 된다. 

중개대상물 확인설명서는 부동산 권리관계에 대한 사항을 기재하도록 되어 있는데, 권리관계를 잘못 파악하여 의뢰인에게 고지한 경우 손해배상책임이 성립하는 것이다. 부동산에 근저당권이 설정되어 있는데 이를 제대로 고지하지 않은 경우, 신탁등기가 설정된 사실을 고지하지 않은 경우를 예로 들 수 있다. 

위에서 설명한 공인중개사법 제25조에서 파생되는 공인중개사의 중요의무이다. 판례는 근저당권을 설정된 사실을 임차인에게 고지하지 않아 임차인이 손해를 입은 경우, 이에 대한 공인중개사의 중개과실을 긍정해 손해배상책임을 인정한 사례가 있다. 

최근에 문제가 되는 것은 "신탁등기"인데, 신탁등기는 근저당권보다 훨씬 더 강력한 권리제한사항이다. 신탁등기된 부동산에 잘못 들어가는 경우 보증금 전체를 잃게되는 사태가 발생할 수 있다. 이 경우에도 판례는 공인중개사의 중개 과실을 인정하고 있다. 

등기부상 존재하지 않은 원룸을 중개해, 해당 매물이 중개에 넘어가 세입자가 보증금을 날린 사안에서도 판례는 공인중개사의 손해배상책임을 인정한 바가 있다. 

해당 사안에서 공인중개사는 경기도 광명시에 소재한 건물 309호를 중개 의뢰인에게 중개하였고, 중개 의뢰인은 임대차 계약 체결후 전입신고와 확정일자까지 받았다. 

그런데 해당 건물이 경매에 넘어갔는데, 알고보니 309호는 등기부상에 존재하지 않는 건물이었다. 임차 건물은 301호의 일부였던 것이다. 

세입자는 전입신고와 확정일자까지 받았지만, 대항력이 인정되지 않았고, 보증금을 떼이게 되었다. 이에 화가난 중개의뢰인이 공인중개사에게 손해배상청구소송을 제기하였는데, 법원은 중개사의 중개과실을 인정하였다. 

공인중개사의 중개과실을 이유로 한 손해배상청구소송은 생각보다 난이도가 높은 소송이다. 입증해야 할 사항도 많고, 공인중개사가 자신의 잘못을 극렬히 부인하기 때문에, 시간도 굉장히 오래 걸리는 편이다. 

원칙적으로 계약에 관한 법적 책임은 계약자에게 청구하는 것이 훨씬 더 가능성이 높다. 임대차 계약과 관련해 문제가 발생한 경우 임대인을 상대로 소송을 제기하는 것이 원칙인 것이다. 공인중개사에 대한 소송은 계약자에 대한 청구가 어렵거나, 승소해도 받을 돈이 없는 경우에 제기하는 것이 좋다. 

또한 시효가 3년이기 때문에, 시간이 지나기 전에 소송을 제기해야 권리를 되찾을 수 있다. 손해배상청구소송은 민사소송에서 가장 난이도가 높은 소송이다. 공인중개사에 관한 손해배상청구소송을 검토하고 있다면 먼저 부동산전문변호사와 면밀한 상담을 받아보고, 소송제기 여부를 결정하는 것이 바람직하다. 

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