주택임대차보호법 최우선변제권, 왜 중요할까?
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Jun 5. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁에 휘말려 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
부동산과 관련된 법적 문제 중 최근 많이 발생하고 있는 것이 바로 전세사기 사건과 전세보증금 미반환 사건인데요.
주택임대차보호법 최우선변제권, 왜 중요할까?전세사기 사건과 전세보증금 미반환 사건은 심각한 사회문제가 되고 있습니다. 누구든지 전세사기 사건의 피해자가 될 수 있는만큼 각별한 주의가 필요한 상황이라고 할 수 있습니다.
몇몇 사람들의 주장과 달리 전세사기 사건은 아무리 조심한다고 하더라도 미리 완전하게 이를 예방하기 어려운 부분이 있습니다.
이렇게 저렇게만 하면 전세사기를 100% 막을 수 있다고 말하는 것은 운전할 때 조심하면 교통사고를 다 피할 수 있다고 말하는 것과 같습니다.
다만 세입자의 권리를 보호하는 여러가지 제도들을 잘 알고 있으면 전세사기를 예방하고, 피해를 회복하는데는 많은 도움이 됩니다.
실제로 주택임대차보호법은 사회적 약자인 세입자의 권리를 보호하기 위해 여러가지 중요한 제도들을 규정해놓고 있는데요.
오늘 말씀드리려고 하는 주택임대차보호법상 '최우선변제권'도 세입자의 권리를 보호하는 아주 중요한 제도 중의 하나입니다.
최우선변제권은 일정한 요건을 갖춘 경우 소액보증금을 보호해주는 제도인데, 주택임대차보호법 상 '우선변제권'과는 차이가 있습니다.
먼저 주택임대차보호법 상 우선변제권에 대해서 말씀을 드리면, 해당 제도는 말 그대로 전세집이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자들에 우선해 배당을 받을 수 있는 권리를 의미합니다.
전세보증금이 세입자의 중요자산이라는 점을 고려해서 임대인의 다른 채권자들에 비해 우선하여 변제를 받을 수 있도록 배려를 해 놓은 것이라고 이해를 하시면 됩니다.
주택임대차보호법상 우선변제권을 보장받기 위해서는 '전입신고+주택의 인도+확정일자'라는 요건을 모두 구비해야 합니다.
주택임대차보호법의 우선변제권에 관한 조항은 아래와 같습니다.
주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수)
② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
최우선변제권은 소액보증금에 대하여 우선변제권보다 더 우선해야 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.
대항력, 확정일자를 구비한 선순위 임차인이라고 하더라도 당해세 등에 대해서는 순위가 밀리게 되는데, 주택임대차보호법은 소액보증금의 경우 보다 더 높은 배당 순위를 부여해 소액 임차인을 보호하고 있습니다.
주택임대차보호법상 최우선변제권을 보유한 소액보증금의 범위를 표로 정리하면 아래의 내용과 같습니다.
