전세사기 셀프낙찰 진행시 이것을 주의해야 합니다.
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 전세사기 피해를 당해 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
전국적으로 기승을 부리고 있는 전세사기로 인해서 어려움을 겪는 세입자 분들이 매우 많습니다. 전세사기는 피해자들에게 극심한 정신적, 물질적 손해를 발생시킵니다.
전세사기 셀프낙찰 진행시 이것을 주의해야 합니다.
전세사기로 인해 발생한 손해를 회복하기 위한 법적절차를 제 때 진행하지 않으면 금전적, 정신적으로 세입자들은 회복할 수 없는 피해를 입게 됩니다.
전세사기 피해회복을 위한 법적조치는 제 때에 진행하는 것도 중요하지만, '제대로' 진행하는 것도 매우 중요합니다.
준비되지 않은 상태에서 무작정 진행하는 법적조치는 피해회복에 도움이 되기는 커녕 오히려 재앙만 불러일으킬 뿐입니다.
전세사기 피해자들이 주의해야 할 부분 중의 하나는 문제의 원인이나 해결방법을 지나치게 단순화하는 실수를 범해서는 안된다는 것입니다.
전세사기는 매우 복합적인 요인에 의해서 발생하고, 사기꾼들의 사기 수법도 매우 교묘합니다. 그렇기 때문에 문제의 본질을 꿰뚫어 보기 위한 노력이 필요합니다.
전세사기 피해회복을 돕기 위해 '전세사기특별법'이라는 것이 제정되었는데요. 전세사기 특별법은 전세사기 피해자들에게 많은 도움을 주지만, 해당 제도로 혜택을 볼 수 있는지 여부는 상황에 따라 다릅니다.
전세사기 특별법의 주된 목적 중 하나는 전세사기 피해자들이 전세사기가 발생한 전세집을 셀프낙찰을 하는 것을 돕는 것입니다.
이를 위해 전세사기 특별법은 국세, 지방세 등 세입자보다 경매절차에서 우선하는 권리를 약화시키고 있습니다.
전세사기 특별법에서 가장 중요한 제도 중 하나는 '조세채권안분' 제도입니다. 조세채권안분제도는 말 그대로 경매절차에서 세입자의 권리보다 우선하는 조세채권을 쪼개 셀프낙찰을 돕는 것을 목적으로 하고 있습니다.
따라서 다세대주택에 거주하고 있는 대항력을 보유한 선순위 임차인이라면 전세사기 특별법을 적극 활용해 셀프 낙찰을 하는 방법을 고민해 볼 필요가 있습니다.
전세사기는 주로 빌라나 오피스텔에서 발생하는데, 부동산 경기 침체로 인해 최근에는 매매가보다 전세가가 높은 이른바 '역전세' 현상이 벌어지고 있습니다.
역전세의 문제는 세입자가 보증금을 받지 못해 전세집을 경매에 넘겼을 때 낙찰자가 나타나지 않는다는 것입니다.
전세집을 싼 가격에 낙찰받아도 해당 주택에 대항력 있는 세입자가 들어있다면 돌려받지 못한 전세보증금을 낙찰자가 모두 돌려줘야 하기 때문입니다.
그렇기 때문에 낙찰자가 나타나지 않으면 세입자는 '차라리 내가 낙찰을 받고 말지'라는 생각을 할 수밖에 없습니다. 실제로 현재 많은 분들이 셀프낙찰을 하는 방식으로 문제를 해결하고 있습니다.
전세사기를 당해 전세집을 경매에 넘긴 뒤 셀프낙찰을 할 때 가장 중요한 것은 올바른 권리분석입니다.
권리분석을 그르치면 오히려 경매절차로 인해 입게되는 금전적인 손해가 더 커질 수 있습니다. 자신보다 우선하는 권리를 체크하지 못한상태에서 셀프낙찰을 받게 되면 선순위 권리를 인수하게 되기 때문입니다.
예컨대 최근 가장 문제가 되는 것 중 '건강보험료'가 있습니다. 수십채, 수백채를 보유한 갭투자 전세사기꾼 집주인은 건강보험료를 수천만원 체납한 경우가 많은데, 전세사기 특별법은 조세채권안분제도만을 규정하고 있을 뿐, 건강보험료를 안분하는 제도를 두고 있지 않습니다.
이 경우 쪼개지지 않은 건보료를 체크하지 못하고 셀프낙찰을 하게 되면 집주인이 체납한 건보료를 대신 갚아야 하는 비극적인 결과가 초래됩니다.
경매 절차는 생각하지 못한 변수가 매우 많기 때문에, 낙찰을 진행함에 있어서 여러가지 세심하게 고려해야 할 사항들이 많습니다.
부동산 경매를 통한 셀프낙찰은 전세사기를 해결하는 좋은 방법이 될 수 있지만, 잘못된 권리분석에 기초할 경우 오히려 손해만 커지게 됩니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 전세사기 피해를 당하신 세입자 분들의 절박한 사정에 공감하여 필요한 법적조치를 신속하고 효율적으로 진행해드리고 있습니다.
전세집 셀프낙찰 등 전세사기 사건으로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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전세사기 셀프낙찰 진행시 이것을 주의해야 합니다.