임대인 파산, 회생 절차 진행시 전세금 돌려받는 방법
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Jul 5. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 좋은 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
부동산과 관련된 법적 분쟁은 그 양상도 매우 복잡하게 문제가 되는 금액도 매우 크기 때문에, 관련 지식을 미리미리 알아두는 것이 좋습니다.
임대인 파산, 회생 절차 진행시 전세금 돌려받는 방법특히나 최근 유행하고 있는 전세사기 사건의 경우 피해를 회복하지 못하게 되면 세입자는 수천만원, 수억원의 손해를 보게 되는데요.
전세사기 사건에 휘말리는 가장 큰 이유는 세입자들이 부동산 관련 법률지식을 잘 알지 못하기 때문입니다.
사기꾼들은 대부분의 세입자들이 부동산 관련 법률 지식을 잘 알지 못한다는 점을 이용해 사기를 치는데요.
부동산, 임대차와 관련된 법률 지식의 부재는 사기 사건에 휘말린 이후 문제를 해결하는 과정에서도 세입자들에게 큰 장애물이 됩니다.
특히나 임대인이 회생, 파산 신청을 하는 경우에는 더욱 그러한데요. 안 그래도 복잡한 상황에서 파산, 회생에 관한 문제까지 겹치게 되니 피해를 당한 세입자들은 혼란 스러울 수밖에 없습니다.
일부 악질적인 임대인들은 이러한 점을 악용하여 고의적으로 회생, 파산 신청을 한 뒤 세입자에게 가스라이팅을 시전하기도 하는데요.
회생, 파산 신청을 한 뒤 세입자에게 불안감을 조성하여 자신들에게 유리한 방향으로 합의를 이끄는 수법을 사용하곤 합니다.
전세사기 피해자 중에는 주거취약계층, 사회초년생이 많은데, 집주인의 이러한 가스라이팅에 넘어가 불필요한 손해를 보는 사례가 적지 않습니다.
만약 임대인이 책임을 면피하기 위한 목적으로 회생, 파산 절차를 악용하고 있다면, 세입자들은 임대인의 이러한 얄팍한 수법에 넘어가서는 안되고, 법이 보장하고 있는 권리를 최대한 적극적으로 행사해야 합니다.
주택임대차보호법과 채무자회생법은 사회적 약자인 세입자들을 보호하는 규정을 많이 두고 있는데, 임대인이 회생, 파산절차를 악용하는 시점이야말로 해당 권리를 적극적으로 행사할 시점입니다.
주택임대차보호법은 전입신고, 확정일자를 마친 임대인에게 대항력과 우선변제권이라는 권리를 부여해주고 있습니다.
채무자회생법은 전세계약의 특수성을 반영해 대항력과 우선변제권을 보유한 세입자의 임대차보증금반환채권을 '별제권'에 준해 취급하고 있습니다.
채무자회생법에서 '별제권'이란 '파산재단의 특정재산에서 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리'를 의미합니다.
채무자회생법 제411조는 별제권은 파산절차에 의하지 않고 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.
대항력과 우선변제권을 보유한 세입자의 보증금반환채권을 채무자회생법 상 별제권에 준해 취급한다는 의미는 회생, 파산 절차의 진행과 상관없이 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 별도로 권리를 행사할 수 있다는 의미입니다.
