상가임대차보호법 계약갱신청구권 10년 적용되는 경우는
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 임대차와 관련된 문제로 어려움을 겪고 계시는 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 실제 거래계에서 많이 문제가 되고 있는 상가임대차보호법 계약갱신청구권에 대해서 말씀을 드리도록 하겠습니다.
상가임대차보호법 계약갱신청구권 10년 적용되는 경우는 언제일까?
'계약갱신청구권'은 상가임대차보호법 상 임차인의 중요한 권리인데요. 최근 주택임대차보호법에 계약갱신청구권이 신설되어 많은 분쟁이 발생하였는데, 주택임대차보호법의 계약갱신청구권은 사실상 상가임대차보호법에 있던 개념을 거의 그대로 옮긴 것입니다.
상가임대차보호법 상 계약갱신청구권은 상가 세입자(임차인)의 안정적인 영업을 보장하기 위해서 도입되었습니다.
인테리어 비용, 권리금 등 거액의 비용을 들여 건물주와 임대차 계약을 체결하였다고 하더라도, 임차인은 계약기간이 종료되면 퇴거를 해야한다는 불안한 지위에 처하게 됩니다.
통상적으로 체결되는 상가임대차 계약기간은 2년인데, 이는 인테리어비용이나 권리금을 회수하기에는 턱없이 부족한 시간입니다.
임차인의 영업권을 보장하기 위해서는 충분한 계약기간을 보장하는 것이 필요한데, 이를 위해 도입된 것이 바로 상가임대차보호법 상의 계약갱신청구권입니다.
상가임대차보호법의 계약갱신청구권은 매우 강력한 권리입니다. 임대인의 의사와 상관없이 결격사유만 없으면 임차인의 일방적인 의사표시로 계약을 갱신할 수 있기 때문입니다.
많은 분들이 헷갈려하시는데, 상가임대차보호법상 계약갱신청구권은 통상 계약이 종료되었을 때 진행하는 '재계약'과 엄연히 다른 개념입니다.
재계약은 임대인과 임차인 쌍방 합의로 계약의 연장이 이루어지는 반면, 계약갱신청구권은 임차인의 일방적인 의사표시만으로도 계약의 갱신이 가능합니다.
따라서 상황에 따라서는 계약만기에 재계약서를 작성하지 않고, 계약갱신청구권을 행사한 뒤 해당 증거를 남겨놓는 것 방법이 더 좋은 경우가 있습니다.
상가임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하는 아주 중요한 제도이기 때문에 세입자들은 해당 내용을 잘 알아두실 필요가 있습니다.
상가임대차보호법상 계약갱신청구권에 관한 내용은 다음과 같습니다.
제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.
④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
상가임대차보호법의 계약갱신청구권과 관련해 가장 많이 발생하는 법적 분쟁 중의 하나는 계약갱신청구권의 적용기간이 5년인지, 10년인지와 관련된 것입니다.
본래 상가임대차보호법은 계약갱신청구권의 행사기간을 5년으로 규정하고 있었는데, 2018. 10. 16.자로 법률이 개정되어 행사기간이 10년으로 늘어나게 되었습니다.
법 개정 시점인 2018. 10. 16. 이후에 체결된 상가임대차 계약의 경우에는 개정된 법률이 적용되어 행사기간이 10년이라는 것에는 의문의 소지가 없습니다.
문제가 되는 것은 2018. 10. 16. 이전에 체결된 계약인데요. 이와 관련하여 여러가지 의견들이 많으나 상황에 따라서 2018. 10. 16. 이전에 체결된 계약도 개정된 법률이 적용되는 경우가 있다는 사실을 기억할 필요가 있습니다.
임차인 보호라는 법률의 성격을 고려해 제한적인 범위에서 소급효를 인정하고 있기 때문인데요.
상가임대차보호법 부칙 제2조에 따라 법 개정전에 체결된 임대차 계약이라고 하더라도, 법 개정 이후에 '갱신되는' 임대차 계약의 경우에는 개정 후의 법률의 적용되어 10년을 보장받을 수 있게 됩니다.
실제로 저희 사무실에서 진행한 사례 중 해당 내용이 명도소송에서 쟁점이 된 적이 있었습니다. 임대인은 법 개정 이후 계약이 체결되었기 때문에 5년이 적용되고, 임차인은 법 개정 이후 계약이 갱신되었기 때문에 계약갱신청구권 행사기간이 10년이라고 주장한 사안이었습니다.
해당 사건에서 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 명도소송의 피고가 된 세입자를 대리했는데, 위에서 말씀드린 부칙 제2조의 법리를 바탕으로 변론을 진행하여 임대인의 명도청구를 기각시킬 수 있었습니다.
이와 같이 상가임대차보호법은 매우 미묘한 부분이 있기 때문에 관련된 법적 분쟁이 발생하였을 경우에는 법률에 대한 정확한 이해가 필수입니다.
상가임대차보호법의 미묘한 부분을 캐치하느냐 그렇지 않느냐 하는 것이 소송에서 승패를 가르게 되는 경우가 많기 때문입니다.
상가임대차보호법은 정치적인 이해관계에 따라 개정이 빈번한 법률로 관련 사건을 실제로 다뤄보지 않으면 그 미묘한 부분을 캐치하기가 매우 어렵습니다.
상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁은 세입자의 입장에서 생사를 가르는 문제인만큼 초기단계에서부터 전문변호사의 조력을 받아 문제를 해결하시는 것이 바람직합니다.
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