안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산, 임대차와 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위하여 알아두면 좋은 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 상가임대차보호법이 보장하고 있는 권리금을 회수하는 방법에 대해서 함께 알아보려고 합니다.
병원, 의원 권리금 회수를 위해 필요한 것
상가임대차보호법은 상가 세입자들의 절박한 요구를 반영하여 권리금 회수 기회를 보장하는 규정을 두고 있습니다.
이는 비교적 최근에서야 제정된 규정으로, 실제 거래계에서는 이에 대해 제대로 알지 못하고 있는 경우가 많습니다.
권리금 뿐만 아니라 상가임대차보호법상 많은 규정들이 그러한 특징이 있는데요. 임대인은 임대인대로, 임차인은 임차인대로 자기에게 유리한 방식으로 법률 규정을 해석하는 경우가 많습니다.
상가임대차보호법이 보장하는 권리금을 회수하기 위해서는 임차인들이 법률이 정한 요건에 맞춰 부지런하게 주선행위 등을 해야만 합니다.
이는 병원, 의원도 예외가 아닌데요. 병원, 의원을 개원하고 운영할 때 상당한 비용이 들어가게 되는데, 임대차 계약이 종료하게 되면 권리금을 회수해야 하는 사정은 다른 업종과 동일합니다.
오히려 권리금의 액수가 다른 업종에 비해서 상대적으로 크기 때문에, 임대인의 권리금 회수 기회 방해행위 등이 더욱 거세어 어려움을 겪는 경우가 많습니다.
실제로 저희 사무실에도 계약만기를 앞둔 병원 원장님이 권리금을 회수할 수 있는 방안이 무엇인지 문의를 해오는 경우가 많은데요.
성공적으로 권리금을 회수하기 위해서는 먼저 상가임대차보호법이 규정하고 있는 권리금에 대한 내용을 정확하게 이해해야 합니다.
관련 규정의 내용이 그렇기 길지 않고, 상가 권리금은 세입자에게 워낙 중요한 문제인만큼 이와 관련된 법적 분쟁에 휘말렸다면 법률 규정의 내용을 정확하게 이해할 필요가 있습니다.
아래는 상가임대차보호법이 규정하고 있는 상가권리금에 관한 법률 조항입니다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우
③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
병원, 의원 등 권리금 회수를 원하시는 원장님들이 반드시 기억하셔야 하는 것은 상가 권리금이 법의 보호를 받게되기는 하였지만, 임대차 계약이 종료된다고 해서 이것이 자동적으로 보장되는 것은 아니라는 점입니다.
상가임대차보호법은 임대인의 권리금 보장의무를 규정하고 있는 것이 아니라, 임대인의 권리금 회수기회방해 금지 의무를 규정하고 있습니다.
즉 권리금을 회수하기 위한 기본적인 과정은 먼저 기존 임차인이 신규 임차인을 임대인에게 주선하고, 임대인이 합당하지 않은 이유로 이를 방해해야 합니다.
상가 권리금 손해배상청구소송에서 승소하기 위해서는 임대인의 방해행위가 적극적으로 입증되어야 하는 것입니다.
상가임대차보호법은 신규 임차인 주선행위 기간을 임대차 계약 만료 6개월 전에서 만료 시점까지로 규정하고 있는 등 여러가지 법률 요건들을 규정하고 있습니다. 성공적인 권리금 회수를 위해서는 해당 요건을 모두 준수하는 것이 필요합니다.
성공적인 권리금 회수를 위해서는 상가 권리금에 관한 중요한 판례들을 숙지해놓는 것도 필요합니다.
상가 권리금에 관한 여러가지 중요한 판례들이 많이 축적되어 있는데 소송에서 좋은 결과를 이끌어내기 위해서는 해당 판례에 대한 정확한 숙지가 필수입니다.
신규 임차인을 주선하는 단계에서도 관련 판례들을 적절히 제시하면서 임대인을 설득, 압박하면 임대인이 마음을 바꾸는 경우도 많습니다.
상가 권리금은 보통 수천만원, 수억원에 이르는데 병원/의원의 경우에는 그 액수가 매우 큰 경우가 대부분입니다.
상가임대차계약이 종료되기 수개월 전부터 적절한 준비가 없으면 권리금을 회수하기가 어려운만큼 초기단계에서부터 관련 분쟁을 많이 다뤄 본 임대차법전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 상가 권리금과 관련된 법적 분쟁에서 좋은 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 상가 권리금 회수와 관련된 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
※ 강남 임대차법전문변호사의 도움이 필요한 상황이라면?
전화상담 070-4617-1259
병원, 의원 권리금 회수를 위해 필요한 것