전세사기 사건 의사표시 공시송달 성공사례
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Aug 22. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 실제 성공사례를 토대로 전세사기 사건에서 의사표시 공시송달이 필요한 이유를 말씀드리도록 하겠습니다.
1. 전세사기 사건에서 의사표시 공시송달이 필요한 이유
임차권등기명령, 보증금반환소송, 허그 보증보험 이행청구 등 전세사기 사건에서 세입자들이 취할 수 있는 법적절차는 매우 다양합니다.
그런데 이 모든 절차를 성공적으로 진행하기 위해서는 '임대차 계약이 종료되었다는 사실'이 입증되어야만 합니다.
'그냥 계약기간이 만료되면 끝난 것 아닌가?'라는 생각이 드실 수도 있지만, 우리 주택임대차보호법은 '묵시적 갱신'이라는 제도를 두고 있기 때문에 주의가 필요합니다.
주택임대차보호법 제6조에서 규정하고 있는 '묵시적 갱신'은 임대인과 임차인 쌍방이 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지 계약의 갱신/종료에 대해서 아무런 이야기도 하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 계약이 갱신되는 것을 의미합니다.
즉, 세입자 입장에서 임대차 계약을 종료하기 위해서는 반드시 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지 임대차 계약 종료 통지를 보내야 합니다.
여기에 우리 민법은 의사표시의 효력발생에 관하여 '도달주의'의 입장을 취하고 있기 때문에, 임대차 계약 해지 통보 의사표시가 주택임대차보호법이 도달하는 기간 내에 반드시 '도달'해야만 합니다.
그런데 최근 전세사기 사건에서 집주인이 잠수를 타거나 구속되는 등 행방이 묘연해지는 경우가 많이 발생하고 있는데요. 이러한 상황이 발생하게 되면 해지통보 의사표시를 발송해도 도달이 어렵게 됩니다.
이럴 때 활용할 수 있는 것이 바로 '의사표시 공시송달' 제도입니다. 의사표시 공시송달은 말 그대로 의사표시의 도달이 불가능한 경우 일정한 법적 요건을 갖추면 집주인이 의사표시를 받지 않아도 받은 것으로 간주하는 제도를 의미합니다.
전세사기 사건에서 집주인의 행방이 묘연해지는 경우 법적 절차 진행을 위해 의사표시 공시송달 제도를 적극 활용해야 합니다.
2. 의사표시 공시송달 절차 진행해 성공한 사례
위에서 말씀드린 것처럼 임차권등기명령, 전세보증금반환소송에서 승소하기 위해서는 임대차 계약이 종료되었다는 사실이 입증되어야만 합니다.
그런데 집주인이 잠수를 타는 등 행방이 묘연해져 의사표시 도달이 어려운 경우가 많이 발생하고 있습니다.
오늘 소개해드린 사안이 바로 그러한 사안이었는데요. 계약 만기에 맞춰서 보증금을 돌려받기 위해 몇달 전부터 수시로 연락을 취했지만 집주인은 아무런 응답을 하지 않았습니다.
내용증명을 보내도 반송이 되었고, 문자나 카톡을 보내더라도 집주인은 확인도 하지 않고 아무런 응답을 하지 않았는데요.
세입자 입장에서는 할 수 있는 노력을 다하였지만, 도달 사실이 입증이 안되면 추후 법적 절차에 지장이 생길 수 있기 때문에 신속하게 의사표시 공시송달 절차를 진행하였습니다.
의사표시 공시송달은 반송된 내용증명 등 도달되지 않은 의사표시 내용을 첨부해 의사표시 공시송달신청서를 법원에 접수하면 되는데요.
신청서를 접수하고 의사표시 공시송달 결정이 내려지기까지 2달 정도의 기간이 소요되기 때문에 미리 미리 준비를 하시는 것이 좋습니다.
위에서 말씀드린 것처럼 묵시적 갱신을 막기 위해서는 임대차 계약종료 6개월에서 2개월 전까지 의사표시가 상대방에게 도달되어야 하는데, 의사표시 공시송달 제도를 활용할 경우 결정의 효력이 주택임대차보호법이 규정하는 기간 내에 발생을 해야만 합니다.
오늘 소개해드린 사안의 경우 다행히 주택임대차보호법이 정하는 기간 내에 결정의 효력이 발생하게 되었는데요.
아래는 오늘 소개해드린 사안의 의사표시 공시송달 인용 결정문입니다.
