재건축 상가 제척, 토지분할소송 쟁점과 대응방안
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Sep 3. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 재건축과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 재건축 사업에서 상가 소유주들과 갈등이 발생하였을 때 문제가 되는 재건축 상가 제척, 토지분할소송에 대해서 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
재건축 상가 제척, 토지분할소송 쟁점과 대응방안1. 재건축 사업에서 상가 소유주들과 갈등이 발생하는 이유?
재건축 사업은 조합, 조합원, 건설업체, 관할관청, 정비업체 등 여러 당사자들의 이해관계가 필연적으로 대립하게 됩니다.
이러한 대립은 심각한 법적 분쟁으로 이어지게 되는 경우가 많은데, 특히나 재건축 조합과 상가 소유자들의 갈등은 그 양상이 기본적으로 매우 복잡합니다.
재건축 사업을 추진하기 위해서는 법률상 상가 소유주들의 동의가 필수적인데, 상가 소유자의 경우 아파트 소유자와 달리 재건축 사업이 진행되면 막대한 영업손실이 발생하기 때문에 사업 진행을 반대할 수밖에 없는 경우가 대부분입니다.
이 경우 어떻게든 사업 진행을 빠르게 하려는 조합 측과 사업 진행을 막으려는 상가 소유주들 사이에 심각한 법적 분쟁이 발생하게 됩니다.
실제로 상가 소유주들이 재건축 사업 진행을 반대하여 사업 진행이 멈춘 곳이 상당히 많습니다.
조합의 입장에서 상가 소유주들의 반대는 정말 큰 골칫거리라고 할 수 있는데, 어쨌거나 사업 진행을 추진하기 위해서는 할 수 있는 모든 방법을 동원할 수밖에 없습니다.
상가 소유주들이 재건축 사업을 반대할 때 '토지분할소송' 이 진행되는 이유가 바로 여기에 있습니다.
2. 재건축 상가 제척, 토지분할소송의 쟁점과 대응방법은?
재건축 사업 진행에 큰 걸림돌이 되는 상가 소유주들의 반대 문제를 해결하기 위해 도시정비법은 아래와 같은 규정을 두고 있습니다.
조합이 상가 소유주들을 상대로 토지분할소송을 제기하는 이유는 문제가 되는 상가 부분을 '제척'하기 위해서입니다.
즉, 반대를 하고 있는 상가를 제외하고 재건축 사업을 추진하기 위해 토지분할소송을 제기하게 되는 것인데요.
상가 소유주들 입장에서 토지분할소송을 당하게 되면 아무래도 당황스러울 수밖에 없습니다. 하지만 마음을 정리하고 차분하게 일단 조합 측의 청구가 법에 정한 요건을 충족했는지를 검토할 필요가 있습니다.
재건축 조합이 상가 소유주들을 상대로 토지분할소송을 제기하기 위해서는 (1) 주택법 제15조 제1항에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 둘 이상의 건축물이 있는 주택단지에 재건축 사업을 하는 경우 이어야 하고, (2) 도시정비법 제35조 제3항에 따른 조합설립의 동의요건을 충족시킨 경우이어야 합니다.
소송을 당한 상가 소유자들의 입장에서는 먼저 조합의 청구가 법적 요건을 충족했는지를 검토하고, 추후 소송 진행 대응 전략을 구상할 필요가 있습니다.
조합의 입장에서는 시간이 돈이기 때문에, 토지분할소송의 피고가 된 상가 소유주 입장에서는 일부러 소장 부본 송달을 받지 않는 등의 방식으로 다소간 시간을 여유있게 가져가는 전략이 보편적으로 공유되고 있습니다.
하지만 시간을 지연시키는데는 한계가 있을 수밖에 없습니다. 조합의 청구가 적법하다면 결국 분할의 방식과 제척으로 인한 경제적 손해를 어떻게 보상받을지가 쟁점이 됩니다.
조합 측에서는 소송 절차에서 재건축을 반대하며 시간을 지연하는 상가 소유주들을 강하게 비난하는 경향이 있지만, 상가 소유주들 입장에서는 생계가 걸린 문제이기 때문에 사업을 반대할 나름의 사정을 가지고 있습니다.
상가 소유주가 불리한 상황이건, 유리한 상황이건 일단 제기된 소송에서 유리한 결과를 이끌어내기 위해서는 초기단계에서부터 제대로 된 대응을 하는 것이 필수입니다.
협상과 소송 절차에서 제대로 된 보상을 받는등 긍정적인 결과를 이끌어내기 위해서는 초기단계에서부터 재건축 전문 변호사의 조력을 받으시는 것이 좋습니다.
