약국 권리금 분쟁이유와 손해보지 않는 방법은?
by
Sep 5. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산, 임대차와 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 상가임대차와 관련해서 자주 문제가 되는 '약국 권리금 분쟁발생시 해결방법'에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
약국 권리금 분쟁이유와 손해보지 않는 방법은?1. 왜 약국 권리금 분쟁이 가장 많을까?
약국을 개설하거나 양도하는 과정에서 ‘권리금’ 문제로 인해 예기치 않은 분쟁이 발생하는 경우가 적지 않습니다.
실제로 병원이나 의원에 비해 "약국 권리금 관련 소송"은 압도적으로 많습니다. 왜 하필 약국에서 권리금 분쟁이 이렇게 자주 발생할까요? 그리고 이러한 분쟁을 어떻게 하면 예방하고, 손해 없이 약국을 양도할 수 있을까요?
약국은 병원과 의원 등 메디컬 업종 중에서도 권리금이 가장 비싸게 형성되는 업종입니다. 그 이유는 단순합니다. 약국은 병원과의 위치적 관계에 따라 수익이 좌우되는 구조이고, 이른바 '처방전 의존 매출'이 절대적입니다.
다시 말해, 옆에 어떤 병원이 들어오느냐, 얼마나 많은 진료과가 개원하느냐에 따라 약국 매출이 크게 달라지게 되니, 부동산의 입지 그 자체가 '권리'로서 거래되고, 결국 고액의 권리금으로 가치가 반영되는 것입니다.
이렇게 엄청난 경제적 가치가 있음에도 불구하고, 심각한 이유는 적게는 수천만 원에서 많게는 수억 원까지 지불한 권리금이 제대로 보장되지 않고 있다는 것인데요.
특히 최근 몇 년간 건물주가 약사의 권리금 회수를 막거나, 신규 임차인으로 주선하려던 약사와의 계약 자체를 교묘하게 거절하는 방식으로 방해하는 악덕 사례들이 빈번하게 발생하고 있습니다.
권리금을 받고 나가려던 기존 약사는 당황할 수밖에 없고, 자연스럽게 법적 분쟁으로 이어지기 마련입니다.
2. 병원·의원보다 약국이 더 취약한 이유는?
병원·의원은 권리금 자체가 불법이거나 실질적으로 거래가 드물기 때문에, 분쟁이 상대적으로 적습니다.
그러나 약국은 상가임대차보호법 적용을 받으며, 입지 중심의 상업 가치를 갖고 있어 권리금 거래가 매우 일반적입니다.
문제는, 이 권리금 회수 권리가 실제로는 잘 지켜지지 않는다는 것입니다.
저희 사무실에서도 약사님이신 임차인을 대리하여 신규 임차인에게 과도한 임대조건을 들이밀며 사실상 권리금 회수기회를 고의적 방해한 건물주를 상대로 소송을 진행하였고, 법원에서도 임대인의 적극적인 방해행위를 상당부분 인정하여 수억 원의 거액의 손해배상금이 이례적으로 인정되는데 성공하기도 했습니다.
3. 약국 입점, 약국 양도 시 손해 보지 않을 사전 체크리스트
약국을 양도하거나 신규 약국을 인수하려는 약사님이시라면, 제가 언급한 정도의 체크리스트는 최소한으로 숙지하시는게 좋습니다.
① 계약서에 ‘권리금 회수 방해 금지 조항’ 명시
신규 임차인 알선 거부를 금지하는 조항이 필요합니다.
② 병원 입점 조건, 처방전 건수 등 ‘권리금 산정 근거’ 문서화
특히 권리금이 병원 입점 기대에 기반한 것이라면, 이를 입증할 자료 확보가 필수입니다.
③ 임대인에게 계약 승낙을 요청한 사실을 ‘기록’으로 남기기
이메일, 문자, 녹취 등은 훗날 소송에서 결정적 자료가 됩니다.
④ 권리금 시비가 생기면 반드시 시작 단계부터 권리금 분쟁 전문 변호사와 함께 진행할 것
소송이 발생한 뒤 변호사를 찾는 것이 아니라, 계약 초기부터 함께 전략을 짜야 리스크를 줄일 수 있습니다.
