임대인 실거주 갱신거절 vs 세입자 갱신청구권 승자는?
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Sep 11. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스는 임대차와 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 최근 임대인 실거주 갱신거절과 세입자 계약갱신청구권의 관계에 대해서 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
임대인 실거주 갱신거절 vs 세입자 갱신청구권 승자는?1. 주택임대차보호법 계약갱신청구권에 관한 분쟁
최근 주택임대차보호법에 계약갱신청구권이라는 제도가 도입되면서 이와 관련된 법적 분쟁이 무수하게 많이 발생하고 있습니다.
계약갱신청구권은 본래 상가임대차보호법에만 존재했던 제도인데, 최근 주택임대차보호법에 도입되었습니다.
계약갱신청구권은 임대인의 의사와 상관없이 세입자가 갱신청구권을 행사하는 경우 계약이 갱신되는 매우 강력한 권리입니다.
임대인의 권리를 제한하더라도 세입자의 주거권을 보호하겠다는 입법자들의 의지가 담겨있습니다.
취지자체는 어느정도 이해할만하지만, 법률 도입당시 너무 급하게 제도가 만들어져 이와 관련된 법적 분쟁이 무수하게 많이 발생하게 되었습니다.
2. 임대인이 실거주 하는 경우 세입자의 계약갱신요구를 적법하게 거절할 수 있습니다.
법률 도입 당시 계약갱신청구권이 임대인의 권리를 지나치게 제한한다는 비판이 있었습니다. 특히나 임대인들이 이에 대해 강하게 반발하였는데요.
이에 입법자들은 임대인이 소유 주택에 '실거주'하는 경우 세입자의 갱신요구를 적법하게 거절할 수 있도록 하였습니다.
원칙적으로는 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 임대인이 이를 보장해주어야 하지만, 실거주할 사정이 있는 경우 임대인의 실거주 의사를 우선 고려하도록 한 것입니다.
'내 집인데 내 마음대로 들어가지도 못하냐'는 임대인 측의 주장이 합리적이라고 생각해 해당 내용이 주택임대차보호법에 들어가게 된 것입니다.
단, 실거주를 이유로 한 갱신거절이 적법하게 위해서는 임대차 계약 종료 6개월에서 2개월 전까지 갱신거절 통지가 세입자에게 도달되어야 합니다.
3. 단, 실거주 사유가 허위인 경우에는 골치아픈 법적분쟁이 발생하게 됩니다.
그런데 실거주를 이유로 한 계약갱신거절은 다른 갱신거절 사유와 달리 임대인의 주관적 내심의 의사에 속한 것이어서 객관적으로 확인하기 어려운 사정이 있습니다.
즉, 임대인이 사실을 실거주를 할 의사가 없으면서 거짓말로 실거주를 내세워도 세입자 입장에서는 그대로 퇴거를 할 수밖에 없는 상황인 것입니다.
그런데 주택임대차보호법은 임대인이 허위 실거주를 내세워 세입자의 계약갱신청구권을 무력화시킨 뒤 제3자에게 임대를 주면 손해배상책임을 부담하는 것으로 규정하고 있습니다.
부동산 상승기에는 실제로 이와 관련된 법적 분쟁이 무수히 많이 발생하였는데요. 임대인의 입장에서는 괜한 거짓말을 해 소송에 휘말리지 않도록 주의를 해야하겠습니다.
최근 대법원 판례 중에는 '실거주의 진정성'에 관한 입증책임이 임대인에게 있다고 판시한 내용도 있습니다.
임대인이 내세운 실거주가 거짓인 경우에는 계약갱신거절의 효과가 없기 때문에, 세입자가 계약갱신청구권을 행사했다면 적법하게 거주를 이어나갈 수 있게 됩니다.
임대인의 실거주 진정성이 의심스러운 상황이라면 세입자는 (1) 실거주가 허위임을 입증해 거주를 계속하는 방법, (2) 일단 임대인을 믿고 퇴거를 한 뒤 추후 세를 준 사실이 확인되면 손해배상청구소송을 진행하는 방법을 생각해볼 수 있습니다.
