관리처분계획인가와 신뢰보호의 원칙의 문제
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Sep 11. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 재개발재건축변호사닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스는 재개발, 재건축과 관련된 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 재건축 사업 진행과정에서 자주 문제가 되는 관리처분계획인가와 신뢰보호의 원칙에 관해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
1. 재개발/재건축 사업, 관리처분계획인가란?
재개발, 재건축 사업은 (1) 조합설립인가, (2) 사업계획시행인가, (3) 관리처분계획인가, (4) 이주 및 철거의 순으로 진행이 됩니다.
이 중 (3) 관리처분계획인가 단계에서 매우 많은 법적 분쟁이 발생하게 되는데요.
관리처분계획인가는 도시정비사업을 통해 조합원들에게 분배되는 토지와 건물에 관한 권리를 확정하는 행정 절차라고 이해하시면 됩니다.
관리처분계획인가는 (1) 분양신청 통지 및 공고, (2) 분양신청 및 자산 평가, (3) 관리처분계획서 작성, (4) 조합총회 의결 (5) 관리처분계획 수립 및 공람, (6) 인가 및 고시 절차로 진행이 됩니다.
관리처분계획인가 단계에 이르게 되면 재건축 사업이 거의 마무리 단계에 왔다고 보아도 되는데, 이 때문에 이와 관련되어 무수히 많은 법적 분쟁이 발생하고 있는 상황입니다.
관리처분계획인가 단계에서 확정되는 내용은 조합원들의 권리에 매우 중요한 변동을 가져오는데, 이에 관한 위법성을 해당 단계에서 다투지 못하면 이후 이를 번복할 기회가 다시는 없기 때문입니다.
2. 관리처분계획인가 단계에서 신뢰보호의 원칙이 문제가 되는 경우
관리처분계획인가 단계에서 신뢰보호의 원칙 위반이 문제 되는 경우가 자주 발생하고 있습니다.
법률상 '신뢰보호의 원칙'이란 행정청이 국민에 대하여 어떠한 행위를 하여 신뢰를 준 경우에 이를 보호해야 하는 원칙을 의미합니다.
쉽게 이야기하면 '말 바꾸기를 하지 말라'는 것입니다. 도시정비사업에서 행정청이나 조합이 특정 행위를 하여 조합원들에게 신뢰를 준 경우 이를 함부로 번복해서는 안된다는 의미를 담고 있습니다.
재개발, 재건축과 같은 도시정비사업에서 신뢰보호의 원칙 위반이 문제되는 경우는 사업의 진행 과정에서 여러가지 사정으로 인해 중대 내용에 관한 변경이 많이 바랭하기 때문입니다.
도시정비사업은 부동산 시장 상황이나 정부 정책 등에 의해서 방향이 변경되는 경우가 매우 많습니다.
조합은 이러한 사정을 반영하여 사업 계획을 변경하는 경우가 많은데, 이것이 조합원들의 권리를 침해해 신뢰보호원칙 위반 여부가 문제가 되는 경우가 많습니다.
조합원의 입장에서는 조합의 종전 입장을 믿고 있었는데, 갑자기 조합이 입장을 바꾸어 손해가 발생하였다면 권리구제를 위해 소송을 진행할 수밖에 없는 상황에 처하게 됩니다.
3. 관련 대법원 판례
대법원 판례는 재개발, 재건축 사업에서 신뢰보호원칙 위반 여부를 판단하는 기준을 다음과 같이 제시한 바가 있습니다.
"조합 내부 규범을 변경하는 총회결의가 신뢰보호의 원칙에 위반되는지를 판단하기 위해서는 종전 내부 규범의 내용을 변경하여야 할 객관적 사정과 필요가 존재하는지, 그로써 조합이 달성하려는 이익은 어떠한 것인지, 내부 규범의 변경에 따라 조합원들이 침해받는 이익은 어느 정도의 보호가치가 있으며 침해 정도는 어떠한지, 조합이 종전 내부 규범의 존속에 대한 조합원들의 신뢰를 침해를 최소화하기 위하여 어떠한 노력을 하였는지 등과 같은 여러 사정을 종합적으로 비교, 형량하여야 한다(대법원 2020. 6. 25. 선고 2018두34732 판결)."
관리처분계획인가 단계에서 신뢰보호원칙이 문제가 되는 경우는 실제 사례에서 매우 다양한 양상으로 나타납니다.
대표적인 것으로는 상가조합원에게 아파트 뿐만 아니라 상가도 분양받을 수 있게 하겠다고 약속한 조합이 이후 말을 바꾸어 관리처분계획인가 단계에서 이에 반하는 총회결의를 하는 경우를 예로 들 수 있습니다.
이는 신뢰보호원칙을 위반한 것인데, 조합이 상가조합원의 권리를 침해하는 관리처분계획인가를 정당화하기 위해서는 내용 변경으로 얻게되는 이익이 상가조합원의 침해되는 법익보다 월등하게 크다는 사실을 입증해야 합니다.
이외에도 종전에 조합이 일부 조합원들에게 1+1분양을 하겠다고 이야기한 것을 관리처분계획인가 단계에서 바꾸는 경우를 들 수 있습니다.
실제로 현재 이와 관련된 소송이 진행되고 있는데요. 해당 소송에서도 역시 신뢰보호원칙 위반 여부가 쟁점이 되는데 대법원 판례가 내세운 기준을 충족하는지가 중요하다고 할 수 있습니다.
