부동산은 경기 변동을 많이 타지 않는 가장 안정적인 자산 중 하나이지만, 부동산에 관한 관리가 제대로 되지 않을 경우 소유자는 많은 손해를 볼 수밖에 없는데요.
특히나 타인이 내 토지를 무단으로 점유하고 있는 경우가 그러합니다. 타인이 내 토지에 무단으로 건물을 지은 경우 토지 소유자는 많은 손해를 볼 수밖에 없는데요.
이 경우 토지 소유자는 점유권을 회복하기 위해서 불법 점유자에 대하여 건물철거소송, 토지인도소송, 부당이득금반환청구 소송을 제기해야 합니다.
내 토지를 불법 점유하고 있는 주체가 사람이 아니라 지방자치단체 등 공공기관인 경우에는 어떻게 해야만 할까요?
지방자치단체가 내 소유 토지를 임의대로 도로로 사용하는 등으로 토지 소유자의 권리를 침해하는 경우가 심심치 않게 발생하곤 하는데요.
불법점유의 주체가 일반 사인(私人)이 아닌 지방자치단체일 경우 분쟁의 양상은 더욱 복잡해질 수밖에 없습니다.
불법점유자의 불법점유 로 인해 소유자의 정당한 권리를 해치는 경우에 토지 소유자는 불법점유자에 대하여 토지인도 및 부당이득반환을 청구할 수 있습니다.
옆집 건물이 내 소유 토지를 침범하고 있다면, 토지 소유자는 건물 소유자에 대해 침범 부분의 철거를 청구할 수 있으며, 불법점유에 따른 부당이득금반환을 청구할 수 있는 것입니다.
이는 지방자치단체의 경우에도 마찬가지로 적용되는 법리인데요.
지방자치단체가 타인 소유 토지를 무단으로 점유한 경우에 원칙적으로 지방자치단체는 토지소유자에 대하여 부당이득금반환 등의 책임을 부담하게 됩니다.
지방자치단체가 토지소유자의 허락 없이 해당 토지를 도로 등으로 사용하고 있는 경우에도, 지방자치단체는 토지소유자에 대하여 무단 점유에 대한 법적 책임을 부담하게 됩니다.
문제는 지방자치단체의 '점유'를 어떠한 기준으로 인정할 것인지 여부인데요.대법원 판례는 이에 대하여 다음과 같은 기준을 제시하고 있습니다.
"어느 사용자가 종전부터 자연발생적으로 또는 도로예정지로 편입되어 사실상 일반의 통행로로 사용되고 있는 경우, 토지소유자가 그 사용수익권을 포기하였다거나 도로로서의 사용 승낙을 하였다고 의사해석을 함에 있어서는 그가 당해 토지를 매수한 경위나 보유 기간, 나머지 토지를 도시계획선에 맞추어 분할 매각한 경위와 그 규모, 통행로로 쓰이는 당해 토지의 위치나 성상, 주위 환경 등 여러 사정을 종합하여 신중히 판단하여야 한다."
-대법원 1997. 6. 27. 선고 97다11829 판결-
도로법 등에 의한 도로설정행위가 없더라도 국가나 지방자치단체가 기존의 사실상의 도로에 대하여 확장, 도로 포장 또는 하수도의 설치 등 도로의 개축 또는 유지보수공사를 시행하여 일반 공중의 교통에 공용한 때에는 이때부터 그 도로는 국가나 지방자치단체의 사실상 지배하에 있는 것으로 보아 사실상 지배주체로서의 점유를 인정할 수 있다.
-2000. 10. 13. 선고 2000다29035 판결-
대법원 판례는 지방자치단체가 도로 포장이나 하수도 설치 등의 작업을 시행하여 일반대중들에게 해당 도로를 제공한 경우에는 도로에 대한 사실상의 지배권을 행사하여 '점유'가 인정되는 것으로 보고 있는데요.
지방자치단체를 상대로 무단점유에 대한 법적 책임을 묻기위해서는 토지 소유자가 입증해야 할 사항이 꽤 많다는 사실을 알 수 있습니다.
지방자치단체를 상대로 한 소송은 일반적인 소송보다 분쟁의 양상이 복잡성을 띌 수밖에 없습니다.
타인의 토지를 승낙없이 도로 등으로 일반 공중에 제공한 경우에는 해당 토지에 대한 지방자치단체의 지배력을 인정하고 있지만, 구체적인 사실관계 내역들에 대해서는 지방자치단체의 무단점유에 대한 법적 책임을 묻고자 하는 자가 입증책임을 부담하게 되는 것입니다.
지방자치단체를 상대로 부당이득금반환 청구의 소 등을 제기하는 경우에는 일반 사인을 상대로 소송을 제기하는 경우보다 요건이 훨씬 더 까다롭다는 것을 알 수 있는데요.
그 이유는 지방자치단체의 점유가 '불법점유'로 토지소유자의 권리를 침해하기도 하지만, 지방자치단체의 행위가 동시에 공공이익도 가져오는 측면이 있기 때문입니다. 지방자치단체의 도로 점유로인해서 도로를 사용하는 대중들이 많은 이익을 얻게 되는 것이죠.
그렇기 때문에 법원은 이로 인해 소송이 제기된 경우,토지소유자의 권리 침해와 공공의 이익을 비교 형량하여 판단을 내리게 되는 것입니다.
토지소유자의 권리행사가 공공의 이익을 심히 해친다고 판단되는 경우 법원은 토지 소유자의 권리 행사에 대해 일정한 제한을 가하는 법리를 개발하게 되기에 이르렀는데요.
"토지소유자의 배타적 사용, 수익권의 포기"에 관한 법리가 바로 그것입니다.
간단하게 이야기하면, 토지 소유자가 자신의 토지를 일반 공중을 위한 용도로 자발적으로 제공한 경우에 그 토지에 대한 소유자의 독점적이고 배타적인 사용, 수익권의 행사가 제한된다는 법리인데요.
이는 오래전부터 이어져 온 확립된 법리인데, 최근 대법원은 이를 확인하는 판결을 선고한 바가 있습니다.
최근 선고된 대법원 판례의 판시내용은 아래와 같습니다.
"토지 소유자가 그 소유의 토지를 도로, 수도시설의 매설 부지 등 일반 공중을 위한 용도로 제공한 경우에, 소유자가 토지를 소유하게 된 경위와 보유기간, 소유자가 토지를 공공의 사용에 제공한 경위와 그 규모, 토지의 제공에 따른 소유자의 이익 또는 편익의 유무, 해당 토지 부분의 위치나 형태, 인근의 다른 토지들과의 관계, 주위 환경 등 여러 사정을 종합적으로 고찰하고, 토지 소유자의 소유권 보장과 공공의 이익 사이의 비교형량을 한 결과, 소유자가 그 토지에 대한 독점적·배타적인 사용·수익권을 포기한 것으로 볼 수 있다면, 타인[사인(사인)뿐만 아니라 국가, 지방자치단체도 이에 해당할 수 있다, 이하 같다]이 그 토지를 점유·사용하고 있다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 그로 인해 토지 소유자에게 어떤 손해가 생긴다고 볼 수 없으므로, 토지 소유자는 그 타인을 상대로 부당이득반환을 청구할 수 없고, 토지의 인도 등을 구할 수도 없다."
-대법원 2019. 1. 24. 선고 2016다264556 전원합의체 판결 -
지방자치단체 등에 대한 권리 침해 소송에서 지방자치단체가 위 사실을 입증할 경우 불법 점유에 대한 지방자치단체의 책임을 면제해주는 법리라고 할 수 있습니다.
내 소유 토지에 대한 불법점유를 이유로 지방자치단체에 법적 책임을 묻기 위해서는 토지에 대한 배타적 사용, 수익권을 포기하지 않았다는 사실을 충분히 입증할 수 있어야 좋은 결과를 얻을 수 있는 것입니다.
이와 같이 지방자치단체의 불법점유를 이유로 한 민사소송은 일반적인 경우보다 훨씬 입증해야 할 사항이 많기 때문에, 소송제기를 염두에 두고 계시는 경우라면 이에 대한 전문적인 지식을 보유한 부동산 전문 변호사와 상담을 진행하신 후 소송제기 여부를 결정하시는 것이 바람직합니다.
지방자치단체를 상대로 한 소송은 나홀로 소송을 수행하기에는 분명 무리가 있는 사안입니다.
소송을 제기하는 원고는 자신의 청구가 타당하다는 것을 입증해야 할 책임을 부담하기 때문에, 이에 대한 충분한 준비없이 무작정 소송을 제기했다가는 큰 낭패를 당하실 수 있습니다.
지방자치단체의 불법점유를 이유로 한 소송의 경우 분쟁의 양상도 복잡한 편이고, 원고 측에서 입증해야 할 사항도 많아 승소를 위해서는 철저한 준비가 필요합니다.
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