토지 경계 분쟁에서 점유취득시효가 문제되는 경우
이웃간 토지 경계 분쟁이 발생해 서로 감정이 상하는 경우가 굉장히 많습니다. 이웃간 토지 경계분쟁에서 "점유취득시효"가 문제되는 경우가 심심치 않게 발생하는데요. 예전만 해도 이웃간 경계가 명확하지 않고, 측량기술이 발달하지 않았기 때문에, 토지 경계 분쟁이 별로 발생하지 않았습니다.
이웃간 토지 경계 분쟁이 간혹 발생한다고 하더라도, 이웃간에 뭐 그런것 가지고 소송까지 하냐는 마음에 서로 좋게좋게 넘어가는 경우가 대부분이었는데요. 공동체를 중시하며 서로 양보하는 것이 사회의 미덕이었기 때문에, 이웃간 사소한 경계분쟁은 크게 문제삼지 않는 것이 예전 사회 분위기 였습니다.
하지만 현재는 공동체보다는 개인의 권리를 더 중시하는 시대입니다. 시민 한사람 한사람의 권리의식도 굉장히 강화되었기 때문에, 예전 같으면 그냥 넘어갈 문제도 법적 분쟁으로 비화되는 경우가 많습니다. 특히나 옛 세대 어른들이 돌아가신 후 요즘 세대 사람들에게 경계 분쟁 문제가 있는 토지들에 대한 상속이 이루어지면서 이웃 간 경계 분쟁이 본격적으로 수면위로 떠오르게 되는 경우가 많습니다.
이웃간 경계 분쟁에서 "점유취득시효"는 부동산의 소유권자 자체를 바꾸어버릴만큼의 강력한 힘이 있는데요. 이 때문인지 경계 분쟁에 휘말려 점유취득시효 성립 등에 대한 문의를 주시는 분들이 많습니다.
민법 제245조 제1항은 "점유취득시효"라고 하여, "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다.
취득시효제도는 기본적으로 "법률관계의 안정"을 위해 인정되는 제도입니다. 일정한 점유 상태가 오랜기간 계속된 경우 그 사실 상태를 존중해 이를 진실한 권리관계로 인정하는 제도가 바로 점유취득시효 제도인 것입니다.
우리 민법은 점유취득시효 성립의 기간을 "20년"으로 규정하고 있습니다. 사회통념상으로도 매우 긴 기간이기 때문에, 20년이 지나면 점유취득시효를 통한 소유권 변동을 인정하고 있는 것입니다.
점유취득시효는 장기간 권리를 행사하지 않은 소유권자에 대해 소유권자체를 박탈시키는 제도이기 때문에, 점유취득시효 성립으로 소유권을 잃는 사람 입장에서 보면 굉장히 냉혹한 제도라고 할 수 있습니다. 더구나 민법 교과서는 소유권을 "절대권"이라고 규정하고 있는데, 단지 시간이 지났다는 이유만으로 소유권을 박탈시키는 것은 참으로 황당하게 느껴질 수 밖에 없습니다.
하지만 어쨌거나 우리 민법은 점유취득시효를 통한 소유권 변동을 인정하고 있기 때문에, 토지 경계 분쟁에 휘말린 사람이라면 자연스럽게 점유취득시효의 성립 여부를 따져보게 됩니다.
일단 점유취득시효가 성립하기 위해서는 (1) 20년간 부동산을 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유하고 있어야 합니다.자신이 해당 부동산의 실제 소유자가 아니라고 하더라도 20년간 일정한 요건을 갖춘상태에서 점유를 계속하게 되면 점유취득시효 완성을 원인으로 한 소유권 취득이 가능합니다.
만약 전 점유자로부터 점유를 승계받은 경우에는 자기의 점유만을 주장하거나, 전 점유자의 점유를 같이 주장을 할 수도 있습니다. 단, 20년의 기간이 지나기 전에 소유 명의자의 변경이 있다면 점유취득시효 완성을 주장할 수 없습니다.
점유취득시효의 요건을 따지게 되는 경우 20년이라는 기간에만 꽂혀 있는 경우가 대부분입니다. 하지만 20년만큼 중요한 요건이 있는데 그것은 (2) 소유의 의사에 기한 점유이어야 한다는 것입니다.
단순히 20년 동안 점유를 계속하는 것만으로는 점유취득시효 성립이 인정되지 않습니다. 점유취득시효 완성을 주장하기 위해서는 점유기간동안 점유자가 "소유의 의사"로 점유해야 합니다.
이 "소유의 의사"를 "자주점유"라고 이야기하기도 하는데요. 자주 점유란 "소유자가 할 수 있는 것과 같은 배타적 지배를 사실상 행사하려고 하는 의사"를 의미합니다.
만약 임대차 계약을 체결해 점유를 계속하였다면, 20년이 훨씬 넘는 기간 동안 점유를 하였다고 하더라도 점유취득시효 완성이 인정되지는 않습니다.
임대차 계약에 기한 점유는 "자주점유" 즉 "소유의 의사"에 기한 점유가 아니기 때문입니다. 이 경우 당연히 점유취득시효 완성은 부정됩니다.
실제 소송을 진행해보면 소유의 의사의 요건을 통과하지 못해 점유취득시효 성립이 부정되는 경우가 많습니다. 20년의 기간이 인정되더라도 자주점유 입증에 실패하면 소송에서 패소할 수밖에 없는 것입니다.
소유의 의사로 점유하지 않는 점유를 "타주점유"라고 하는데요. 자주점유인지 타주점유인지 여부는 점유취득의 원인이 되는 객관적 사실을 근거로 판단합니다.
임대차 계약 같이 소유의 의사로 하지 않는 것이 명백한 경우에는 타주점유로 인정이 됩니다. 반면 증여, 교환, 매매와 같은 경우에는 원칙적으로 자주점유입니다.
점유취득시효가 문제가 되는 경우에는 먼저 자주점유인지 타주점유인지를 따져볼 필요가 있습니다.
부동산 점유취득시효는 소유권 자체를 바꾸어버릴 강력한 힘이 있기 때문에, 소송에 임하는 당사자들 모두 절박한 심정으로 소송을 진행하곤 합니다.
점유취득시효를 주장하는 쪽은 점유취득시효의 요건을 입증해 소유권을 취득하겠다는 마음으로 소송을 진행하고, 본래 소유자는 소유권을 빼앗길 수 없다는 절박한 마음으로 소송에 대응하게 됩니다.
점유취득시효는 원고, 피고 할 것없이 자신의 주장을 입증하기 어려운 경우가 대부분입니다. 법리적인 요건도 까다롭기 때문에 제대로된 주장, 증거를 제시하지 못하면 소송에서 패소할 확률이 매우 높습니다. 자신의 주장을 입증하기 위해 증인소환 등 여러가지 증거신청 절차를 진행하기 때문에, 소송기간도 상대적으로 매우 오래걸리는 편입니다.
점유취득시효는 건물철거소송에서 주로 문제가 되는데, 충분한 요건 검토없이 무작정 소송을 제기하였다가 오히려 점유취득시효 완성이라는 불의의 타격을 입어 소유권 자체를 잃게되는 경우도 많이 발생합니다.
점유취득시효 관련 소송은 주장을 어떻게 펼치고, 입증자료를 얼마나 합리적으로 제시하는지에 따라 승소와 패소가 갈리게 됩니다. 승소와 패소의 결과는 당사자의 희비를 극명하게 갈라놓게 됩니다.
따라서 점유취득시효와 관련된 분쟁에 휘말리게 되었을 경우 풍부한 경험과 노하우를 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
점유취득시효 관련 분쟁은 민법에서 규정하고 있는 까다로운 요건과 축적된 판례의 태도를 정확히 알고 변론절차를 진행해야 좋은 결론을 얻을 수 있습니다.
점유취득시효 관련 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 케이엔파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바랍니다.
