재건축 현금청산 매도청구권에 관한 중요 대법원 판례
by
Oct 9. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 재개발재건축변호사닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스는 재개발, 재건축과 관련된 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
재개발, 재건축과 관련하여 가장 빈번하게 발생하는 법적 문제 중의 하나가 바로 현금청산과 매도청구권에 관한 문제입니다.
오늘은 재건축 현금청산 매도청구권에 관한 중요 대법원 판례를 살펴보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
재건축 현금청산 매도청구권에 관한 중요 대법원 판례1. 재건축 사업에서 현금청산, 매도청구권이 문제되는 이유
재건축 사업은 기존에 낡은 아파트 단지를 허물고 새로운 아파트 단지를 건설하는 작업니다.
보통 대규모로 사업이 진행되기 때문에 재건축 사업 진행을 둘러싸고 다수의 이해관계인들 사이에 심각한 법적 분쟁이 벌어지곤 하는데요.
재건축 사업이 진행되면 사업 진행에 찬성하는 쪽과 반대하는 쪽 사이에 필연적으로 의견충돌과 법적 갈등이 발생할 수밖에 없습니다.
같은 아파트 단지에 사는 주민들 간에 찬성과 반대로 나눠져 재건축 사업 진행을 둘러싸고 심각한 내홍이 발생하게 되는데요.
재건축 사업의 경우 사업 진행에 관해 일정 정도의 동의율을 확보하면 반대하는 사람들이 있다고 하더라도 절차 진행이 가능해집니다.
일정한 정도의 동의율을 확보한 조합은 사업진행에 반대를 하는 사람들을 '현금청산자'로 분류하고 매도청구권을 행사하게 되는데요.
재건축 사업에서 조합의 매도청구권 행사는 재개발 사업에서 토지수용과 같은 효과를 불러일으키게 됩니다.
현금청산자를 상대로 한 재건축 매도청구소송은 필연적으로 진행될 수밖에 없는 사정이 있는데, 관련 분쟁에 휘말린 사람들은 이에 관한 기본적인 내용을 이해해둘 필요가 있습니다.
2. 재건축 현금청산 매도청구권에 관한 중요 대법원 판례
재건축 매도청구소송은 재건축 사업 진행 과정에서 필연적으로 진행되는 소송입니다.
기존 낡은 아파트 단지를 허물고 새로운 아파트 단지를 짓기 위해서는 사업 구역 내 부동산 전체에 대한 소유권을 확보해야 하는데, 조합은 매도청구소송을 통해 해당 절차를 진행합니다.
일정정도의 동의율을 확보한 조합은 현금청산자들을 상대로 매도청구권을 행사해 부동산의 소유권을 자신들에게 이전하라고 요구할 수 있습니다.
당연히 대가없이 강제로 소유권을 빼앗는 것은 아니고, 매매대금을 지급해 소유권을 이전하는 형식을 취하게 됩니다.
매도청구권을 행사해 매매계약을 체결하고, 매매대금을 지급하는 것으로 현금청산자들이 보유한 부동산에 관한 소유권 이전 절차를 마무리하는 것입니다.
매도청구소송의 상대방이 된 현금청산자들 중 소송 절차에 제대로 대응하지 못해 헐값에 부동산의 소유권을 넘기는 일이 자주 발생하곤 합니다.
매도청구권 행사에 따른 매매대금은 감정평가에 의존할 수밖에 없는데, 평가시점과 방법에 따라 매매대금이 크게 차이가 나게 됩니다.
매도청구권을 행사하는 조합이 이러한 사실을 숨기고 자신에게 일방적으로 유리한 기준을 적용해 매매대금을 산출하는 경우가 많은데, 이를 알아차리지 못하면 현금청산자는 큰 손해를 볼 수밖에 없습니다.
대법원은 매도청구권을 행사하였을 때 매매대금을 평가하는 방법에 관해 아래와 같이 판시를 한 바가 있는데요.
"도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행자가 같은 법 제39조 제2호에 따라 토지만 소유한 사람에게 매도청구권을 행사하면 매도청구권 행사의 의사표시가 도달함과 동시에 토지에 관하여 시가에 의한 매매계약이 성립하는데, 이때의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서, 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2014다41698 판결)."
대법원 재건축 사업의 경우 조합이 매도청구권을 행사하였을 때 매매가액이 '개발이익을 포함한 가격'이 되어야 한다고 판시하고 있는 것입니다.
개발이익이 반영되지 않으면 당연히 조합 측에 유리한 금액이 산출될 수밖에 없는데, 실제로 매도청구소송에서 이러한 경우가 빈번하게 발생하고 있어 주의가 필요합니다.
조합이 매도청구권을 행사하면 현금청산자는 부동산의 소유권을 빼앗기게 되는데, 정당한 매매대금마저 받을 수 없다면 부동산 소유자의 입장에서 매우 억울한 상황이 발생하게 됩니다.
