집주인 파산시 전세보증금 돌려받기 위한 방법은?
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Oct 28. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 전세사기를 당해 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 집주인이 파산을 하였을 때 전세보증금을 반환받기 위해 단호한 법적조치 진행이 필요한 이유에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
집주인 파산시 전세보증금 돌려받기 위한 방법은?1. 책임을 면피하기 위한 집주인의 파산신청이 급증하고 있습니다.
전세사기 사건이 여전히 기승을 부리고 있는 가운데 최근에는 이전과는 전혀 다른 새로운 양상으로 사건이 진행되는 경우가 많습니다.
그 중 대표적인 예가 집주인이 책임을 면피하기 위해 개인회생이나 파산을 신청하는 경우인데요.
집주인으로부터 파산신청을 하겠다는 통지를 듣고 멘붕상태에 빠져 저희 사무실에 도움을 요청하시는 분들이 많습니다.
집주인이 파산 신청을 하는 경우 일반적인 전세보증금 미반환 사건보다 사건의 양상이 훨씬 더 복잡해지게 됩니다.
특히나 집주인의 시간끌기용, 면피성 파산 신청 전략에 속아 넘어가는 등 집주인의 페이스에 휘말리게 되면 세입자가 받는 손해가 커지게 될 수밖에 없습니다.
집주인이 파산 신청을 하는 경우 관련 소중한 전세보증금을 돌려받기 위해서는 법이 보장하는 권리를 적극적으로 행사할 필요가 있습니다.
2. 집주인 파산, 전세보증금반환 받기 위해 단호한 법적조치 진행이 필요
집주인으로부터 '파산'이라는 단어를 듣게되는 경우 가장 먼저 확인해보아야 하는 것은 집주인이 실제로 파산신청을 하였는지 여부입니다.
실제로는 파산절차를 진행하지 않으면서 세입자를 혼란에 빠뜨리고, 시간을 끌기 위해 파산신청을 진행한다고 하는 경우도 많기 때문에 각별한 주의가 필요합니다.
집주인이 실제로 법원에 파산신청을 하는 경우 해당 사실이 부동산등기부등본에 기재가 되기 때문에, 세입자 분들은 해당 사실을 먼저 확인을 해 볼 필요가 있습니다.
만약 집주인이 실제로 파산절차를 진행하였다면, 세입자들은 전세보증금을 돌려받기 위한 법적조치에 즉시 착수할 필요가 있습니다.
집주인이 파산을 해 전세보증금을 돌려받지 못하는 사태는 예전부터 많이 발생했기 때문에, 관련 법은 전세보증금에 관한 세입자들의 권리를 특별한 보호의 대상으로 규정하고 있습니다.
먼저 주택임대차보호법은 대항력과 우선변제권을 보호한 세입자에게 경매절차에서 우선하여 배당받을 수 있는 권리를 부여하고 있습니다.
또한 채무자회생법은 대항력과 우선변제권을 보유한 임차인의 전세보증금반환청구권을 '별제권'에 준해 취급을 하고 있습니다.
별제권은 파산절차의 진행과 상관없이 독립적으로 행사할 수 있는 권리인데요.
파산신청을 하겠다며 가스라이팅을 하는 집주인의 페이스에 휘말리지 않고 법이 보장하는 권리를 단호하게 행사할 필요가 있습니다.
집주인이 파산신청을 하는 이유는 '면책' 결정을 받아내기 위해서입니다. 집주인이 진 빚을 한 바구니에 모아놓고 채무자들에게 분배를 한 이후에 나머지 금액에 대해서 책임을 면해주는 것이 파산절차의 면책제도인데요.
만약 집주인의 뜻대로 파산절차에서 면책결정을 받게될 경우 세입자는 전세보증금을 돌려받지 못하게 될 가능성이 높아지게 됩니다.
이 때문에 파산절차에서 면책결정이 이루어지지 않도록 적극적으로 의견을 개진하고, 집주인이 의도적으로 전세사기를 친 경우라면 형사고소절차를 진행하여 전세보증금반환채권을 '비면책채권'으로 만들어놓을 필요가 있습니다.
파산절차는 고도의 전문성이 요구되는 분야이기 때문에, 각별한 주의를 기울이지 않으면 문제가 더욱 커지게 될 수 있습니다. 집주인이 파산신청이라는 단어를 꺼낸 순간부터 전문 변호사의 도움이 필요한 이유가 여기에 있습니다.
