전세사기 당하지 않으려면? 전세계약 체결시 주의사항
부동산 전세사기가 심각한 사회문제로 떠오른 가운데, 이를 어떻게 해결해야 하는지 전전긍긍하시는 분들이 많습니다.
부동산 가격이 하락했다고는 하지만 내 집을 장만하지 못한 일반 서민들에게 이는 여전히 멀고도 먼 이야기입니다. 대부분의 서민들에게 여전히 '전세'는 가장 현실적인 거주방법입니다.
전세보증금은 서민의 중요자산입니다. 대부분의 세입자 분들이 전세보증금을 자신의 전 재산을 털어서 지급하거나, 은행의 대출을 받아 지급합니다.
그렇기 때문에 전세보증금을 제 때에 회수하지 못하면 임차인들은 큰 고통을 받게 됩니다. 전 재산을 떼이는 것은 물론이고, 대출을 갚지 못해 파산을 해야 하는 지경에 이르기도 합니다.
부동산 전세사기에 휘말리지 않는 방법은 애초에 전세계약을 체결할 때 조심 또 조심을 하는 것입니다. 대부분의 세입자 분들이 부동산 관련 법을 전혀 이해하지 못한 상태에서 공인중개사의 말을 믿고 전세계약을 체결해 문제가 발생하는데요.
전세사기에 휘말리게 되면 매우 곤란한 상황에 빠지게 되니, 부동산 관련 법에 대한 이해도를 높여놓으실 필요가 있습니다. 의도치 않게 전세사기 사건에 휘말렸다면 신속하게 해결책을 모색해야 합니다.
서민들의 보증금을 떼어먹는 전세사기 사건이 기승을 부리고 있는데요. 전세보증금을 돌려받지 못해 이러지도 저러지도 못하는 상황은 우리의 생각보다 굉장히 많이 발생합니다. 저희 사무실에도 이에 관한 문의가 폭증을 하고 있는 상황입니다.
내 소중한 보증금을 노리는 전세사기꾼들이 호시탐탐 기회를 노리고 있기 때문에, 세입자의 입장에서는 긴장을 하고 전세계약을 체결하실 필요가 있습니다. 전세계약을 체결할 때 반드시 기억해야 하는 점은 아래와 같습니다.
(1) 전세 계약은 반드시 건물등기부등본에 기재된 집주인과 해야 합니다.
남의 명의로 전세계약을 체결한 후 보증금을 떼어먹는 전세사기가 기승을 부리고 있는데요. 전세계약을 체결할 때는 등기부등본에 기재된 '실제 집주인'과 계약을 체결해야 합니다.
의외로 실제 거래계에서는 등기부등본상 집주인과 거래하지 않는 경우가 종종 있습니다. '내가 집주인하고 잘 아는 사이라서 문제가 없다.'는 식으로 얼렁뚱땅 넘어가려는 사례가 많습니다. 이 과정에서 공인중개사가 동원되기도 하죠.
요즘 유행하는 전세사기 수법 중 '신탁 전세사기'라는 것이 있는데요. 다른 사람에게 신탁등기를 이전해놓은 이후에 마치 자신이 진정한 소유자인 것처럼 임차인을 속여 전세계약을 체결하는 수법입니다.
최근 문제가 되는 신탁 전세사기의 등기는 '담보신탁등기'인데, 담보신탁등기는 일단 설정되면 대내외적인 소유권 일체가 수탁자에게 이전됩니다. 일반인들이 부동산 관련 법을 잘 알지 못한다는 점을 악용하여 수탁자가 아닌 위탁자와 임대차 계약 체결을 유도해 보증금을 떼어 먹는 사례가 많이 있으니, 이를 주의하셔야겠습니다.
(2) 집주인이 아닌 대리인과 임대차 계약을 체결할 때는 반드시 그 위임관계를 확인하셔야 합니다.
특히 실제 거래계에서는 집주인이 이런저런 사정을 이유로 계약 체결 현장에 나오지 않고, '대리인'을 보내는 경우가 많이 있습니다.
집주인과 가족관계인 것을 내세우거나, 집주인과 거래를 많이 한 공인중개사가 집주인의 대리인이라며 임대차 계약을 체결하는 경우가 많은 것입니다.
그런데 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우에는 추후 문제가 발생할 수도 있으니 세심한 주의를 기울이셔야 합니다. 임대차 계약과 관련된 소송에서 자주 문제가 되는 것이 바로 '무권대리'인데요.
'무권대리'는 집주인으로부터 권한을 부여받지 않은 대리인과 체결한 계약을 의미합니다. 혹은 권한을 부여받았지만, 관련 서류를 제대로 챙겨놓지 않아 문제가 발생하기도 합니다. 집주인 측이 보증금반환책임을 부정하기 위해 무권대리를 주장하기도 합니다.
그렇기 때문에 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우에는 대리관계(위임관계)를 확인할 수 있는 서류를 반드시 챙겨놓으셔야 합니다. 집주인의 인감도장이 찍힌 위임장, 인감증명서를 교부해줄 것을 반드시 요구하셔야 하고, 될 수 있으면 집주인과 직접 통화를 한 뒤 녹음을 하시는 것이 좋습니다.
(3) 건물등기부등본, 건축물대장 등 제반 서류를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
부동산 전세계약을 체결하면서 반드시 확인해야 할 서류들이 있습니다. 건축물대장과 부동산등기부등본이 그것입니다. 이 중 특히 부동산등기부등본이 매우 중요합니다.
부동산 등기부등본은 임대차 계약을 체결하는 부동산에 관련된 제반 권리들을 공시하는 공적 서류입니다. 애초에 부동산등기부등본만 잘 분석하면 보증금을 지킬 수 있는 경우가 대부분입니다.
전세사기의 수법은 매우 다양하고, 수년에 걸쳐 그 수법이 매우 교묘하게 진화해왔습니다. 하지만 그 본질적인 부분은 그대로 남아있는 경우가 대부분입니다. 전세사기는 결국 부동산에 설정된 권리관계를 가지고 장난을 치는 경우가 대부분입니다.
세입자들이 부동산 관련 법률지식에 무지하다는 점을 이용한다는 것입니다. 전세계약은 결국 보증금을 집주인에게 빌려주고 임차 건물을 담보로 잡는 것인데, 전세사기는 임차 건물에 설정된 권리제한사항에 대하여 제대로 설명해주지 않는 수법이 대부분입니다.
위에서 말씀드린 '신탁 전세사기'가 바로 그러한 경우입니다. 신탁 등기된 부동산은 근저당권이 설정된 부동산보다 훨씬 더 권리 제한 사항이 심각한 부동산입니다. 이를 속이고 아무런 문제가 없는 것처럼 임대차 계약 체결을 유도해 보증금을 편취하는 것이 '신탁 전세사기'입니다.
전세계약을 체결하기 전 부동산 법률 지식을 갖추어 놓으시는 것이 좋은데, 이것이 어렵다면 부동산전문변호사에게 권리 분석을 의뢰해보시는 것이 좋습니다.
(4) 전세계약을 체결한 후 신속하게 전입신고 하고, 확정일자를 발급 받아야 합니다.
전세계약은 어느 정도의 위험성을 내재한 계약 형태입니다. 이 세상에 100% 안전한 전세라는 것은 존재하지 않습니다.
하지만 세입자들은 소중한 보증금을 떼이지 않기 위해 필요한 모든 조치를 취해둘 필요가 있습니다. 보증금을 떼이지 않기 위해서는 임차 건물을 담보로 잡아야 합니다. 그리고 다른 권리자보다 우선하는 순위를 취득해야 합니다.
전세계약 체결 후 즉시 임차 건물에 전입신고를 하고, 확정일자를 받아야 하는 이유가 이 때문입니다. 전입신고와 확정일자는 세입자에게 임차 건물에 대한 선순위 담보권을 확보해주기 위한 제도입니다.
전입신고를 하는 이유는 '대항력'을 취득하기 위함이고, 확정일자를 받는 이유는 '우선변제권'을 취득하기 위해서입니다. 대항력과 우선변제권은 주택임대차보호법이 보장해주는 세입자의 핵심권리입니다.
반드시 신속하게 전입신고, 확정일자에 관한 절차를 진행해 법이 보장하는 중요한 권리를 확보하셔야 하겠습니다.
이미 말씀드린 것처럼 이 세상에 100% 안전한 전세라는 것은 없습니다. 한 때는 국가에서 보증보험만 가입하면 보증금을 100% 보장받을 수 있는 것처럼 홍보했는데, 최근에는 보증보험을 가입해도 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 속출하고 있습니다.
전세 제도는 내 집을 장만할 여력이 없는 세입자들에게 정말 좋은 제도이지만, 전세 제도의 맹점을 악용하는 사기꾼들이 기승을 부리고 있습니다. 아무리 조심한다고 하더라도 수년간 교묘한 형태로 진화한 전세사기꾼들에게 속아 전세사기 사건에 휘말리게 되는 경우가 많습니다.
보증금을 떼이지 않는 방법은 전세 계약을 체결할 때 신중에 또 신중을 기하는 것입니다. 하지만 만약 의도치 않게 전세사기 사건에 휘말렸다면 보증금을 반환받을 수 있는 법적 조치를 신속하게 진행해야 합니다.
전세사기 사건에 대한 효과적인 해결책은 각 사안마다 다르기 때문에, 이에 대한 문의를 원하신다면 전세사기 사건에 능통한 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
케이앤파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 전세사기 사건에 휘말려 도움이 필요하신 분들은 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청하시기 바
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