허위 실거주 갱신거절 세입자 입장에서 대처하는 방법
부동산 시장에서 가장 핫한 주제 중은 하나는 아무래도 "전세계약갱신청구권"에 관한 것이다. 전세계약갱신청구권 제도의 도입으로 인해 주택 부동산 시장은 큰 변화가 있었다.
최근 주택임대차보호법에 신설된 계약갱신청구권 제도는 2년 + 2년으로 최소 4년의 거주 기간을 세입자에게 보장해주는 것을 목적으로 하고 있다.
이는 도입 당시에 굉장히 논란이 많은 내용이었는데, 특히나 집주인 쪽의 반발이 매우 거셌다. 국회는 이를 받아들여 집주인이 "실거주"를 하는 경우에 세입자의 갱신요구를 적법하게 거절할 수 있도록 하였다.
이는 굉장히 주택임대차보호법 만의 독특한 규정이다. 실거주를 목적으로 주택을 구입한다는 특성을 반영한 것인데, 상가임대차보호법에는 존재하지 않는 내용이다.
그런데 집주인이 실거주를 내세워 적법하게 세입자의 계약갱신요구를 거절할 수 있도록 규정해 놓은 것이 많은 문제를 발생시키고 있다.
부동산 가격이 전세계약갱신청구권 제도 도입 전보다 전반적으로 대폭 오른 현 시점에서, 세입자의 갱신청구권 행사와 집주인의 실거주를 둘러싸고 심각한 법적 분쟁이 발생하고 있는 상황이다.
"실거주"를 이유로 한 갱신거절 사유는 주택임대차보호법에 규정된 다른 갱신거절 사유와 다른 독특함이 있다. 그것은 실거주가 기본적으로 집주인의 주관적 사정에 속한다는 것이다.
집주인의 실거주 사유 이외에도 임차인의 채무불이행이 있는 경우에 적법하게 갱신거절을 할 수 있는데, 이는 모두 객관적으로 확인이 가능한 사항이다. 대표적인 것인 2기분 이상의 월세 미납인데, 이는 임대인과 임차인 모두 객관적으로 확인이 가능한 내역이다.
실거주로 이유로 한 계약갱신거절이 다른 갱신거절사유와 달리 집주인의 주관적 사유에 해당하고, 계약갱신거절 통지 당시에는 객관적으로 확인이 불가능하다는 사실을 악용하여 문제가 발생하는 경우가 많다.
실제로는 실거주 할 의사가 전혀 없으면서도 새로운 세입자를 들여 임대 수익을 꾀하고자 허위로 실거주 사유를 내세워 계약갱신을 거절하는 경우가 많은 것이다.
이러한 경우에 세입자는 어떠한 방식으로 어떻게 대응을 해야 하는 것일까?
집주인의 허위 실거주 갱신거절에 세입자 입장에서 대응하는 방법은 크게 두 가지 방법이 있다. 하나는 일단 집주인을 믿고 퇴거한 이후에 새로운 세입자와 상승된 가격으로 임대차 계약을 체결한 것이 확인되면 손해배상청구를 하는 방법이다. 다른 하나는 계약갱신청구권을 행사해 거주를 계속하면서 집주인이 제기한 명도소송에서 실거주가 허위임을 입증해 명도소송에서 승소하는 방법이다.
세입자 대부분은 두번째 방법이 아닌 첫번째 방법을 선택하는데, 그 이유는 두번째 방법이 불가능하다고 생각하기 때문이다.
하지만 이론적으로도 두번째 방법은 전혀 불가능한 것이 아니다. 실제로 우리 사무실에서 진행한 사례 중 집주인의 실거주가 허위인 것을 입증해 명도소송에서 세입자가 승소한 사례가 많다. 이 경우 핵심은 어느정도까지 입증자료를 보유하고 있는 것인지이다.
대부분의 세입자는 현실적인 이유에서 일단 집주인을 믿고 퇴거한 후 손해배상을 청구하는 방법을 선택한다. 주택임대차보호법은 집주인이 허위 실거주 사유를 내세워 세입자의 계약갱신청구권을 무력화시킨 후 상승된 가격으로 새로운 세입자를 들이면 손해배상책임을 부담하는 것으로 규정하고 있다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항, 제6항).
집주인의 허위 실거주 갱신거절로 인한 손해배상청구소송이 굉장히 많이 진행되고 있는데, 여기서 중요한 것 역시 보유한 증거자료이다. 소송에서 이기기 위해서는 주장사실을 입증할 수 있는 증거가 있어야 한다.
전세계약갱신청구권 손해배상청구소송에서 승소하기 위해서는 (1) 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절했다는 사실, (2) 기존세입자가 퇴거한 후 상승된 가격으로 제3자와 임대차 계약을 체결했다는 사실이 입증되어야 한다.
집주인이 갱신거절통지를 했다는 사실은 그 형식은 무방한데, 반드시 이에 대한 증거 자료를 확보해야 놓아야 한다. 소송이 제기되면 증거가 없는 경우 잡아떼는 경우가 대부분이기 때문이다.
기존 세입자가 퇴거한 후 제3자와 임대차 계약을 체결했다는 사실에 대해서는 동사무소에 가서 "확정일자 부여현황(계약갱신이 거절된 임차인용)"을 떼어보면 된다.
전세계약갱신청구권 손해배상청구소송은 관련 법률이 생긴지 얼마되지 않아 이를 실제로 진행해보고 승소 사례까지 보유하고 있는 사무실이 매우 드문 편이다.
의뢰인 입장에서는 관련 분야를 직접 경험해 보고 승소 사례를 보유하고 있는 사무실에 사건을 의뢰하는 것이 바람직하다.
