신탁 전세사기 보증금반환 받을 수 있을까?
부동산 가격 폭등으로 인한 부동산 열풍이 사그라들고 있는 추세이다. 그럼에도 불구하고 부동산 가격 폭등 당시에 잠재되어 있었던 문제가 터져서 어려운 상황에 처하게 되는 세입자 분들이 많다.
대표적인 것이 갭투자 전세사기이다. 갭투자를 부추기던 언론은 이에 관한 문제가 터지기 시작하가 일제히 "갭투기"라고 논조를 바꾼 상황이다.
갭투자 전세사기 사건에 휘말리면 서민의 삶은 그야말로 파탄이 나고 만다. 갭투자는 전세사기 형태의 한가지 사례에 불과하다. 이외에도 사기꾼들이 전세보증금을 떼어먹는 수법은 굉장히 많고, 그 수법은 기상천외하다.
전세보증금을 제 때에 돌려받지 못하게 되면 세입자들은 추가대출이자를 부담하게 되고 이사계획에 차질이 생기는 등 막대한 손해를 보게 된다. 이러한 피해를 방지하기 위해서는 전세보증금을 제 때에 돌려받아야 한다.
그런데 전세보증금을 제 때에 돌려받는 것은 고사하고 전세보증금 자체를 떼이게 되는 전세사기가 기승을 부리고 있는 상황이다. 위에서 말한 갭투자는 다양한 전세사기 수법 중 하나일 뿐이다.
전세사기가 판을 치고 있는 이유는 전세자금대출이 다른 대출보다 실행이 용이하기 때문이다. 사기꾼들은 이러한 점을 악용한다.
전세사기를 치는 사기꾼들은 세입자들이 부동산과 관련된 법을 잘 모른다는 사실을 적극 악용한다. 사기꾼들은 법률에 무지한 세입자의 머리꼭대기에 앉아 세입자를 농락하며 전세보증금을 편취한다.
전세보증금을 편취하는 수법 중 최근 유행하는 것이 "신탁등기"를 악용하는 수법이다. 사기꾼들은 법을 잘 알지 못하는 일반 서민들이 신탁등기의 의미를 잘 알지 못한다는 사실을 악용한다.
신탁등기는 부동산에 설정된 강력한 권리제한사항이다. 일반적으로 근저당권이 권리제한사항이라는 것은 알고 있는데, 신탁등기가 권리제한사항이라는 사실을 아는 사람은 드물다.
신탁등기된 부동산에 거액의 보증금을 지급하고 임대차 계약을 체결했다가 보증금을 떼이는 사례가 급증하고 있기 때문에, 세입자들은 신탁등기된 부동산에 임대차 계약을 체결하는데 세심한 주의를 기울일 필요가 있다.
신탁등기에는 여러가지 종류가 있는데, 전세사기에서 주로 문제가 되는 유형은 "담보신탁"이다. 담보신탁은 말 그대로 부동산을 구입하는 사람이 대출을 받으면서 담보로 해당 부동산에 신탁을 설정해놓은 것을 의미한다.
금융기관에 부동산에 담보대출을 실행하는 경우, 채권의 회수를 보전하기 위해 해당 부동산에 근저당권을 설정해놓는 것이 일반적이다.
그런데 근저당권은 채권 회수를 위해서 근저당권에 기해 경매를 실행해야 하는 불편함이 있다. 경매절차는 오래 걸리면 몇년간 진행되기도 한다.
그리고 근저당권은 대항력있는 선순위 임차권보다 후순위이기 때문에, 만약 임차인이 배당요구를 한다면 채권 전액을 회수하지 못하게 될 것이 거의 확실하다.
이러한 문제를 해결하기 위해 금융기관에서 최근 선호하는 것이 "담보신탁"이다. 담보신탁은 돈을 빌려주는 대가로 소유권자체를 신탁회사 등에게 넘겨주는 구조를 취한다. 나중에 채무자가 돈을 다 갚으면 다시 소유권을 돌려주는 방식이다.
한마디로 말해 담보신탁은 소유권 자체를 신탁회사 등에게 넘겨주는 구조를 취하고 있기 때문에, 근저당권보다 훨씬 더 강한 권리제한사항이라고 할 수 있다. 근저당권은 부동산 등기부 "을구"에 기재되는 반면, 담보신탁은 "갑구"에 기재된다는 차이가 있다.
담보신탁은 원래 소유권자인 위탁자가 수탁자(일반적으로 신탁회사)에게 소유권을 넘겨주고, 위탁자가 돈을 다 갚으면 다시 소유권을 되찾아오는 구조로 되어있다. 신탁등기가 설정된 부동산의 경우 대내외적인 소유권이 모두 수탁자에게 이전된다.
상황이 이러한기 때문에 만약 임차인이 현 소유자인 수탁자(신탁회사)가 아닌 전 소유자인 위탁자와 임대차 계약을 체결한 경우 심각한 문제가 발생하게 될 수 있다. 임차인은 계약체결 권한이 없는 자와 계약을 체결한 것이기 때문이다. 이 경우 임대차 계약 체결 자체의 효력이 부정될 수도 있다.
일반적인 임대차 계약은 임대인, 임차인 두 명의 당사자로 구성되는데 신탁등기된 부동산에 관하여 임대차 계약을 체결할 경우 이해관계인은 위탁자, 수탁자, 임차인이 된다. 당사자가 두명인 계약보다 세명인 계약이 당연히 문제가 더 복잡할 수밖에 없다.
최근 신축빌라와 관련된 임대차 계약에서 신탁등기를 악용해 전세사기를 치는 수법이 기승을 부리고 있다. 매우 정교하고 조직적인 방식으로 진행되는데 여기에는 공인중개사, 시공사, 위탁자, 시행사, 대출상담원 등이 동원되기도 한다.
신탁회사의 동의를 받지 않은 상황에서 위탁자와 임대차 계약을 체결하였다면 세입자는 그야말로 빚더미에 앉게될 수 있다. 피해를 최소화하기 위해서는 신속한 법적 조치를 진행할 필요가 있다.
신탁등기 쟁점이 포함된 보증금반환청구소송의 경우 제일 먼저 따져보아야 하는 것이 "피고를 설정하는 일"이다. 보증금반환청구소송의 피고는 보증금반환책임을 부담하는 사람이 되는데, 잘못 피고를 설정할 경우 시간과 비용을 날리게 될 위험이 있다.
예컨대 신탁회사의 동의를 받지 않은 임대차 계약에서 계약체결 당사자인 위탁자가 아닌 신탁회사를 상대로 소송을 제기하였다면, 해당 소송에서 원고는 당연히 패소할 수밖에 없다. 보증금반환책임을 부담하지 않는 사람을 피고로 설정했기 때문이다.
신탁등기된 부동산에 관하여 임대차 계약을 체결한 경우 당사자들의 권리, 의무 관계는 "신탁원부"에 의해 결정된다. 따라서 소송을 제기하기 전에 먼저 신탁원부를 발급해 분석해보아야 한다.
신탁등기된 부동산의 경우에는 임대차 계약이 체결된 구체적인 정황, 임대차 계약서, 신탁원부를 치밀하게 분석한 이후에 보증금반환청구소송을 제기해야 한다. 사실관계를 검토한 결과 최근 기승을 부리고 있는 전세사기가 확실하다고 판단이 되면 형사고소절차를 진행하는 것도 적극 검토해야 보아야 한다.
신탁등기된 부동산은 권리관계가 매우 복잡한 편이기 때문에 형사고소나 보증금반환청구소송을 진행할 계획이라면 이에 대해 전문적인 경험을 보유하고 있는 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직하다.
전세사기 사건은 서민들의 삶을 파탄내는 악질적인 범죄이다. 하지만 사기 수법이 워낙 교묘하기 때문에 누구든지 전세사기 사건의 피해자가 될 수 있다. 전세사기 사건의 가해자들에게는 처벌을 통한 참교육이 필요하고, 피해자들에게는 보증금회수를 통한 피해회복이 필요하다.
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