알아두면 쓸모 있는 상가임대차보호법의 주요 내용
상가 임대차보호법을 둘러싼 임대인과 임차인 간의 갈등이 점점 더 늘어나고 있는데요.
최근 주택임대차보호법과 관련하여 "임대차 3법"을 둘러싸고 임대인과 임차인의 갈등이 늘어나고 있는데, 사실은 상가임대차보호법도 이와 만만치 않게 빈번한 분쟁이 발생하곤 합니다.
상가임대차보호법의 정식 명칭은 "상가건물임대차보호법"인데요. 너무 길기 때문에 보통 "상가임대차보호법"이라고 말하곤 합니다.
상가임대차보호법은 민법과 특별법의 관계에 있는데요. 법의 원칙 중 "특별법은 일반법에 우선한다."라는 원칙이 있습니다.
이러한 원칙에 따라 상가임대차와 관련된 법적 분쟁은 민법보다 먼저 상가임대차보호법이 적용됩니다.
상가임대차보호법은 "국민 경제생활의 안정"을 보장함을 목적으로 2001. 12. 29.에 제정되었는데요. "국민 경제생활의 안정"이라고 표현하고 있지만 사실은 임차인의 권리를 두텁게 보호하기 위해 제정된 법입니다.
상가임대차보호법의 근본적인 입법 취지는 바로 "임차인 보호"라고 할 수 있습니다.
상가임대차 계약 관계에서 임차인은 임대인보다 불리한 지위에 처해있는데요. "임대인의 갑질"이라는 표현에서 볼 수 있듯이 상가 임차인은 영업을 하며 그 불리한 지위로 인해 맣은 어려움을 겪곤 합니다.
특히나 상가 임차인의 노력으로 상권이 활성화 되었는데, 이를 이유로 임대인이 임대료를 대폭 올리거나 자신이 해당 영업장을 인수하는 방식으로 이득을 취해 많은 사회 문제가 야기되었는데요.
임차인을 보호해 국민의 경제생활의 안정을 도모하기 위한 목적으로 민법의 특별법으로 제정된 것이 바로 상가임대차보호법입니다.
상가임대차보호법은 2001. 12. 29.에 제정된 이후에 그 때 그 때의 사회 분위기에 따라 많은 변화를 겪어 왔는데요. 전체적인 방향을 보면 대체로 상가 임차인의 권리를 두텁게 보호해주는 방향으로 개정되어 왔습니다.
요약하자면 "상가임대차보호법은 민법의 특별법으로 민법보다 상가 임차인을 두텁게 보호하고 있다."고 이해하시면 됩니다.
그렇기 때문에 상가임차인들은 상가임대차보호법을 잘 활용하면 영업을 하시는데 많은 도움을 받으실 수 있습니다. 상가임대차보호법을 잘 알고 있는 임차인과 그렇지 않은 임차인은 의외로 매우 많은 차이가 있습니다.
상가임대차보호법의 주된 내용은 아래와 같습니다.
(1) 대항력에 관한 규정: 상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 마찬가지로 대항력에 관한 규정으로 두어 임대차 계약 도중 건물주가 바뀌더라도 새로운 건물주가 임대인의 지위를 승계하는 것으로 규정하고 있음. 대항력의 요건은 "사업자등록+건물의 인도"임(상가임대차보호법 제3조).
(2) 우선변제권에 관한 규정: 상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 마찬가지로 대항력을 갖춘 이후에 확정일자를 받으면 임차 건물 권리시에 임차인이 후순위 권리자, 다른채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 인정하고 있음(상가임대차보호법 제5조).
(3) 임차권등기명령: 상가 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차권등기명령신청을 통해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있음. 해당 규정 역시 주택임대차보호법의 규정과 동일함(상가임대차보호법 제6조)
(4) 기간보장: 상가 임대차 계약을 체결하면서 임대차 계약 기간을 정하지 않았거나 계약기간을 1년 미만으로 정했다면 해당 임대차 계약기간은 1년으로 봄. 다만 상가 임차인은 1년 미만으로 정한 계약기간의 유효함을 주장할 수 있음. 임대인은 불가(상가임대차보호법 제9조).
(5) 계약갱신청구권: 상가임대차보호법은 상가 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 10년간 영업을 할 수 있는 것으로 규정하고 있음. 계약갱신청구권은 임차인의 일방적인 의사표시로 계약기간을 연장할 수 있는 권리임(상가임대차보호법 제10조 제1항).
(6) 묵시적 갱신: 임대인과 임차인이 모두 계약기간 6개월에서 1개월 전까지 계약의 갱신이나 종료에 대해 아무런 이야기를 하지 않은 경우 해당 임대차 계약은 같은 조건으로 갱신이 된 것으로 봄. 단 갱신된 임대차 계약기간은 1년임. 묵시적으로 갱신된 경우 임대인은 계약기간을 보장해주어야 하는 반면, 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있음. 단, 해지의 효력은 3개월 이후에 발생함(상가임대차보호법 제10조 제4항).
(7) 권리금 회수기회 보장: 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 말아야 할 의무가 있음. 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하였을 경우에는 손해배상책임을 부담하게 됨(상가임대차보호법 제10조의 4)
(8) 임대료 증액 제한: 임대인의 임대료 증액 범위는 5%로 제한됨(상가임대차보호법 제11조).
이와 같이 상가임대차보호법은 상가 임차인들을 매우 두텁게 보호하고 있는데요. "장사하는데 안 그래도 힘든데 이정도는 보호를 해줘야지"라는 배려가 담겨 있다고 이해하시면 됩니다.
그런데 상가임대차보호법이 일방적으로 임차인만을 보호하고 있는 것은 아닌데요. 정도가 지나치다 싶을 때는 반대 당사자인 임대인의 입장도 고려를 해 임차인의 권리를 제한하고 있습니다.
상가임대차보호법은 개정이 있을 때마다 "위헌 논란"에 휩싸이곤 합니다. 임차인을 보호한다는 명목으로 임대인의 권리를 지나치게 제한한다는 것입니다.
임대인의 입장에서보면 이러한 주장이 충분히 이해가 되기도 합니다. 한 예로 상가임대차보호법은 임차인이 원하기만 하면 10년간 같은 조건으로 임대차 계약을 연장할 수 있는데, 빚을 내서 어렵게 이자를 갚으며 상가를 유지하는 임대인의 입장에서는 지나치게 가혹하게 느껴질 수 있습니다.
이러한 사정도 고려하여 상가임대차보호법은 임차인의 권리에 일정한 제한을 가하고 있습니다.
하지만 어쨌거나 이미 시행되고 있는 법은 그 자체로 효력을 발휘하고 있는 것이기 때문에, 법원도 제정된 법에 따라서 판단을 할 수밖에 없습니다.
"임대인의 권리를 지나치게 제약해 위헌이다. 억울하다."는 식의 항변은 법원에서 먹히지 않는 주장입니다. 기억하셔야 할 것은 상가임대차보호법, 주택임대차보호법은 개정될 때마다 위헌 논란에 휩싸이게 되지만, 현재까지 위헌결정이 난 사례는 한번도 없다는 것입니다.
따라서 임대인과 임차인 모두 상가임대차보호법을 잘 숙지해두셔야 손해를 보지 않으실 수 있습니다. 아울러 상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁은 복잡하고 미묘한 부분이 있기 때문에, 법적 분쟁에 휘말리게 되셨을 경우 해당 분야에 전문성을 보유하고 있는 부동산 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
상가임대차보호법과 관련해 상담이 필요하시다면?
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