임차인의 비용상환청구권(필요비, 유익비)에 대하여
사람을 살아가면서 누구나 부동산에 관한 계약을 맺기 마련이다. 부동산에 관한 대표적 계약은 매매계약과 임대차계약이다.
매매계약을 통해서 건물주가 될 수 있고, 매매계약을 체결할 여력이 없는 사람들은 임대차 계약을 체결해 건물주로부터 공간을 빌려 생계를 영위하곤 한다.
임대차 계약의 당사자는 임대인과 임차인이다. 흔히 임대인을 "갑"으로, 임차인을 "을"이라고 하는데, 임대인과 임차인은 동등한 계약당사자이다.
임대차 계약이 체결되면 임대인과 임차인은 각각 권리와 의무를 부담하게 된다. 사회 통념상 임대인이 임차인보다 우월한 지위에 있는 것은 맞지만 임대인도 임대차 계약에 따라 권리 뿐만 아니라 의무도 부담하게 되는 것이다.
임대차 계약상 임차인의 대표적인 의무는 "월세를 지급할 의무"이다. 임차인은 월세를 지급하는 대가로 임대인 소유의 건물을 사용할 수 있게 된다.
이를 다르게 표현하면 월세를 정상적으로 지급하는 임차인은 임대인에 대하여 일정한 권리를 보유하게 된다는 의미이기도 하다. 월세는 "건물의 정상적인 사용"을 전제로 지급하는 것이다.
임차인이 임대차 계약상 월세를 지급할 의무를 부담한다면, 임대차 계약상 임대인의 가장 중요한 의무는 "임차인으로 하여금 계약기간동안 임차 건물을 정상적으로 사용할 수 있도록 해야할 의무"를 부담한다.
월세를 지급했는데 건물에 누수가 나서 사용할 수 없게 된다면 이는 엄연한 채무불이행이 되는 것이다. 월세를 내는 임차인은 임대차 계약에 근거해 정당하게 건물을 정상적으로 사용할 수 있게 해달라고 요구할 수 있다.
민법 제623조는 "임대인의 의무"라고 하여, "임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다."고 규정하고 있다.
여기에서 "임대인의 수선의무"라는 것이 파생되어 나온다. 임대차 계약을 체결한 후 임차인이 미납없이 꼬박꼬박 월세를 지급하고 있는데 임차인의 잘못이 아닌 건물 자체의 하자로 인해 건물의 정상적인 사용이 불가능하다면 이는 임대인이 책임져야 될 사항인 것이다.
임차 건물에 하자가 있는 경우 임차인은 임대인에게 "수선의무"에 근거하여 임차 건물을 수리하여 줄 것을 정당하게 요구할 수 있다.
아무리 임차인이 사회통념상 "을"의 지위에 있다고 하더라도, 임대차 계약은 기본적으로 대등한 계약 당사자가 체결하는 것이기 때문에, 임차인은 의무뿐만 아니라 권리도 보유하고 있다. 세입자들이 이를 잘 알지 못해 제대로 권리를 행사하지 못하고 있을 뿐이다.
그런데 만약 임대인 수선의무 이행을 거절한다면 어떻게 되는 것일까?
실제 거래계에서는 이러한 문제가 매우 빈번하게 발생한다. 건물이 노후화되어서 유지, 관리, 보수가 필요한데 이를 제대로 하지 않으면서 월세만 받는 건물주들이 많은 것이다. 월세를 꼬박꼬박 받으며 계약상 권리를 누리면서도, 계약상 의무를 회피하는 얌체같은 건물주들이 참 많다.
임대인이 수선의무를 불이행하는 경우 급한 것은 아무래도 임차인일수밖에 없다. 임차인은 장사를 해서 수익을 내야 하는 상황에 있기 때문이다. 장사를 하는 세입자들에게는 하루하루가 소중하다.
상황이 이렇기 때문에 임대인이 수선의무 이행을 거절하는 경우 임차인들은 급한대로 먼저 자신의 돈을 들여서 수리를 한 후 영업을 하는 경우가 많다. 이 때 지출하는 비용을 법률 용어로 "필요비"라고 한다.
임대인이 수선의무를 부담하는 영역에 대하여 임차인이 비용을 들여 수리를 한 경우 임차인은 임대인에 대하여 "필요비상환청구권"을 취득하게 된다. 임차인의 필요비상환청구권은 임대인의 수선의무로부터 파생되어 나오는 권리라고 할 수 있다.
임차인은 필요비를 지출한 "즉시" 임대인에게 반환을 청구할 수 있다. 민법은 필요비를 상환받지 못한 상태에서 임차인이 건물을 인도한 경우 인도시점으로부터 6개월 이내에 임대인에게 상환을 청구해야 한다고 규정하고 있다. 비교적 짧은 기간이기 때문에, 지출한 비용이 크다면 기간 내에 권리를 행사해야 한다.
임차인의 필요비상환청구권은 임대인의 수선의무에 대응하는 권리이다. 임차인이 건물 사용을 위해 지급하는 월세는 건물의 정상적인 사용을 전제로 한다.
그렇기 때문에 임차 건물을 임차인이 정상적으로 사용할 수 없다면 임차인은 당연히 임대인에게 월세를 지급할 의무가 없다. 만약 임대인이 수선의무를 거부해 임차인이 필요비를 지출한 경우, 임차인은 해당 금액만큼 월세의 지급을 거절할 수 있다.
속된 말로 "퉁치는" 방식으로 문제를 처리할 수 있는 것이다. 아울러 필요비상환청구권은 임차 건물에 관해 발생한 채권이기 때문에, 임대인이 이를 반환하지 않는 경우 임차인은 이를 근거로 유치권을 행사할 수 있다.
오늘은 필요비상환청구권에 대해 함께 알아보았다. 우리 사회에서 아직까지 임차인은 "을"의 지위에 있지만 임대차보호법은 임차인을 두텁게 보호해주고 있기도 하다. 임대차보호법을 잘 이용한다면 위기의 순간에 좋은 무기가 될 수 있다.
법률전문가가 아닌 일반인들이 임대차보호법의 내용을 정확하게 아는 것은 불가능하다. 그렇기 때문에 임대차 계약과 관련된 분쟁이 발생하였을 경우에는 해당 분야에 능통한 전문변호사의 도움을 받는 것이 바람직하다.
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