전세사기로 인해 온 나라가 쑥대밭이 되고 있습니다. 전세사기는 서울, 경기, 수도권 지역에서 광범위하게 진행되고 있고, 지방이라고 해서 예외는 아닌데요.
전세사기에는 여러가지 수법이 있습니다. 경찰청의 전세사기 분류 방식에 따르면 전세사기의 수법만 해도 7~8가지 정도인데요.
무자본 갭투기 전세사기, 대항력 전세사기, 신탁 전세사기, 바지 임대인 전세사기, 소유주 변경 전세사기 등 그 수법이 매우 다양합니다.
전세사기 수법이 이렇게 다양한 이유는 전세사기가 수년에 걸쳐서 오랜기간동안 진화되어 왔기 때문입니다. 전세사기는 전세자금대출의 허점과 법의 빈틈을 적극적으로 악용합니다.
위에서 예로 든 전세사기 수법 뿐만 아니라, 주택임대관리를 전문으로 하는 기업형 임대관리업체의 전세사기 사건이 큰 문제가 되고 있습니다.
해당 업체는 일종의 부동산 플랫폼 기업의 형태로 운영이 되었는데요. 주로 주택 관리를 번거롭게 생각하는 임대인들을 주 고객으로 삼았습니다.
이들은 공인중개사를 필두로 부동산 전문가를 자처하며 고객들을 끌어모았는데요. 다주택을 소유하고 있는 집주인들에게 접근하여 우리와 위탁계약을 체결하면 월세를 받으면서 편하게 건물을 관리할 수 있다고 말하며 임대인들의 환심을 샀습니다.
집주인의 환심을 산 이후에 이들은 집주인으로부터 임대차 계약 전반에 관한 포괄적인 대리권을 위임받는데요. 포괄적인 대리권을 위임받은 이후에 이들의 본격적인 사기 행각이 시작됩니다.
이들이 하는 전형적인 수법은 "이중계약 전세사기"입니다. 주로 건물 관리를 번거로워하는 집주인들이 고객이기 때문에, 임대관리업체를 믿고 집주인은 모든 것을 전적으로 위임하게 되는데요.
임대관리업체는 집주인으로부터 포괄적인 대리권을 위임받았기 때문에, 집주인의 명의를 내세워 마음대로 계약을 체결할 수 있는 권한을 보유하게 됩니다.
임대관리업체가 집주인의 명의를 내세워 세입자와 계약을 체결할 때, 세입자와는 전세계약을 체결한 이후에 집주인에게는 월세 계약이라고 말하며 이중계약의 형식으로 전세사기 범행을 하게 됩니다.
세입자와 체결한 계약이 보증금 1억원 정도라면, 집주인에게는 계약 조건을 보증금 1천만원/월세 70만원의 계약을 체결하였다고 기망을 하는 것이죠.
집주인에게는 세입자로부터 받은 보증금에서 조금씩 떼어 월세를 납부하다가, 나중에 보증금 차액을 임대관리업체가 편취해 문제가 됩니다. 사실 이러한 수법은 예전부터 있었는데요. 4~5년 전쯤 이러한 수법의 전세사기가 크게 문제가 되었고, 그 피해금액이 수백억원에 이른 적이 있었습니다.
이들은 임대관리업체의 편의성을 내세워 고객을 모집한 이후에 위와 같은 수법으로 수백억원의 보증금을 편취하여 크게 문제가 되었는데요. 시간이 조금 지나다 보니 새로운 수법의 전세사기가 기승을 부려 사람들의 머릿속에서 해당 수법이 잊혀졌고, 다시 동일한 방식으로 사기를 치는 업체가 등장하게 된 것입니다.
임대관리업체의 이중계약 전세사기에 휘말릴 경우 피해자가 된 세입자는 큰 혼란에 빠지게 됩니다. 임대관리업체를 상대로 소송을 해야할지, 임대인을 상대로 소송을 해야할지 결정을 내리기가 쉽지 않기 때문입니다.
실제로 문제가 터진 이후에 임대관리업체와 임대인에게 책임있는 행동을 요청하면, 둘 모두는 상대방에게 책임을 미루며 알아서 하라는 식의 태도를 취합니다.
임대인은 임대관리업체의 문제이니 해당 업체에 책임을 물으라고 이야기하고, 임대관리업체는 집주인의 명의로 계약이 된 것이니 집주인에게 보증금 반환을 요청하라고 하는 것이죠.
임대관리업체의 이중계약 전세사기 사건의 경우 일반적인 보증금반환사건과 통상적인 전세사기 사건보다 법적 쟁점이 복잡한 측면이 있습니다.
'대리권'이라는 쟁점이 포함되기 때문입니다. 해당 사건에서는 대리권의 범위에 따라 보증금반환 책임의 주체가 달라지게 되는데요. 소송의 상대방을 정하기 위해서는 먼저 임대관리위탁계약서와 위임장 등을 검토해보아야 합니다.
저희가 4~5년 전쯤 진행한 사건에 중세입자였던 의뢰인은 이중계약 전세사기 사건에 휘말렸는데, 임대관리위탁계약서와 위임장을 검토한 뒤 임대인을 상대로 보증금반환청구소송을 제기하여 승소한 사례가 있었습니다.
시간이 다소간 걸리기는 했지만 저희가 1심에서 승소하자 임대인은 보증금을 돌려줄 수 없다는 태도를 바꾸고 보증금 전액을 저희 측에 지급하였는데요.
다른 사건에서는 임대인에 대한 보증금반환청구소송뿐만 아니라, 임대관리위탁업체에 대한 손해배상청구소송, 형사고소를 진행하기도 하였습니다.
4~5년 전에 유행했던 전세사기 사건으로 전국을 떠들썩하게 했었는데, 시간이 지나 사람들에게 잊혀졌고, 최근 이와 같은 사기 수법으로 세입자의 보증금을 편취하는 업체가 악명을 떨치고 있습니다.
전세사기 사건에 휘말린 경우 관련 분야에 전문적인 노하우를 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
신속한 법적 조치, 적극적인 피해회복 조치만이 보증금을 돌려받을 수 있는 유일한 방법입니다.
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