보증금반환의 필수절차 - 임차권등기명령 신청방법

안녕하세요.

세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴 정종욱 변호사입니다. 저희 임차인닷컴은 다수의 임대차 관련 분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 

전세보증금은 서민들의 중요자산이고, 이 돈이 묶여버리면 너무나 곤란한 상황에 빠지게 되는데요. 전세만기시점이 다가와 다른 곳으로 이사를 하겠다고 마음먹은 경우, 세입자는 전세만기시점에 맞춰서 다른 곳에 전세계약이나 매매계약을 체결할 수밖에 없습니다. 

그렇다면 기존에 거주하던 곳이 집주인으로부터 제 때에 전세보증금을 돌려받아 잔금을 지급해야 하는데, 집주인이 제 때에 전세보증금을 주지 않을 경우에는 추가적인 대출이자를 감당하거나, 기존의 계약이 파기되는 등의 손해를 보게 됩니다. 그렇기 때문에, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우에 어떤 과정을 거쳐야 하는지에 대해서 잘 알아두시는 것이 필요합니다. 

오늘은 전세금반환의 필수절차인 "임차권등기명령"에 대해 함께 알아보도록 하겠습니다. 

보증금반환 필수절차 - 임차권등기명령

1. 임차권등기명령이란?

"임차권등기명령"이란 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에 '대항력'과 '확정일자'의 효력을 유지시키기 위한 제도를 의미합니다. 임대차 계약 기간이 만료되었음에도 불구하고, 집주인이 세입자에게 돈을 돌려주지 않는 경우 세입자가 임차권등기명령을 신청해 법원에서 이를 인용하면 해당 사실이 등기부에 기록됩니다. 

"임차권등기명령"은 주로 세입자가 이사를 가야 하는 경우에 활용됩니다. 아니, 전세 만기 후 다른 곳에 이사를 가야 하는 세입자라면 반드시 하셔야 하는 것이 바로 이 임차권등기명령제도입니다. 임차권등기명령을 신청하지 않고 다른 곳에 이사를 가버리면, '대항력'과 '확정일자'의 효력이 상실되어 추후 큰 낭패를 볼 위험이 있습니다. 

계약이 만료되었음에도 불구하고, 집주인이 돈을 돌려주지 않는다는 것은 그만큼 집주인의 자금 상황이 좋지 못하다는 의미이겠죠? 집주인의 자금 상황이 정말 좋지 않은 경우에는 경매절차를 통해 보증금을 반환 받아야 하는데, 경매절차에서 순위를 정하는데 중요한 것이 바로 이 '확정일자'입니다. 

임차권등기명령은 '확정일자'의 효력을 유지하기 위해서 신청하는 것이라고 말씀드렸는데, 임차권등기명령 없이 이사를 가버리게 되면, 확정일자의 효력이 상실되어 경매 배당 순위에서 후순위로 밀려버리게 될 가능성이 생기게 되는 것입니다. 

전세만기 시점에 집주인이 돈을 돌려주지 않아 이사를 가야할 경우에 내 보증금을 지키기 위해 하셔야만 하는 것이 바로 "임차권등기명령"인 것입니다. 

2. 임차권등기명령에 필요한 서류는?

임차권등기명령을 신청하기 위해서는 일단 임차권등기명령신청서를 작성하셔야만 합니다. 

신청서의 양식은 다음과 같습니다. 아래의 임차권등기명령신청서는 법원으로부터 인용결정을 받았던 실제 사례에 제출되었던 서식입니다. 

임차권등기명령을 신청하기 위해서는 신청서에 아래와 같은 서류를 첨부하셔야만 합니다. 법원도 인용결정을 내리기 위해서는 객관적인 자료를 토대로 판단을 해야겠죠? 

임차권등기명령의 신청인은 (1) 임대차 계약을 체결하였다는 것, (2) 임대차 계약이 종료되었다는 것, (3) 임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 집주인이 돈을 돌려주지 않고 있다는 것을 자료 제출을 통해서 소명해야 합니다. 

아래의 서류는 위 사실을 입증하기 위해 제출하는 서류들입니다. 

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1. 임대차계약서 (사본 가능)

2. 주민등록등본 또는 초본

3. 건물등기부등본

4. 임대차 계약 종료를 증명할 수 있는 자료(내용증명, 문자메시지, 카카오톡 등)

5. 등록세 영수증

6. 대법원 등기 수입증지

7. 송달료 영수증

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임차권등기명령신청은 혼자서도 할 수 있지만, 시간이 급박하거나 법률관계가 복잡한 경우에는 법률전문가의 도움을 받으시는 편이 좋습니다. 

일반인이 작성한 신청서와 전문가가 작성한 신청서는 아무래도 질적인 측면에서 다를수밖에 없는데, 내용 등이 미비하다 보면 법원이 '보정명령'이라는 것을 내리게 됩니다. 보정명령을 받고 보정서를 제출하면 그만큼 시간이 더 소요되기 때문에, 내용이 복잡하거나 시간이 급박한 경우에는 법률전문가의 도움을 받으시는 것을 추천드립니다. 

신청인의 임차권등기명령신청이 적법하다고 판단되면, 법원은 다음과 같은 결정을 내립니다. 

3. 보증금반환과 임차권등기명령 말소와의 관계는 어떻게 될까?

임차권등기명령이 등기부에 기재되면, 이는 세입자에게 돈을 잘 돌려주지 않는 집주인이라는 증거가 됩니다. 세입자를 내보내고 새로운 세입자를 들여야 하는 집주인의 입장에서는 큰 압박이 될 수밖에 없는데요. 마음이 급해진 집주인은 세입자에게 임차권등기명령의 말소를 요청하게 됩니다. 

임차권등기명령을 말소해주면 즉시 보증금을 지급해주겠다고 이야기를 하는 것이죠. 

이 경우에 세입자는 어떻게 대응해야 할까요? 

이에 대한 대법원 판례가 있어 소개해드리고자 합니다. 

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주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권 등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않은 상태에서 경료하게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 보증금반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권 등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행의 관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권 등기는 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어볼 때 , 임대인의 임대차보증금반환의무가 임차인의 임차권등기말소의무 보다 먼저 이행되어야 할 의무이다
[대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결] 

대법원 판례는 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무의 관계에 대해 동시이행이 아닌 선이행으로 판시하고 있는 것입니다. 

즉, 임대인이 보증금을 돌려주는 것이 먼저라는 뜻입니다. 

대법원 판례는 임대인이 제 때에 보증금을 돌려주지 않아 임차인이 임차권등기명령을 신청하게 되어 일차적으로 잘못은 임대인한테 있는 것이고, 임차권등기명령의 주목적이 대항력과 우선변제권 유지라는 것에 비추어보았을 때 임대인의 보증금반환의무가 임차인의 임차권등기말소의무 보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 보아야 한다고 판시하고 있는 것입니다. 

4. 세입자 울리는 전세사기, 대응방법은?

최근들어 전세사기가 크게 문제가 되고 있고, 임차권등기명령의 중요성 역시 다시 부각되고 있습니다. 임차권등기명령은 전세보증보험이행 절차를 진행하기 위한 필수 법적 절차입니다. 

전세사기는 서민들의 삶을 파탄내는 악질적인 범죄입니다. 부동산 경기 호황으로 갭투기가 한창이던 시절의 전세계약 만기가 속속들이 도래함에 따라서 하나 둘씩 문제가 터지고 있는 상황입니다. 

전세사기는 전국적으로 워낙 광범위하게 퍼져있기 때문에, 누구나 그 피해자가 될 수 있습니다. 일반적인 전세보증금미반환 사건 같은 경우에는 임차권등기명령이나 보증금반환청구소송만으로 해결되는 경우가 대부분이었는데, 전세사기 사건은 그렇지 않습니다. 전세사기 사건의 집주인은 승소 판결이 선고된 이후에도 보증금 반환 책임을 나몰라라 하는 경우가 대부분입니다. 

오늘은 보증금반환의 필수절차인 "임차권등기명령"에 관해 알아보았습니다. 전세사기에 휘말리신 분들, 보증금을 돌려받지 못해 노심초사하시는 분들 모두 관련 절차가 순조롭게 마무리되시기를 바라겠습니다. 

감사합니다. 

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