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by KB자산운용 Dec 21. 2023

미워도 다시 한번 돌아보게 만드는 '일본 오피스 리츠'

By. Hotelier Yoshi

'지도 밖으로 투자하라' 일본 부동산 투자 편

■ 갱신 중인 일본 최고층 빌딩 타이틀

일본에서 가장 높은 건물은 무엇일까요? 도쿄타워? 롯뽄기 힐스? 둘 다 아닙니다.

바로 올 6월에 완공된 330m 높이의 '아자부다이 힐스'가 일본 최고층 건물의 타이틀을 획득했기 때문입니다.

이 건물은 도쿄의 강남이라 할 수 있는 미나토구에 지상 64층 & 지하 5층 규모로 건축되었습니다.

소위 '넘어지면 코 닿는 거리'에 도쿄타워가 위치한 핵심지라고 할 수 있습니다.

"엥? 일본 최고층 건물이라면서 겨우 64층이라고?"

네. 맞습니다. 한국에서 가장 높은 건물인 롯데타워(지상 123층, 555m 높이)와 비교하면 소박한(?) 사이즈라고 할 수도 있겠네요. 실제로 이 빌딩은 세계에서 가장 높은 마천루 순위 100위 안에도 들지 못합니다.

일본의 건설 기술력이면 충분히 미국이나 중동에 버금가는 마천루 경쟁을 할 수 있을 텐데, 왜 높은 건물을 짓지 않는 걸까요? 여기엔 크게 세 가지 이유가 있습니다.

먼저 불문율에 관한 이유입니다.

일본에서는 빌딩을 신축함에 있어, 일본을 상징하는 붉은색 철조 골조물인 '도쿄타워(333m)'보다 낮게 건축하는 것이 암묵적인 룰처럼 여겨져 왔습니다.

여기에 하네다 공항이 도쿄 중심지와 근접해 있어, 최고 높이 200m 정도의 건축물 고도제한이 걸려 있던 이유도 있었죠.

마지막으로는 지정학적 리스크도 크게 한몫했습니다.

잘 알려진 것처럼, 일본은 4개의 판(유라시아 판, 북아메리카 판, 필리핀 판, 태평양 판) 위에 위치해 있어, 크고 작은 지진이 끊임없이 발생하는 나라입니다.

그렇기 때문에 일본 내 건축물은 내진설계를 필수로 요구하고 있어, 안전 측면과 비용 측면을 고려했을 때, 초고층 건물을 짓기 어려운 것입니다.

■ 오피스 과잉공급 이슈는 기우(?)

앞서 소개한 아자부다이 힐즈를 필두로, 최근 들어 일본에는 초대형 오피스 빌딩이 연이어 준공되고 있습니다.

특히 도쿄 핵심 5구(치요다, 미나토, 츄오, 시부야, 신주쿠)를 중심으로 재개발과 재건축이 활발하게 이루어지고 있죠.

상황이 이렇다 보니, 일각에서는 과잉공급을 우려하는 목소리도 나오고 있습니다. 실제로 도쿄 23구 내에서 앞으로 공급되는 초대형 오피스 빌딩(바닥 면적 10,000제곱미터 이상) 수치를 살펴보면, 올 해와 2025년의 공급량이 과거 약 40년 평균치를 크게 웃도는 것으로 조사되었기 때문입니다.