머니구리의 데굴데굴 재테크 #1 LTV 알아보기

누구나 쉽게 이해하는 재테크 이야기

서울에서 10억원짜리 집을 사려는 머니구리씨, 대출은 얼마나 받을 수 있을까요?

집은 비쌉니다. 특히 대한민국에서 아파트를 구입하고자 하는 사람들에게는 더욱 비싸게 느껴집니다.

주택 가격이 비상식적으로 높아진 대한민국에서 첫 집을 융자 없이 구매한다는 것은 꿈만 같은 이야기이죠. 결국 우리는 언젠가 주택을 구입하기 위해 은행문을 두드리게 됩니다.

은행에서 주택담보대출을 처음 알아보게 될 때 가장 궁금한것은 ①대출이 얼마나 나올지와 ②금리는 얼마나 나올지일 겁니다. 그중에서도 단연 대출이 얼마나 나올지(=대출한도)를 아는 것이 최우선입니다. 주택 구입에는 막대한 자금이 투입되므로 정확한 자금계획을 세우는 데 있어 대출한도를 아는 것이 가장 중요하기 때문이지요.

대출한도는 크게 두가지 요소에 의해 결정되는데요, 담보로 제공하게될(내가 구입하게 될) 주택의 가격과 나의 소득이 그것입니다. (신용등급도 중요한 요소 중 하나이지만 주택담보대출에서는 잠시 넘어가도 좋습니다). 여기서 주택의 가격과 관련된 지표가 LTV 이며, 소득과 관련된 지표가 DTI와 DSR입니다. 우선 LTV에 대해 알아볼까요?

그래서 LTV가 뭔데?

LTV는 LOAN TO VALUE의 약자입니다. 영어만 보면 복잡한 산식같지만 간단히 풀어서 보면 한번에 이해되실 겁니다.

LOAN (빌릴돈)

TO (%)

VALUE (가격)

결국 LTV는 주택의 가격 대비 최대 몇%까지 빌릴 수 있는가?를 보여주는 비율인 것입니다. 만약 머니구리씨가 LTV를 70% 적용받는 지역에 10억원짜리 주택을 구입한다면,

10억 X 70% = 7억원이 최대 대출 가능금액이 되는 것이죠.

그럼 LTV를 곱한만큼 다 대출이 나온다는 거야?

LTV는 주택의 가격 대비 받을 수 있는 최대 한도를 알려줍니다. 하지만 LTV를 곱한 금액이 곧 당신이 그만큼 대출을 받을 수 있다는 것을 의미하지 않습니다. 아직 우리가 따져보지 않은 것들이 있기 때문이죠.

1. 우리나라는 임차인을 보호하기 위해 임대차보호법을 운영하고 있습니다. 임대차보호법에 따라 은행은 미래에 발생할 수 있는 임차인을 보호하기 위해 나라에서 정한 최소한의 임차보증금을 대출한도에서 차감해야 합니다. 최소한의 임차보증금(최우선변제금액)은 지역마다, 상황마다 적용 방식이 다르지만 아파트 구입시에는 일반적으로 서울기준 5천5백만원을 차감합니다.

결국 머니구리씨가 서울에서 LTV 70%를 적용받는 지역에 1억원짜리 집을 구입한다면 대출 가능한 금액은

10억 X 70% - 최소한의 임차보증금 5천5백만원 = 6억4천5백만원이 대출 가능한 최대 금액이 됩니다.

2. 또한 우린 아직 소득을 따지지 않았습니다! 앞에서 본 것처럼 대출한도는 주택의 가격과 나의 소득에 의해 결정됩니다. 나의 소득대비 대출을 얼마나 받을 수 있는지를 알아야 비로소 정확한 대출 가능 금액을 알 수 있다. 소득 대비 얼마나 대출을 받을 수 있는지 알려주는 DTI와 DSR을 따져야 정확한 대출 한도를 알 수 있게된다.

다음 장에서는 나의 소득과 관련된 지표인 DSR과 DTI를 따져 얼마나 대출을 받을 수 있는지 알아보겠습니다. 내집마련의 그날까지 많관부 :)