머니구리의 데굴데굴 재테크 #2 DSR 알아보기

누구나 쉽게 이해하는 재테크 이야기

이제 LTV는 잘 알았어요, 근데 소득 대비해서 대출은 얼마나 나올까요?

머니구리의 데굴데굴 재테크 LTV편

복습) 대출한도는 크게 두가지 요소에 의해 결정되는데요, 담보로 제공하게될(내가 구입하게 될) 주택의 가격과 나의 소득이 그것입니다. 여기서 주택의 가격과 관련된 지표가 LTV 이며, 소득과 관련된 지표가 DTI와 DSR입니다. 그중에서 오늘은 DSR을 위주로 알아보려합니다.

왜 DTI도 있는데 DSR을 위주로 알아보나요?

LTV와 마찬가지로 DTI와 DSR을 풀어서 써볼까요?

DTI(총부채상환비율)

Debt (대출)

To (%)

Income (소득)

DSR(총부채원리금상환비율)

Debt (대출)

Service (상환)

Ratio (%)

차이점이 잘 안보이시죠? 소득 대비 얼마나 대출금 상환에 쓰는가 라는 구조는 비슷하지만 DTI(총부채상환비율)는 주택 관련 대출에만 적용하는 지표라면 DSR(총부채원리금상환비율)은 모든 금융대출을 포함하는 지표입니다. DSR이 DTI 보다 더 깐깐한 지표라는 것이죠.

또한 DTI는 대출받는 사람의 상환 능력을 확인하는데 주로 사용하지만 DSR은 실제 소득 대비 대출의 상한선을 결정합니다. 은행에서는 보유한 대출+새로 받는 대출이 1억이 넘어가면 DSR은 40%을 넘을 수 없도록 통제하고 있습니다.(이러한 기준은 금융권에 따라 조금씩 다를 수 있습니다)

따라서 소득 대비 대출이 얼마나 나오는지를 알아보려면 일반적으로 DSR을 활용하면 됩니다.

그럼 연 소득이 5천만원인 머니구리씨는 얼마나 대출을 받을 수 있을까요?

DSR을 다시 써보자면 (1년에 갚아야 할 총 원리금상환액) / (연소득) 으로 풀어쓸 수 있습니다.

받아야 할 대출이 1억원이 넘고, 소득이 5천만원이라면

DSR = (1년에 갚아야 할 총 원리금상환액) / 5천만원 = 40% 이하만큼만 대출을 받을 수 있습니다.

결국 1년에 갚아야 할 총 원리금상환액이 2천만원 이하인 만큼만 대출을 받을 수 있다는 것이죠.

DSR은 일일이 손으로 계산하기 어려우니, 인터넷에서 쉽게 찾을수 있는 DSR 계산기를 활용해보겠습니다.

소득이 5천만원인 머니구리씨가 총 대출금액 3억원, 금리 5%, 40년 분할상환 대출을 받는다면 DSR은

34%로 아슬아슬 40% 이내로 들어왔군요! 만약 대출을 많이 받고싶다면 대출 기간을 늘려서 1년에 상환하는 금액을 낮추는 방법으로 대출 한도를 높일 수 있습니다.

만약 기존에 신용대출 등 다른 대출이 있다면 그 대출의 원리금 상환액도 총 원리금 상환액에 포함하여 계산해야합니다. 즉 신용대출 등 기존에 있었던 다른 대출이 있다면 그만큼 대출 한도는 줄어들게 되는 것이죠.

뉴스를 찾아보면 스트레스 DSR이란것도 나오는데 이건 뭔가요?

금리는 수시로 달라집니다. 만약 대출금리가 엄청 높아진다면 대출금 상환이 어려울 수 있겠죠. 미래에 대출금리가 올라갈 것을 반영하여 금리를 가산하여 계산하는 방식이 스트레스 DSR입니다. 일반적인 DSR 계산시보다 한도가 적게 나올 수 밖에 없겠죠. 날로 늘어가는 개인 대출을 축소하기 위해 정부에서 스트레스 DSR 적용 범위를 점점 확대하고 있는 추세입니다.

이제 DSR까지 이해했다면 대출 한도에 관한 가장 중요한 포인트들을 이해하셨습니다. 다음 장에서는 LTV와 DSR을 활용해서 진짜 대출한도를 구해보도록 하겠습니다. 많관부 :)