ep.3 전세사기의 유형 및 예방법
법률한끼 임대차분쟁 편
최근 빌라왕 사건으로 인해서 많은 피해자들 발생하게 되었습니다. 빌라왕 사건으로 전세사기에 대한 관심이 많아졌습니다. 전세사기의 경우 일단 피해를 입으면 회복하기 어려울 뿐아니라 경제적으로 큰 타격이 될 수 있습니다. 나아가 살 집을 구하기 어렵게 된다는 측면에서 기본적인 생활에 큰 위협이 될 수도 있습니다. 따라서 전세사기의 유형에 대해서 미리 알아두고 전세계약시 이에 대해서 미리 검토하여 전세사기를 미연에 방지하는 것이 필요합니다.
1.깡통전세
깡통전세는 전형적인 전세사기 유형입니다. 깡통전세는 전세계약을 맺은 임대차목적물의 가치가 전세금과 같거나 낮은 경우를 말합니다. 깡통전세의 경우 주변 시세를 알아보지 않고 계약을 하거나 전세를 원하는 사람이 많아 의도적으로 전세가격을 높인 경우 발생할 수 있습니다. 이러한 깡통전세계약을 한 경우에는 전세금을 날릴 가능성이 높습니다.
깡통전세사기를 막기위해서는 전세 목적물의 가치파악과 담보권파악이 중요
깡통전세사기를 막기 위해서는 우선 임대차목적물에 대한 가치파악이 선행되어야 합니다. 주변 비슷한 거리에 있는 건물의 매물을 확인하여 시세가 적당한지 파악한 뒤에 전세계약을 맺을 부동산의 등기부등본의 나와있는 거래내역 및 거래가격을 확인하여야 합니다.
이렇게 시세파악을 한 뒤에 등기부등본에 있는 담보권 등을 파악하여야 합니다. 담보권에는 근저당권, 가압류, 우선변제권 있는 임차권 등이 있습니다. 이러한 담보권이 설정되어 있는 경우에는 담보된 금액만큼을 시세에서 공제한 뒤 전세계약의 목적물의 가치를 파악할 필요가 있습니다. 만일 이러한 과정을 모두 거치고 난 뒤에 전세계약금보다 전세계약의 목적물의 가격이 낮은 경우라면 전세계약을 피하여야 합니다.
2.이중계약
이중계약은 부동산 중개인이나 임대인이 같은 목적물에 전세계약을 여러 건 체결하는 것을 말합니다. 이러한 행위를 하면 전세금을 여러 명으로부터 받을 수 있어 큰 경제적 이익을 얻을 수 있습니다. 따라서 이중계약도 전세사기에 많은 비중을 차지하고 있습니다. 이중계약을 방지하기 위해서는 우선 전세목적물에 다른 사람이 거주하는지에 대해서 확인할 필요가 있습니다. 또한 직접 전세집을 방문하여 해당 목적물이 거주 등의 전세목적에 걸맞는 상태인지 파악하는 것이 좋습니다. 이중계약의 목적이 되는 집의 경우 이미 다른 거주인이 살고 있거나 어차피 실 거주용으로 계약하는 것이 아니기 때문에 집의 상태가 좋지 않을 수 있기 때문입니다.
이중계약의 존재를 알기 어려워 이러한 사기행위를 피하기 매우 어렵습니다.
특히 이중계약의 경우 임대인의 임대의사와 중개인의 중개의사가 합치되는지 확인할 필요가 있습니다. 따라서 중개인을 통해 전세계약을 맺는 것이 좋으며 임대인과의 직접계약은 지양하는 것이 좋습니다.
3.참칭임대인사기
참칭임대인사기는 마치 자신이 임대인인 것처럼 가장하여 임차인과 계약을 맺는 행위를 의미합니다. 민법의 원칙상 전세계약의 대상인 부동산의 소유권자가 아닌 사람도 전세계약의 임대인이 될 수 있습니다.
계약하러 나온 사람의 신분증 및 위임장을 확인할 필요가 있습니다.
다만 이러한 임대인과 계약한 경우에는 소유권자와 계약하거나 소유권자의 위임을 받은 사람이 아니기 때문에 계약의 제3자인 진정한 임대인이나 소유권자에게 전세계약의 효력을 주장하여 해당 부동산의 임차권을 요구할 수 없습니다. 따라서 이러한 사기행위를 방지하기 위해서는 전세계약의 목적물의 등기부등본을 확인한 뒤 진정한 소유권자가 누구인지 파악하여야 합니다. 또한 계약시 신분증 제시 등을 요구하여 진정한 임대인인지 확인하고 소유권자가 나오지 않았다면 위임장 등의 대리권 수여 여부 등을 확인하여야 합니다.
4.임대인의 기망행위
전세계약을 체결하면서 임대인과 특약사항을 계약내용에 추가할 수 있습니다. 가장 대표적인 특약사항은 임대인에게 담보권 등을 소멸시키는 등의 행위를 임대인의 의무로 하는 것입니다. 전세계약의 목적물에 담보권이 설정되어 있는 경우에는 전세계약을 한 임차인이 유사시 전세계약의 대상이 되는 부동산에 강제집행을 통해 전세금을 확보할 수 없게 될 수 있기 때문입니다. 이러한 내용의 특약사항을 추가하였는데, 임대인이 이를 이행하지 않을 경우에도 전세사기가 성립할 수 있습니다.
임대인의 특약사항 불이행 존재 시 즉시 계약이 실효되는 특약도 추가 필요
나아가 임대인이 임대차계약을 작성한 후 임차인이 우선변제권 등을 갖추기 전에 전세목적물에 담보물권 등을 설정하는 행위도 임대인의 기망행위로 인한 전세사기에 해당할 수 있습니다. 우선변제권은 요건을 모두 갖추어도 그 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 이를 악용하는 것입니다.
5.전세사기를 당했다면
전세사기를 당했다면 거액의 재산피해가 발생할 수 있기 때문에 적극적으로 대응하는 것이 필요합니다. 우선 형사적으로는 집주인을 사기로 고소할 필요가 있습니다. 또한 민사적으로는 집주인이나 임대인이 자신의 다른 재산을 은닉하기 전에 이를 가압류 등의 보전처분을 시행하는 것이 좋습니다.
전세사기는 피해회복이 어렵지만 불가능한 것은 아닙니다.
전세사기를 당한 경우 가해자의 처벌도 중요하지만 잃은 재산을 찾는 것이 더욱 중요하기 때문에 민사적 대응에 중점을 두어야 합니다. 다만 홀로 대응하기 어려울 수 있으니 법률적 조력을 받는 것이 좋습니다. 변호사의 도움을 받기 경제적으로 어렵다면 법률구조공단에 무료법률상담 등의 구조를 받는 것도 좋은 방법입니다.
