ep.2 보증금으로 줄 돈이 없다고?

법률한끼 임대차 분쟁 편 2: 임대인의 경제사정 미리 알아보기.

배 째!

임대인에게 보증금 명목으로 돈을 지급하였는데 임대차가 종료되어도 보증금을 돌려받지 못하고 있는 김 씨. 집주인은 김 씨에게 돌려줄 돈이 없다며 '배 째'를 하고 있다. 집주인 변 씨는 최근 사업을 하다가 실패하여 큰 빚을 지게 되었기 때문에 김 씨에게 받은 보증금도 이미 모두 사라진 뒤였기 때문이다.

이러한 상황은 보증금 액수가 매우 큰 전세의 경우 더 발생하기 쉽다. 우리나라의 대부분의 보증금 특히 전세의 경우 단순히 월세를 대신하려는 목적보다는 갭 투자 등 다른 곳에 목돈을 투자하기 위한 수단인 경우가 많기 때문이다. 은행에서 빌리는 것보다 저렴하고 특히 전세금을 다른 곳에 모두 소비하였다고 하더라도 신규 세입자로부터 전세금을 받아 기존 세입자에게 지급할 수 있기 때문에 더욱 성행하고 있다.

임대인이 돈이 없다고 보증금을 주지 않는다면 임대인의 재산상태는 매우 나쁜 상태일 것이다. 법률적으로는 이를 무자력 상태라고 부른다. 아무리 쥐어짜도 나올 곳이 없는 상태라고 보면 된다. 그러나 임대인에게는 임대차 목적물인 건물이 있다. 건물을 경매하여 받은 대금으로 임대차보증금을 변제받을 수 있다. 다만 임차인보다 우선순위를 가지는 채권자(돈을 빌려준 사람)가 있는 경우에는 보증금 전액을 받을 수 없거나 한 푼도 받을 수 없는 경우가 발생할 수 있다. 따라서 처음 임대차 계약을 맺을 당시에 임대인의 재산상태를 파악하는 것이 중요하다. 그러나 수사기관이나 국세청 또는 금감원이 아닌 일개 임차인이 어떻게 임대인의 재산상태를 조사할 수 있다는 말인가...?

"깡통인지 아닌지 미리 살펴보고 계약하는 것이 중요하다."

임대인의 재산상태를 전반적으로 확인할 수는 없지만 임대인 소유의 임차할 건물에 대해서는 제한적으로 임대인의 재산상태를 유추할 수 있는 정보를 확인할 수 있다. 대부분의 건물에는 '등기부등본'이라는 것이 존재하는데, 등기부등본에는 해당 건물의 소유자자가 누구인지, 해당 건물을 담보로 돈을 빌리진 않았는지, 대항력을 갖춘 임차인은 몇 명이나 있는지 등에 대해서 알 수 있다. 특히 임차할 건물에 건물 가격에 상당할 정도로 (근) 저당권 등기가 있는 경우에는 임대인이 현재 경제적으로 어려운 상태에 있거나 유동성이 부족한 상황에 처해 있는 것으로 판단할 수 있다. 또한 대항력을 갖춘 임차인이 건물 가액에 상당할 정도로 존재한다면 해당 건물을 임차하는 것을 다시 생각해보는 것이 좋다.

하지만 별 문제없다고 생각한 건물이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있는데, 그 이유는 임대인이 세금을 체납한 경우가 될 수 있다. 세금의 경우 경매로 납입된 금액에서 가장 먼저 변제되기 때문에 임대인이 세금을 체납한다면 예상치 못한 타격을 받을 수 있다. 따라서 임대인의 세금 체납여부를 확인할 필요가 있다. 세금 체납확인 방법 중 한 가지는 '미납 국세 열람제도'이다. 임대차 계약일 이후 임대차 계약서를 들고 세무서를 방문하면 확인할 수 있다. 다만 임대인의 동의가 필요하고 직접 세무서로 가야 한다는 것이 가장 큰 단점이다.