투자가치로서의 스테이

-위코스테이 동대문 브랜드스토리 3

3편 – 신축 건물의 체질개선, 그리고 장기투자 전략

신축인데도 손을 댔다고요?

6개월만에 기획부터 오픈까지 했다는 말에 많은 분들이 위코스테이 동대문을 보고 이렇게 묻습니다.

“이거 리모델링 아니에요? 신축 건물 어떻게 이렇게 빨리 오픈 할 수 있죠? ”

사실 위코스테이 동대문은 공사 중인 신축 건물이었습니다. 프로젝트를 처음 시작했을 때, 이미 골조의 60% 이상이 완성된 상태였죠. 원래 계획은 층당 4개의 원룸이 가득한 전형적인 생활형 숙박시설이었습니다.하지만 설계도를 들여다보니, 싱글침대도 제대로 넣기 어려운 방 구조와 비효율적인 공용공간이 눈에 띄었습니다.이 계획안을보고 위코스테이 장호진 대표님이 적정건축에 찾아와 자문을 구했습니다.

"이 객실로는 하루에 5만원 6만원하는 모텔과 경쟁해도 지고 말아요.

저희가 운영을 많이 해봐서 아는데 장사가 잘되는 타입으로 바꿀수있을까요?"

"그럼요 이 상황에서도 바꿀 수 있지요"

건축사 자격을 갖춘 저는 구조와 인허가에도 빠삭하게 잘 알고, 단독주택을 많이 설계해 봤기에 사람들이 어느공간에서 편하게 오래 지낼수 있는 지 잘 알고있었어요. 그래서 몇가지 아이디어를 제안했고 이에 눈이 반짝이며 프로젝트를 만들어갔습니다. 물론 인테리어와 브랜딩도 챙기고요.

정확히 얘기하자면 건물주에게 가서 이 건물을 이렇게 저렇게 바꿀테니 통임대를 달라고 제안을 한거에요. 용감했죠

핵심제안은 이렇습니다.

당시의 계획도면의 공간분석과 예상 매출 자료입니다.

-한층에 4개의 유닛 타입존재

(17~18m2, 아주 작은 원룸사이즈)

-객단가 1유닛당 월세 최대 75만원 ~110만원

-건물 전체 예상 수익 최대치 = 2420만원 ( 75만원*22객실 + 110만원*7 객실)

-100프로 임대치를 예상

현 계획안을 그대로 운영할 경우

VS

변경계획안 (제안)

-한층에 한 유닛 66m2 (3-bed rooms / 2 bathrooms/1 living room)

-객단가/하루 25만원, 월 600만원

-건물 전체 예상수익 : 6075만원 (600만원*8층)

네, 현 계획대로하면 2420만원도 벌기힘든데 월 6000만원을 벌수있는 건물로 바꿔주고 준공하자마자 입주하기로 했거든요. 이런 계획을 마다할 건물주가 없겠죠.

역시, 결론은? 버킹검이었습니다.

✂️ 체질개선, 그리고 ‘렛미인 Let 美人’ 프로젝트

그렇게 건물을 올리고 세입자만을 구하려고했던 건물주인에게 통임대 즉 마스터 리스를 약속받고 저희는 이 건물을 공사 도중에 전면 수정했습니다.

뼈대를 건드리지 않는 범위에서 구조 재배치

불필요한 벽과 파티션 철거

창문배치와 입면 재설계

공용공간 확장과 기능 재설계

쉽게 말해, 건물에 거대한 ‘성형수술’을 한 셈입니다.피부를 당기고, 콧대를 세우고, 치열을 고르고, 필요한 곳에는 보형물을 넣었습니다.외관과 내부 모두 ‘렛미인 Let 美人’ 프로그램처럼 변신했죠.이렇게 큰 변화를 주고도 예정 공사 기간을 크게 넘기지 않고 오픈할 수 있었던 건,건물주·시공사·운영사 간의 빠른 의사결정과 실행 덕분입니다.

무엇보다 숙박시설을 제대로 운영해본 위코스테이의 노하우가 적정건축과 만나 컨셉과 기획 설정이 제대로 만들어졌기 때문이죠

원안 조감도-창문입면을 보면 답답하고 잘게 쪼개진 입면

vs

변경안의 입면 -시원하게 크게 뚫린 창, 저층부 근생과 간판계획

장기투자를 위한 운영 전략 - 위코스테이의 노하우

위코스테이 동대문은 단기 수익보다 장기 안정성을 우선합니다.많은 인스타그램형 호텔이나 호캉스 중심 숙소는 주말 장사에 의존합니다.ADR(객실 평균 요금)은 높지만, 주중 객실 가동률(OCC)이 떨어져 실제 수익은 불안정한 경우가 많죠.반면, 위코스테이는 평일에도 꾸준히 객실이 채워집니다. 그 이유는 정확한 타겟커스터머를 설정하고 그에 맞는 브랜딩을 했기 때문입니다.

가족단위 및 중장기 여행자 중심의 타깃 설정

장기 투숙객도 고려한 구조

동대문이라는 입지 활용

이 덕분에 주중·주말 모두 안정적인 수익이 가능하고, ‘단타’가 아닌 ‘가치 투자’ 모델을 실현할 수 있습니다.

물론 그에맞는 공간이 무엇인지, 여행자를 위한 공간에 대한 심도있는 고민을 했고요. (1편참조)

확장 시나리오 – ‘위코타운’의 가능성

흥미로운 점은, 이 모델이 이미 시장에서 검증되고 있다는 것입니다.DDP역 인근에만 위코스테이와 비슷한 콘셉트의 신규 프로젝트가 4곳이 대기 중입니다.모두 완성되면, 동대문 일대에 ‘위코스테이 타운’이 형성될 가능성이 큽니다.이렇게 되면 개별 숙소의 경쟁력뿐 아니라, 지역 전체의 숙박·관광 시너지를 만들 수 있습니다.지금은 PF 사업이 꽁꽁얼어붙어있어서 대기중이지만, 위코스테이의 위코타운의 꿈은 아직 진행중입니다.

다음 편 예고

다음 편에서는 아직 완성되지 않은 1층 라운지와 옥상 루프탑 이야기를 들려드리겠습니다.

여행자가 여행자를 환대하는 공간, 그리고 서울 전경을 한눈에 담을 수 있는 미증유의 장소를 소개하겠습니다.

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