임대차 계약갱신청구권 해지통보 3개월 시작시점은
안녕하세요.
세입자를 위한 제이씨엘파트너스 임차인 닷컴입니다.
최근 대법원에서 내려진 임차인들에게 매우 중요하고 의미 있는 판결하나가 선고되었는데요. 궁금하신 분들을 위해서 이번 시간에는 판결과 그 의미에 대해서 알려드리도록 하겠습니다.
임대차 계약갱신청구권 해지통보 3개월 시작시점은최근 선고된 이 대법원 판결은 임대차계약의 갱신청구권 행사 및 해지 통보의 가산점에 관한 것이며 임대인과 임차인의 분쟁 중에서 가장 다툼이 큰 임대차 계약종료시점이 언제인지 결정적인 영향을 미치는 주요 내용이기도 합니다.
해지통보 기간 계산의 기산점, 대법원의 판단은?
대법원은 임대차 계약 갱신 후 즉시 이루어진 해지 통보에 대해 중요한 판결을 내렸는데요. 즉 대법원에서 선고한 내용을 살펴보면 임차인은 자신이 임대차계약갱신청구권을 행사하여 갱신이 이루어진 임대차 계약에 대해서 언제든지 중간에라도 계약의 해지를 통보할 수 있습니다. 이러한 통보는 통보일로부터 3개월 후에 효력이 발생하기 시작해요.
과거에는 임대인과 임차인들 사이에서 대립이 있었던 부분이 바로 해지 통보를 한 때로부터 3개월이 계산되는 것인지, 아니면 계약이 종료된 때로부터 3개월이 기산되는 것인지 부분이었습니다. 대부분 임대차 분쟁은 1, 2심의 하급심 판결로 사건이 종결되는 경향이 커서 이러한 궁금증이 대법원 다툼까지 가기 어려웠는데 이번 판례로 대법원의 입장이 명확하게 밝혀진 것이지요.
이것은 임차인이 계약 상황의 변화에 유연하게 대응할 수 있는 권리를 강화하는 결정으로, 임차인들에게 큰 영향을 미칩니다. 이 판결은 임대차 시장에 새로운 기준을 제시하며, 임차인의 권리 보호를 한층 강화한 것으로 평가할 수 있어요.
임대차 계약 갱신의 효력
먼저 임대차 계약의 갱신은 임차인이 안정적으로 주거를 유지할 수 있도록 하는 중요한 수단으로 주택임대차보호법에 따라 임차인이 임대차 계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 기간에 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 시에 임대인은 이를 거절할 정당한 사유가 없는 경우 당연히 임대차 계약은 갱신되어야 하는 효력이 발생하게 됩니다.
이 과정에서 임차인은 자신이 갱신시킨 계약에 대해서도 임차인의 개인 사정 등에 따라서 해지 통보를 할 수 있는 권리를 부여받는데요. 이것은 임차인이 더 큰 법적 보호를 받을 수 있음을 의미하며 이러한 법적 환경은 임차인에게 더 많은 선택권과 자율성을 부여합니다.
해지통보의 시점과 효력
임차인에게 주택임대차보호법이 부여한 이 갱신된 임대차 계약 관계를 종료시킬 수 있도록 한 해지통보는 임차인 보호의 끝판왕이라고 할 수 있는데요. 대법원은 이 해지 통보가 통보일로부터 3개월 후에 효력이 발생한다고 명시했습니다.
이 규정은 임차인에게 계약 상태의 변화에 따른 충분한 대응 시간을 제공하며 예를 들어, 임차인이 직장 이동이나 가족 상황의 변화로 인해 거주지 변경이 필요한 상황이라면 이러한 법적 규정은 큰 도움이 되겠죠? 이는 임차인이 자신의 생활 변화에 맞춰 계약을 조정할 수 있는 법적 기반을 마련해준 것입니다.
말씀드린 내용이 이론만 살펴보면 다소 어려울 수 있으므로 사례를 통해 이 법리의 적용을 살펴보겠습니다. 예를 들어서, 임차인 A씨가 계약 갱신을 요구한 후, 갱신된 임대차 계약에 대해 해지 통보를 한다고 가정해 보겠습니다.
(사례)
임대차 계약 기간 : 2022.01.01 ~2023. 12.31
갱신청구권 행사 : 2023. 10.15
해지 통보 : 2023. 11.01
여기서 임대차 계약이 종료되는 시점은 언제일까요?
임차인은 임대차 계약이 종료되기 2개월이 되는 2023. 10. 31. 이전의 시점에 갱신청구권의 행사를 했기 때문에 이 임대차 계약은 일단 갱신이 된 것으로 보아야 합니다. 그런데 다시 임차인이 변심하여 11월 1일에 해지 통보를 하였으면, 언제부터 3개월이 넘긴 시점이 계약 종료일일까요?
임대인의 입장에서는 최대한 날짜를 늦추어 원래 계약 만료일인 2023. 12. 31.부터 3개월을 계산하고 싶어 할 것이며, 임차인의 입장은 반대로 기간을 최대한 단축하여 해지 통보한 2023. 11. 1.이 시작일이라고 주장할 것입니다.
결국 대법원은 여기서 임차인의 손을 들어주어 실제 해지통보를 한 날짜가 3개월 계산의 시작(기산일)이라고 판단하였으며 임대차 계약 종료일은 임차인이 새로운 집을 이사 갈 시점을 계산할 때도 필요하므로 사소한 것 같지만 아주 중요한 판단 기준을 분명하게 제시해 준 의미가 있습니다.
그럼에도 임대차 분쟁이 끊이지 않는 이유는
사실 이 쟁점은 크게 보아도 몇 개월의 차이 밖에 나질 않을 텐데 왜 대법원까지 가서야 판단이 났을까를 고민해 보는 것이 더 큰 의미가 있습니다.
요즘과 같은 부동산 전세시장 하락장에서는 임대인의 보증금 반환 자력이 부족하므로 쓸데없는 핑계나 트집잡기를 해서라도 시간을 끌어서 보증금을 임차인에게 반환하는 것을 피하고 싶은 것이 지지부진한 법적 쟁송이 끝없이 발생하는 근원적 원인이기도 해요.
따라서 이러한 임대인의 심리를 이해하고, 시간 끄는 것이 임대인에게 더 불리하다는 것을 소촉법 지연 이자 및 특별손해청구 등을 통해 인지시키는 것이 나의 소중한 보증금을 단 하루라도 더 빨리 반환받는 비결이기도 합니다.
그러므로 혼자서는 복잡한 법률적인 문제로 어렵기 때문에 임대차 계약청구권 행사와 해지 통보 사건에 대해 깊은 경헌과 풍부한 사례를 보유하고 있는 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
저희 제이씨엘파트너스는 각 분야의 전문 변호사들이 주택임대차와 관련된 다수의 분쟁을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
주택임대차보호법과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 세입자를 위한 임차인닷컴, 제이씨엘파트너스에 도움을 요청하시기를 바랍니다.
