상가임대차보호법 권리금 문제 해결하기
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상가임대차보호법 권리금 문제 해결하기우리가 알고있는 상가 임대차 거래에서는 일반적으로 권리금이라는 것이 존재합니다. 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.
이러한 권리금은 원칙적으로 계약기간 만료 이전 임차인이 임대인에게 새로운 임차인을 구해주고 새로운 임차인에게서 받게 되는 구조로 이루어져 있으며 기존 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료일까지 새로운 임차인을 소개해야 하는데요.
그런데 때로는 임대인 측에서 자신이 건물을 사용하겠다며 계약하지 못하겠다고 하는 경우가 종종 발생하기도 합니다. 그럼 이러한 경우는 임차인은 권리금을 포기해야 하는 걸까요??
임차인이 임대인을 상대로 권리금 소송을 진행하는 경우, 임대인은 새로운 임차인을 주선하지 않았기 때문에 이는 임차인의 책임이라며 항변을 하고는 있습니다. 하지만 위처럼 임대인 자신이 건물을 사용하겠다며 계약을 거절했다면 상황은 달라지죠.
새로운 임차인을 주선하지 못한 이유가 임대인의 방해 등의 사유라면 임차인은 손해배상청구소송을 통해서 상가임대차보호법의 권리금을 회수하는 방법을 선택해야 합니다.
[상가건물 임대차보호법]
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
①임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2018.10.16.]
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을
거절하는 행위
살펴보면 법이 규정한 권리금 회수방해 4가지 조항에는 임차인이 소개한 신규 임차인에게 자신이 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, 신규 임차인에게 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차계약체결을 거절하는 행위가 있습니다. 이제 실제 판례의 사례를 봐볼까요?
「 상가 임차인 A씨가 임대차기간 만료 이전 B씨에게 새 임차인을 소개하며 임대차계약을 체결해줄 것을 요청했습니다. 하지만 임대인 B씨는 상가를 직접 사용할 것이라고 답변하며 계약을 거절하였고, A씨는 진행을 중단할 수밖에 없었는데요.
사실상 권리금을 돌려받을 길이 없어진 임차인 A씨는 B씨를 상대로 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구소송을 제기했고, B씨는 A씨가 새로운 임차인을 소개하지 않았다고 맞섰습니다. 」
이에 대법원은 “임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다.” 라고 보아 손해배상을 청구할 수 있다는 입장을 밝혔습니다.
따라서 을이 갑에게 임대차 종료 후에는 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않고 자신이 상가를 직접 이용할 계획이라고 밝힘으로써 갑의 신규임차인 주선을 거절하는 의사를 명백히 표시했는데요.
이러한 경우 갑에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 부당하다고 보이므로 특별한 사정이 없는 한 갑은 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 권리금 회수기회 보호의무 위반을 이유로 을에게 손해배상을 청구할 수 있다고 보아야 한다는 것입니다.
정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 그리고 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴 판단하게 되는 것이죠.
정리하면 상가임대차보호법 관련 분쟁의 경우 복잡성을 띄는 경향이 있고, 혼자서는 힘든 부분이 있을 수 있어 이에 대한 이해가 명확한 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다. 권리금 분쟁이 발생할 경우 권리금의 액수가 적지 않기 때문에 임대인과 임차인 모두 손해를 줄이시기 위해서는 전문 변호사의 도움을 받아 문제를 해결하시는 것이 유리해요.
저희 제이씨엘파트너스에서는 상가 임대차와 관련된 법률 분쟁에서 상가 임차인을 대리하여 분쟁을 성공적으로 마무리한 다수의 사례를 보유하고 있습니다. 혹시 이글을 읽으시는 분들 중에서 분쟁을 겪고 계시다면 저희 제이씨엘파트너스 임차인닷컴에 도움을 요청하시기를 바랍니다.
