갱신거절로 손해 본 임차인, 어떻게 대응해야 할까?
안녕하세요, JCL&Partners 민형사소송자문팀의 이상덕 대표변호사입니다.
갑작스러운 이사 통보에 당황하셨나요? 계약갱신거절로 금전적 피해까지 보셨다면 이는 부당한 일일 수 있습니다. 주택임대차보호법상 임차인에겐 계약갱신청구권이 있는데요. 오늘은 이 권리가 부당하게 침해당했을 때 어떻게 대응해야 하는지 알아보겠습니다. 임대인의 일방적인 갱신거절에 속수무책으로 당할 필요 없습니다. 함께 임차인의 권리를 지키는 방법을 살펴볼까요?
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 주택임대차보호법에서 규정하는 임차인의 권리입니다. 임대차계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임차인이 계약 갱신을 요구하면, 임대인은 정당한 이유 없이 이를 거절할 수 없어요. 임차인이 이 권리를 행사하면 임대인은 기존 계약과 동일한 조건으로 2년간 계약을 연장해야 합니다.
이는 주거 약자인 임차인의 안정적인 거주를 보장하기 위한 제도인데요. 특히 계약 기간이 2년 미만이거나 기간을 정하지 않은 경우에도, 갱신요구권 행사로 2년간 거주할 수 있습니다. 단, 임대인이 보증금이나 월세를 올리고 싶다면 5% 이내에서 조정 가능하죠. 만약 임대인이 이를 거부한다면, 정당한 사유가 있는지 따져봐야 합니다. 그게 아니라면 권리 행사에 적극적으로 나서야 합니다.
정당한 갱신거절 사유
임대인이 언제든 마음대로 계약갱신을 거절할 순 없습니다. 주택임대차보호법은 정당한 사유가 있어야만 갱신 거절이 가능하도록 규정하고 있는데요.
그럼 과연 정당한 사유란 어떤 경우를 말할까요?
우선 임차인이 계약상 의무를 이행하지 않은 경우입니다. 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체하거나, 임대차 목적물인 주택을 무단으로 전대 또는 양도한 경우, 주택을 존망이 위태롭게 할 정도로 훼손한 경우 등이 여기에 해당하죠.
또한 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 수단으로 임차한 경우에도 갱신이 거절될 수 있습니다. 계약 당시 허위 정보를 제공하거나 위법행위로 계약을 체결한 경우라고 보시면 되겠네요. 한편 임대인 본인이 직접 거주하려는 경우에도 일정 요건 하에 갱신 거절이 인정됩니다. 단순 주장만으론 부족하고, 실제 이사 등 객관적 정황이 수반되어야 합니다
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부당한 갱신거절시 손해배상
그런데 만약 임대인이 위에서 본 정당한 사유 없이 갱신을 거절했다면 어떨까요? 특히 본인이 거주하겠다는 이유로 거절하고선 새 임차인과 계약했다면요. 이런 경우 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
주택임대차보호법 제6조의3 제5항은 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거절하고도 제3자에게 임대하는 경우 손해배상 책임을 진다고 규정하고 있죠. 정당한 사유 없이 갱신 거절한 것으로 간주되기 때문입니다. 이때의 정당한 사유란 갱신 거절 당시에는 예측하기 어려웠던, 제3자에게 임대할 수밖에 없는 불가피한 사정을 뜻해요.
그렇다면 구제받을 수 있는 손해의 범위는 어떻게 될까요? 갱신거절로 인한 이사 비용, 새 보증금 마련을 위한 대출 이자, 월세 차액 등 갱신이 되었더라면 임차인이 지출하지 않아도 됐을 비용들이 배상 대상이 됩니다. 그 정도는 사안에 따라 다를 수 있지만, 기존 월차임의 3개월분이나 새 계약과의 월차임 차액의 24개월분 중 큰 금액을 배상액으로 정하고 있어요.
따라서 부당한 갱신거절에 속수무책으로 당할 필요가 없습니다. 적극적으로 손해배상을 청구하고, 필요하다면 임대차 전문 변호사의 도움을 받는 것도 좋겠죠. 주거 안정을 위협하는 부당한 갱신거절, 반드시 책임을 물어야 할 일입니다.
갱신거절 손해배상 사례
실제로 이런 부당한 갱신거절에 맞서 손해배상을 받아낸 사례들이 있습니다. A씨의 경우를 들어볼게요. A씨는 계약갱신권을 행사해 2년을 더 살 계획이었지만, 집주인으로부터 본인이 들어와 살겠다는 이유로 갱신 거절을 통보받았어요. 어쩔 수 없이 이사를 가게 된 A씨. 그런데 얼마 지나지 않아 해당 집에 다른 세입자가 들어온 걸 알게 되었답니다. 집주인은 새 임차인과 더 높은 보증금으로 계약을 맺은 거였죠.
A씨는 이에 부당한 갱신거절에 따른 손해배상 소송을 제기했습니다. 법원은 '갱신거절 당시 예측 가능한 사유가 아니었다'는 집주인의 주장을 인정하지 않았어요. 오히려 갱신거절 직후 신규 임차인과 계약한 정황이 인정된다며, A씨가 입은 손해를 배상하라고 판결했죠.
이처럼 부당한 갱신거절로 피해를 입었다면 적극적으로 대응해 볼 만합니다. 단순히 억울함을 털어낼 뿐 아니라, 실질적인 금전적 손해를 보상받을 수도 있으니까요.
나아가며
이처럼 부당한 갱신거절에 대응하는 일은 결코 쉽지 않습니다. 주택임대차보호법의 조항들을 꼼꼼히 살피고, 주장을 뒷받침할 증거를 수집하는 등 복잡한 법률 문제들이 얽혀 있기 때문이에요.
그래서 이럴 땐 전문가의 조력을 받는 것이 큰 도움이 됩니다. 특히 민형사 소송 전문 변호사라면 소송은 물론 협상 과정에서도 힘이 되어줄 거예요. 숙련된 임대차 전문변호사는 A씨의 사례처럼 임차인에게 가장 유리한 결과를 이끌어낼 수 있습니다.
'JCL&Partners 민형사소송자문팀'은 이런 분쟁에 있어 풍부한 경험과 노하우를 갖추고 있습니다. 부당한 갱신거절로 고민 중이라면 전문가에게 상담 받아보시는 걸 추천드려요. 여러분의 주거권과 재산권을 반드시 지켜내실 수 있을 것입니다.
감사합니다.
