만기 전, 임대인 퇴거요청 받아 들여야 할까
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만기 전, 임대인 퇴거요청 받아 들여야 할까2020년도 임대차법의 개정으로 연일 부동산 시장이 핫한 모양새였는데요. 계약갱신청구권의 신설로 임차인의 거주기간이 2+2년으로 늘어남에 따라 전세권에 큰 변화를 가져오게 되었습니다.
또한, 전월세 신고제(시범시행 4월/본시행 6월)를 채택해 실거래 신고를 의무화하고, 전월세 상한제를 시행해 보증금‧임대료 인상 폭을 연 5%로 제한하며 서민의 주거안정을 위한 정책 마련에 힘썼는데요.
※ 임대차 신고제란? : 전월세 계약시 계약일로부터 30일 내에 집주인 또는 세입자가 임대료와 임대기간, 계약금액 등을 의무적으로 신고하도록 하는 제도입니다.
그렇다면 매매 시장의 경우는 어땠을까요?? 주택을 구입하는 경우 1주택이라 하더라도 해당 부동산에실제 거주를 하도록 하였고, 거주하지 않고 추후 매매하는 때에는 양도소득세를 중과하는 방향으로 법안을 정비하게 되었는데요.
이는 날이 갈수록 높아져가는 부동산 가격의 안정세를 위한 정책이었습니다. 이에 따라 전세계약 만료를 앞둔 임대인들이 실거주 혹은 매매로 매물을 내놓으면서 임차인과의 계약갱신과 관련한 분쟁이 새롭게 생겨나고 있는 상황이에요.
[제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. [개정 2020.6.9] [[시행일 2020.12.10]]
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. [개정 2009.5.8]
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.]
[제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우]
이처럼 주택임대차보호법 제6조의3 ①항의 8호에서 확인할 수 있듯이 임대인의 실거주는 임차인의 계약갱신청구를 정당하게 거절 할 수 있는 요소입니다. 하지만 전세계약 만기 직전 임대인이 퇴거를 요구하는 경우라면 그 상황이 달라지게 되요.
제6조의 ①항에서는 임대인이 계약갱신 거절의 통지를 하는 경우 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 해야한다고 명시하고 있기 때문에, 이 기간안에 통지하지 않았다면 묵시적 갱신으로 보아 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없다는 것입니다.
그러므로 임대인의 경우 묵시적 갱신을 피하기 위하여는 적어도 2개월 전에는 그 내용을 고지해야 위와 같은 상황을 면할 수가 있어요.
물론 임차인의 경우에도 법에서 정한 기간은 동일하기 때문에 계약갱신의 의사가 있거나 연장의사 없이 이사를 계획하고 있다면 반드시 이 기간내로 통지를 해야합니다.
다만, 임차인은 묵시적 갱신되는 경우라도 퇴실통보 후 3개월이 지나면 임대차 계약을 해지할 수 있기 때문에, 통지 시점으로부터 3개월 후 적법한 이사가 가능해요.
일반적으로 새로 변경 시행되는 법령의 경우에는 그 발효 시기에 따라 적법여부가 판가름되고 추후 부동산 분쟁이 생겼을 때 중요한 요소로 작용합니다. 그렇기 때문에 해당 법률을 명확하게 잘 알고 적용할 수 있는 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 유리해요.
저희 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 부동산 전문 변호사로서 다수의 소송 경험과 노하우를 가지고 있습니다. 혹시라도 계약갱신 분쟁을 겪고 계시다면 임차인닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
