임대인 사망, 전세보증금 누구에게 받아야 하나
안녕하세요.
세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인 닷컴입니다.
임대인 사망, 전세보증금 누구에게 받아야 하나전세보증금은 서민의 전 재산이라고 볼 수 있는데요. 내집마련은 모두의 꿈이지만 부동산 매매가가 급격하게 폭등하여 집을 살 수 없는 많은 사람들이 어쩔 수 없이 "전세"라는 방식을 선택해서 살아가고 있습니다. 이러한 전세보증금은 서민의 전자산으로 제 때에 이를 돌려받지 못할 경우 큰 곤란에 빠지게 되는데요.
특히 집주인과 전세계약을 체결한 대부분의 세입자들이 전세금의 상당 부분을 금융기관으로부터 전세자금대출을 받아 마련한다는 점을 고려한다면 더욱 그렇습니다. 하지만 때로는 전혀 예측할 수 없었던 사정으로 인해서 전세보증금반환이 어렵게 되는 경우가 있는데 바로 전세계약 도중 집주인이 사망한 경우가 그러한데요.
이에 대해서 문의를 주시는 분들이 종종 계십니다. 생각해보면 사람은 언젠가 죽기 때문에 어떤 세입자든지 전세계약 도중에 집주인이 사망하여 보증금을 돌려받지 못해 발을 동동 구르게 되는 상황에 빠지게 될 수 있어요.
이처럼 집주인이 사망한 경우는 전세 만기에 집주인이 보증금을 일부러 돌려주지 않는 경우라는 상황이 많이 다릅니다. 어찌 되었던 제 때에 전세보증금을 돌려받지 못하면 추가대출이자를 부담하게 되고이사 계획에도 큰 차질이 생기기 때문에, 이에 대해서는 신속한 법적 조치를 취하실 필요가 있어요.
집주인이 사망한 경우전세보증금은
누구에게 받아야 할까?
만일 전세보증금을 제 때에 돌려받지 못했을 경우 세입자는 집주인을 상대로 전세보증금반환소송을 제기하게 됩니다. 집주인이 사망한 상태에서는 상속인들을 상대로 전세보증금반환소송을 제기하시면 돼요. 전세보증금반환채무는 집주인 사망과 동시에 상속인들에게 상속이 되기 때문입니다.
집주인이 고령으로 사망한 경우 상속인들은 집주인의 자녀들이겠죠. 제이씨엘파트너스 임차인닷컴에서는 집주인 사망으로 전세보증금을 돌려받지 못하고 있던 세입자를 대리해서 집주인의 상속인들을 상대로 소송을 진행한 적이 있었습니다.
해당 사안에서 사망한 집주인의 상속인은 3명으로, 형제 자매 지간이었는데요. 전세보증금반환소송이 제기되면 형제들간에 협의를 해서 보증금을 갚을 것이라고 생각했지만 어찌된 일인지 상속인들은 자신에게 반환의무가 없다며 책임을 서로 넘기기 시작했습니다.
어떤 상속인은 자신에게 1/3지분에 해당하는 금원에 대해서만 반환책임이 있다면서 1/3에 해당하는 금원을 공탁까지 하였죠.
사건을 담당한 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 상속인들의 임대차보증금반환채무는 "불가분채무" 에 해당하여, 상속인들 각자가 보증금 전액에 대해 반환책임을 부담해야 한다고 주장했습니다.
불가분채무는 분할이 불가능한 채무를 말하며 채권자 혹은 채무자가 여러명인 경우 당사자는 전체에 대해 공동의무를 부담하게 되는데요. 임대차보증금반환채무는 불가분채무이기 때문에, 상속인들은 임대차보증금 전액에 대해 세입자에게 반환책임을 부담하게 되는 것입니다.
한 상속인은 임대차보증금반환채무가 "분할채무"라며, 상속지분인 1/3만큼만 반환책임을 부담하겠다 주장하였지만 이는 잘못된 주장이었어요.
이렇게 임대차보증금반환책임을 회피하는 상속인들에 대해서 사건을 담당한 임차인닷컴 변호사는 상속인들의 임대차보증금반환채무 는불가분채무이기 때문에, 1/3을 공탁한 것은 무효라고 주장했습니다. 이에 법원은 우리 측의 주장을 모두 받아들여 보증금반환채무가 불가분채무이기 때문에, 상속인들은 보증금 전액에 대한 반환책임을 부담한다고 판결을 내렸어요.
최근에는 임대인 사망 후 상속인들이 임차인에게 부담하는 임대차보증금반환채무가 불가분채무라는 판결을 선고하였습니다.
「 "상가건물 임대차보호법 제3조는 ‘대항력 등’이라는 표제로 제1항에서 대항력의 요건을 정하고, 제2항에서 “임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 정하고 있다. 이 조항은 임차인이 취득하는 대항력의 내용을 정한 것으로, 상가건물의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 취득한 다음 임차건물의 양도 등으로 소유자가 변동된 경우에는 양수인 등 새로운 소유자(이하 ‘양수인’이라 한다)가 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 의미이다. 소유권 변동의 원인이 매매 등 법률행위든 상속ㆍ경매 등 법률의 규정이든 상관없이 이 규정이 적용되므로, 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 위 조항에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다. 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다." 」 [대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결 ]
따라서, 임대인이 사망한 경우 상속인들을 상대로 임대차보증금반환청구를 하면 되고, 상속인들이 이를 거부한다면 상속인들을 상대로 보증금반환소송을 제기하면 되는데요.
상속인들의 인적사항을 모르는 상황이라면 일단 임대인 명의로 소송을 제기한 이후에 관할관청에 사실조회를 신청하여 소송당사자를 상속인들로 변경하는 방법을 고려해볼 수 있습니다.
하지만 가끔 상속인들이 상속포기를 하거나 한정승인을 하는 경우도 있으므로, 임대인이 사망한 경우 보증금반환을 위해 어떠한 조치를 취할 것인지는 이에 대해 많은 경험과 노하우를 보유한 부동산 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 좋아요.
제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 다수의 전세보증금반환관련 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 신속한 전세보증금반환이 필요하신 분들은 제이씨엘파트너스 임차인닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
