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최근 각종 전세사기 사건이 끊이질 않고 있는데요. 전세사기 사건 중 세입자들의 상황이 가장 좋지 않은 것이 바로 신탁등기 전세사기입니다.
신탁 전세사기 신탁등기 부동산 전세보증금반
신탁등기 전세사기의 경우 전세보증금 일부를 손해보는 것을 넘어서 아예 전세보증금 전체를 떼이게 될 상황에 처하게 될 수도 있습니다.
전세사기의 수법은 다양하지만 결국에는 부동산 관련된 권리관계를 세입자에게 제대로 고지하지 않거나 이를 의도적으로 속여 보증금을 편취하는 것으로 귀결됩니다.
평범한 삶을 살아가는 일반 시민들에게 '신탁'이라는 법률 개념은 매우 낯설고 생소할 수밖에 없는데요.
전세사기꾼들은 세입자들이 부동산 관련 법률을 잘 알지 못한다는 점을 악용해서 세입자들의 소중한 보증금을 편취합니다.
신탁등기가 설정된 부동산은 그렇지 않은 부동산보다 권리관계가 훨씬 더 복잡한 편인데, 이를 제대로 알려주지 않고 임대차 계약을 체결하도록 해 세입자들이 막심한 손해를 보게되는 경우가 많습니다.
신탁등기에는 여러가지 종류가 있는데, 신탁등기 전세사기에서 문제가 되는 것은 주로 '담보신탁'입니다.
담보신탁이라는 것은 위탁자가 금융기관 등으로부터 돈을 빌리면서 이를 담보하기 위하여 아예 소유권 자체를 수탁자에게 이전해놓는 방식으로 진행이 됩니다.
담보신탁등기는 근저당권에 비해서 간편한 측면이 있기 때문에, 거래계에서 광범위하게 활용되고 있습니다. 담보신탁등기가 설정되면 대내외적인 소유권 일체가 위탁자에게 수탁자에게로 넘어가게 됩니다.
그런데 일반적인 세입자들이 신탁등기의 개념을 잘 알지 못한다는 점을 악용해 위탁자가 해당 사실을 숨기고 진정한 소유자 행세를 하며 임대차 계약을 체결하는 경우가 많이 있습니다.
이 경우 세입자는 소유권을 상실한 위탁자와 임대차 계약을 체결하였기 때문에, 추후 부동산이 경매나 공매에 넘어가면 보증금 전액을 떼이게 될 수도 있는 상황에 처하게 됩니다.
신탁 전세사기를 당한 세입자들이 다른 유형의 전세사기 사건보다 상황이 좋지 않은 이유가 바로 여기에 있습니다.
전세사기에서 세입자들을 지켜주는 방패막이로는 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권이 있는데, 신탁 전세사기는 이를 완전히 무력화시켜 버립니다.
따라서 신탁 전세사기에 휘말렸다면 보다 더 적극적인 법적조치를 진행해야 합니다. 전세보증금은 수천만원, 수억원에 달하기 때문에 최대한 빠르게 법적조치를 진행해 보증금을 회수해야 합니다.
신탁 전세사기 사건의 경우 임대인에 대한 전세보증금반환소송은 기본적으로 진행되어야 하고, 이외에 형사고소, 공인중개사에 대한 손해배상청구소송 진행을 고려해보셔야 합니다.
임대인이 무자력 상태에서 보증금반환 가능성이 없는 경우에는 공인중개사에 대한 손해배상청구소송을 많이 진행하는 추세입니다.
이 경우 공인중개사의 중개과실을 입증하는 것이 핵심입니다. 신탁등기 사실을 제대로 고지하지 않아 세입자가 손해를 보았다면 공인중개사에게 중개과실이 인정되어 손해배상책임을 부담하게 됩니다.
공인중개사의 중개과실 여부는 보통 '중개대상물 확인설명서'를 통해 결정이 됩니다. 중개대상물확인설명서에 신탁 사실에 대한 제대로 된 설명이 없는 경우 손해배상책임이 성립할 수 있습니다.
대표적인 예로 신탁사실은 부동산등기부등본에 '을구'가 아닌 '갑구'로 기재가 되어야 하는데, 세입자를 속이기 위해 '을구'로 기재한 경우가 있습니다. 신탁등기는 매우 강력한 권리제한사항이기 때문에 이에 대해 제대로 된 설명을 하지 않았다면 공인중개사는 손해배상책임을 부담하게 됩니다.
신탁등기가 설정된 부동산의 경우 그렇지 않은 부동산보다 훨씬 더 권리관계가 복잡하기 때문에, 문제를 해결하는 과정도 상대적으로 더 복잡한 편입니다.
다른 전세사기 유형보다 상황이 좋지 않은만큼, 초기단계에서부터 제대로 된 법적 대응을 하셔야 소중한 전세보증금을 회수할 수 있습니다.
제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴은 다수의 전세사기 사건에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 바탕으로 도움이 필요하신 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 진행해드리고 있습니다.
신탁 전세사기 등 세입자를 울리는 전세사기 사건에 휘말려 도움이 필요하신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 전세사기변호사닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해 나가시기를 바라겠습니다.
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