매도인 하자담보책임 매매 목적물 하자발견시 대응방법
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저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 법적 분쟁에서 성공적인 결과를 이끌어낸 승소 경험을 바탕으로 도움이 필요하신 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 부동산 매매 계약과 관련해서 종종 문제가 되는 매도인의 하자담보책임에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
매도인 하자담보책임
부동산 거래는 매우 큰 돈이 오고가는 계약입니다. 그런데 큰 돈을 주고 구입한 매매 목적물에 하자가 있다면 매우 당혹스러울 수밖에 없습니다.
아무리 꼼꼼하게 살핀다고 하더라도 눈에 보이지 않는 하자를 발견하기는 매우 어렵기 때문에 등기를 친 이후에 거주를 하다가 매매 목적물의 심각한 하자를 발견하는 경우가 많습니다.
등기를 이전한 이후에 매도인에게 해당 하자에 대한 책임을 질 것을 요구하면서 등기가 이전되었으니 어쩔 수가 없다는 말을 하는 경우가 많습니다.
우리 민법은 이러한 상황을 대비해 '매도인의 하자담보책임'이라는 내용을 규정하고 있습니다. 매매 목적물에 관해 발견한 하자가 민법이 규정하고 있는 하자담보책임의 내용을 충족한다면, 매도인에게 이에 대한 책임을 물을 수 있습니다.
우리 민법상 매도인의 하자담보책임에 관한 내용은 아래와 같은데요.
민법 제580조(매도인의 하자담보책임)
(1) 매매 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.
민법 제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)
(1) 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
(2) 전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 때로부터 1년 내에 행사하여야 한다.
드디어 내 집을 마련한다는 설레임으로 집을 구매한 뒤 이사를 하였는데 매매 목적물에 심각한 하자가 존재한다면 이를 그냥 두고 넘어갈 수 없습니다.
만약 매매 목적물에 존재하는 하자가 위 민법 조항에 규정하는 내용들을 충족한다면 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다.
일단 매도인의 하자담보책임을 묻기 위해서는 매매 목적물에 '하자'가 존재해야 합니다. 매매 목적물에 존재하는 하자에는 권리상의 하자가 물건상의 하자가 있는데요.
어떤 경우든 통상적인 매매계약에서 기대하는 수준에 못미치는 상황이 발생하면 매매 목적물에 하자가 존재하는 것으로 인정됩니다.
이에 대하여 판례는 소유권 변동 당시 기준으로 거래통념상 기대되는 객관적 성질을 결여한 하자가 존재했는지 여부를 기준으로 하자담보책임 유무를 판단하고 있습니다.
예컨대 제값을 주고 매매 목적물을 구입하였는데 해당 매매 목적물에 근저당권이 설정한 경우를 생각해볼 수 있습니다. 이 경우에는 매매 목적물에 권리상의 하자가 존재하는 경우에 해당합니다.
물건상의 하자에서 가장 자주 문제가 되는 것은 바로 '누수'입니다. 누수 관련 분쟁은 입주자들 간에 발생하는 것이 보통이지만 매도인과 매수인 사이에서 발생하기도 합니다.
매도인의 하자담보책임은 아파트 등 건물과 관련한 매매계약 뿐만 아니라 토지와 관련된 매매계약에서도 문제가 될 수 있습니다.
한 예로 제값을 주고 토지를 구입했는데 토지 지하에 다량의 쓰레기가 매립되어 있어 매도인의 하자담보책임 성립 여부가 문제가 되었던 사건이 있었습니다.
매도인에게 하자담보책임을 묻기 위해서는 하자를 발견한 때로부터 6개월 이내에 법적인 조치를 취해야만 합니다.
그리고 소송에서 승소하기 위해서는 하자가 존재한다는 사실 등에 대한 객관적인 자료를 증거로 제출해야만 합니다.
하자담보책임과 관련된 소송은 입증과정에 복잡한 편이고, 최종 결론이 내려질 때까지 시간도 많이 걸리는 편이기 때문에 부동산전문변호사의 도움을 받아 문제를 해결하시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 법적 분쟁에서 성공적인 결과를 이끌어낸 승소 노하우를 바탕으로 도움이 필요하신 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
매도인의 하자담보책임 등 부동산 관련 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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