부동산전문변호사가 알려주는 재건축, 재개발 절차
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오늘은 많은 분들이 관심을 가지고 계시지만, 쉽게 접근하기 어려운 '재건축 절차'에 대해서 함께 알아보려고 합니다.
부동산전문변호사가 알려주는 재건축, 재개발 절차
부동산 경기가 예전보다 위축되었지만 오히려 재건축, 재개발에 대한 관심은 높아지고 있는 상황입니다.
재건축, 재개발은 부동산 소유자에게 큰 이익을 안겨다주기 때문에, 많은 분들이 관심을 가지고 계시는 것인데요.
그런데 재건축, 재개발과 관련된 법률 용어가 매우 생소해 이해를 하는데 큰 어려움을 겪는 경우가 많습니다.
사업시행인가, 관리처분계획인가, 현금청산 등 관련 법률은 매우 생소한 용어들을 사용하기 때문에, 관심을 가지고 공부를 하려고 해도 용어에서 막히는 경우가 많습니다.
재건축, 재개발에 대한 이해도를 높이기 위해서는 일단 기본적인 용어를 숙지하면서, 재건축/재개발 절차의 큰 흐름을 알아둘 필요가 있습니다.
각 절차를 간단하게 살펴보면 아래와 같습니다.
1. 사업준비단계
사업준비단계는 도시 및 주거 환경정비 기본계획을 수립하고, 안전진단 및 정비구역을 수립하는 절차로 진행이 됩니다.
정비기본계획은 기존의 노후하고 불량한 건축물들이 밀집되어 있는 주거지역을 새롭게 개선하는 계획입니다. 국가, 시군단위에서 정비기본계획은 보통 10년 단위로 수립이 됩니다.
정비기본계획이 수립되면 재건축의 경우 '안전진단'을 진행해 재건축이 필요한지 여부에 대한 검증을 받아야 합니다.
재건축 안전진단에 관한 신문기사를 흔하게 접할 수 있는 이유가 바로 여기에 있습니다. 재건축 절차가 성공적으로 진행되기 위해서는 안전진단을 통과해야 합니다.
재개발의 경우에는 별도로 안전진단 절차를 진행하지는 않습니다.
2. 사업시행단계
사업시행단계는 추진위원회와 조합을 설립한 뒤, 시공사를 선정해 사업시행인가를 받는 과정으로 진행이 됩니다.
정비구역으로 지정된 곳에서 추진위원회를 설립하기 위해서는 정비구역 내 토지 등 소유자의 과반수 이상의 동의를 확보한 뒤 지자체의 승인을 받아야 합니다.
지자체의 승인을 받은 이후에는 정식으로 조합을 설립하기 위한 절차를 진행해야 합니다. 재건축, 재개발 조합을 설립하기 위해서는 75%이상의 동의가 있어야 합니다. 조합이 설립되면 추진위원회의 업무는 모두 조합에 인계되고 추진위원회는 해산을 하게 됩니다.
재건축, 재개발 조합이 설립되면 공사를 진행하기 위해 시공사 선정에돌입하게 됩니다. 보통 공개입찰방식을 통해 조합원의 투표로 시공사를 선정합니다.
또한 조합이 위치한 구역의 지자체로부터 사업시행인가를 받는 절차를 진행합니다. 조합이 관할 지자체에 재건축, 재개발에 대한 구체적인 계획을 제출하고 지자체가 승인을 하는 방식으로 진행이 됩니다.
3. 관리처분계획 단계
관리처분인가단계에서는 감정평가, 조합원 분양신청 등의 절차가 진행이 되는데요. 관리처분계획이란 정비사업에 관하여 조합원 등에게 합리적인 권리의 배분을 하는 절차입니다.
재건축, 재개발 사업에서 감정평가는 매우 중요합니다. 감정평가 결과에 따라 조합원 등의 얻게되는 수익이 결정되기 때문입니다.
때때로 감정평가결과가 만족스럽게 나오지 않아 이를 둘러싼 소송이 진행되기도 합니다.
관리처분계획 인가 단계에서는 조합원의 분양신청을 받고, 분양신청을 하지 않은 자에 대한 현금청산절차가 진행됩니다.
현금청산절차는 조합설립에 동의하지 않거나 분양신청을 하지 않은 자들에 대하여 조합이 명도소송 혹은 매도청구소송을 진행하는 방향으로 진행이 됩니다.
재건축, 재개발 계획에 동의하지 않는 소유자 이외에도 사업 구역에서 영업을 하거나 거주를 하고 있는 임차인들을 어떻게 내보내야 하는지도 문제가 됩니다.
관리처분계획인가 단계는 감정평가를 통해 조합원이 얻는 수익이 구체적으로 나오게 되고, 현금청산자, 임차인들에 대한 법적절차가 진행되므로 다양한 법적 분쟁이 발생하게 됩니다.
4. 사업완료단계
관리처분계획인가 후 본격적인 공사가 진행되는데, 이후 본공사 진행을 위해 이주 및 철거 절차를 진행하게 됩니다.
이주 및 철거 절차가 마무리 되면 본격적인 공사가 진행되는데, 이후 공사가 완료되면 분양절차가 진행이 됩니다.
공사와 분양절차가 끝나면 소유권보전등기절차가 진행되고, 이를 위한 이전고시 절차가 진행이 됩니다.
이전고시까지 완료되면 재건축/재개발 절차가 마무리된 것이기 때문에, 이후 조합은 청산절차와 해산절차를 진행하게 됩니다.
재건축/재개발과 관련된 법적 분쟁은 무수히 발생하는 편입니다. 관련 법리가 복잡하기 때문에 재건축/재개발과 관련된 법적 분쟁을 해결하기 위해서는 전문 변호사의 도움이 필수입니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 복잡한 재건축, 재개발 법적 분쟁에 휘말리신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
재건축, 재개발과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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