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오늘은 실제 거래계에서 자주 문제 되는 부동산 매매 계약금 반환의 법리에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
부동산 매매 계약금 반환의 법리 핵심포인트
부동산과 관련된 거래 형태 중 가장 많은 것이 바로 매매와 임대차입니다. 부동산을 매매해서 임대인이되고, 임대인이 임차인과 임대차 계약을 체결하곤 합니다.
민법은 매매에 관한 규정을 다른 유상계약에 관한 규정에 준용하고 있는데요. 부동산 매매 계약금 반환의 법리는 전세 계약금 반환에도 그대로 적용이 됩니다.
부동산 매매는 때때로 심각한 법적 분쟁의 원인이 되기도 합니다. 부동산 시세가 오르락 내리락 할 때가 많기 때문입니다.
특히나 부동산 호황기 시절에는 한주사이에 수천만원이 오르는 경우가 많았는데, 이렇게 되면 소유자는 기존에 체결된 매매 계약을 취소하는 것을 심각하게 고려하게 됩니다.
부동산 매매 계약금 반환과 관련된 내용이 거래계에서 자주 문제가 되는 이유는 부동산 거래는 수개월의 시간을 두고 이루어지는 것이 보통이기 때문입니다.
부동산 매매 대금은 보통 수억원에 이르고, 이 때문에 계약금, 중도금, 잔금 순으로 몇 개월에 걸쳐 납입을 하게 되는데요.
부동산 매매 계약금을 주고받은 단계에서 계약이 파기되면 계약금을 돌려줄 것인지 등이 문제가 됩니다.
또한 실제 거래계에서는 이른바 '가계약'이라는 개념이 있는데, 가계약 체결 후 돌연 계약을 취소하는 사례가 많아 문제가 되곤 합니다.
부동산 매매 계약금 반환의 법리는 깊이 파고 들어가면 복잡합니다. 실제 거래계에서 자주 문제가 되는 핵심 내용을 말씀드리면 다음과 같습니다.
첫째, 부동산 계약금을 지급한 단계라면 중도금 지급 전에 교부자는 계약금을 포기하는 조건으로, 수령자는 배액을 상환하는 조건으로 계약 해제가 가능합니다.
법률용어로 이를 '해약금'에 의한 해제라고 합니다. 부동산 상승기에 매도인이 해약금에 의한 해제를 진행하는 경우가 많은데, 이 경우 계약금은 당연히 매수인에게 돌려주어야 합니다.
둘째, 정식 계약서를 작성하지 않은 이른바 '가계약'의 경우에도 계약의 중요 사항에 대한 합의가 있다면 계약체결이 인정될 수 있습니다.
계약의 성립은 "계약의 중요사항에 대한 합의가 있었는지" 여부에 달려있기 때문입니다. 계약서를 작성하지 않아도 이에 대한 입증만 있다면 계약성립이 인정될 수 있습니다.
그리고 가계약금이라고 하더라도 계약체결 명목으로 금원을 주고받았다는 것 자체가 계약 성립의 증거로 인정될 수 있습니다.
셋째, 상대방이 부동산 매매 계약을 일방 파기한 경우 '위약금 약정'이 존재하는지 여부가 매우 중요한 사항입니다.
위약금 약정은 매매 계약 당사자 중 일방이 계약을 파기한 경우 손해배상을 한다는 내용의 약정입니다.
표준 매매 계약서에는 "매매 계약 일방 파기시 손해배상 책임을 부담하고, 손해배상액은 계약금으로 한다."는 내용이 있는데 이것이 위약금 약정입니다.
가계약의 경우 일방 파기에 대한 손해배상을 청구하기 위해서는 위약금 약정이 존재하는지를 체크할 필요가 있습니다.
부동산 매매 계약금 반환 여부는 구체적인 계약 조건에 따라 달라집니다. 그리고 승소 가능성은 문제가 발생했을 때 어떻게 대처했는지에 따라 달라집니다.
부동산 매매 계약금 반환과 관련된 법적 분쟁은 매매대금의 액수가 크면 클수록 문제되는 계약금 액수도 커집니다. 상황이 복잡하고 문제가 되는 계약금의 액수가 크다면 초기단계에서부터 부동산 전문 변호사의 조력을 받으시는 것이 좋습니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 법적 분쟁에서 성공적인 결과를 이끌어낸 승소 노하우를 바탕으로 도움이 필요하신 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
부동산 매매 계약금 반환 등 부동산과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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부동산 매매 계약금 반환의 법리 핵심포인트