어린이집 권리금 회수, 효율적인 절차 성공 노하누!
안녕하세요. 상가 세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
저희 임차인닷컴은 상가 세입자들의 권리 보호를 위해 앞장 서 왔습니다. 임차인닷컴은 무수히 많은 권리금 관련 사건을 진행해 권리금 회수에 성공한 승소 사례를 보유하고 있습니다.
상가 권리금은 상가 임차인에게 매우 중요한 자산입니다. 처음에 영업을 시작할 때 상당한 수준의 권리금을 투입하기 때문에, 권리금이 제대로 회수가 되지 않으면 받게 되는 손해가 막심합니다.
보통 권리금은 약국, 식당, 카페, 카센터, 세차장, 노래방, 학원, 게임방 등 무수히 많은 업종에서 인정되는데, '어린이집' 역시 상가 권리금 회수의 대상이 되는 업종 중 하나입니다. 실제로 인터넷을 검색해보면 어린이집을 매물로 내놓으며 권리금 액수를 기재해 놓은 글들을 많이 볼 수 있습니다.
어린이집 권리금 성공적인 회수어린이집 역시 상가임대차보호법의 적용 대상이 되기 때문에, 어린이집을 운영하던 원장님은 임대차 계약 만기 즈음해서 임대인에게 신규 임차인 주선행위를 하여 권리금 회수를 도모할 수 있습니다.
상가임대차보호법은 계약갱신청구권의 행사기간을 10년으로 규정하고 있습니다. 비교적 긴 기간이지만 어쨌거나 무한정 월세를 주고 영업을 할 수는 없기 때문에, 어느 순간은 영업장에서 퇴거를 해야만 합니다. 대법원 판례는 영업기간이 10년이 넘는 경우에도 권리금 회수 기회가 보장된다고 판시하고 있기 때문에, 영업 종료 시점에 어린이집 권리금에 관한 문제가 필연적으로 발생할 수밖에 없습니다.
실제로 영업이 잘되는 어린이집의 경우에는 신규임차인에게 받는 권리금의 액수가 상당히 큰 편입니다. 어느정도 원활한 운영이 보장된 어린이집의 경우에는 권리금 액수가 수천만원은 기본이고, 비싼 곳은 수억원에 달하는 곳도 상당히 많이 있습니다. 어린이집에 대한 권리양도양수만를 전문적으로 하는 공인중개사가 있을 정도입니다.
사립유치원의 경우 사립학교법에 따라 유치원을 사고파는 거래 행위가 엄격히 금지됩니다. 하지만 민간 어린이집의 경우에는 이를 금지하는 별도의 규정이 존재하지 않습니다.
그렇기 때문에 민간어린이집을 권리금을 받고 양도를 하거나, 권리금을 주고 양수를 하는 사례가 이제는 거래 관행이 되어 매우 자연스럽게 이루어지고 있는 상황입니다.
어린이집을 권리금을 주고받고 사고파는 행위가 교육의 공공성을 해친다는 지적이 있지만, 어쨌거나 어린이집을 운영하는 입장에서 수익을 생각하지 않을 수는 없습니다. 실제로 어린이집을 잘 운영하기 위해서는 일반 상가 못지 않은 노력이 필요합니다. 또한 관련법상 별다르게 제한되는 사항도 없기 때문에, 계약만료 시점에 기존 원장님은 새로운 임차인을 구해 권리금을 회수하는 방법을 도모하게 됩니다.
계약만기 시점에 권리금을 성공적으로 회수하기 위해서는 임차인 분들의 부단한 노력이 필요합니다. 이것은 일반 상가가 아닌 어린이집의 경우에도 마찬가지입니다.
권리금을 성공적으로 회수하기 위해서는 상가임대차보호법이 정하는 요건에 따라 임대인에게 신규임차인을 주선하는 행위를 하여야 하고, 임대인이 이유 없이 이를 거절하였을 때는 신속하게 상가 권리금 소송을 진행해야 합니다.
상가임대차보호법이 임차인의 권리금 회수 기회를 보장하고 있기는 하지만, 아쉽게도 권리금이 임차인에게 자동적으로 보장되는 것은 아닙니다. 임대인이 임차인에게 직접 권리금을 지급해야 할 의무를 부담하는 것도 아닙니다.
권리금은 원칙적으로 기존 임차인이 신규 임차인에게 영업을 양도하는 대가로 받는 금원입니다. 집주인은 본래 권리금과 특별한 관련이 없는데, 법률상 권리금 계약의 완성은 신규 임차인과 임대인 사이에 새롭게 체결되는 임대차 계약이 체결되어야 이루어질 수 있습니다. 따라서 집주인이 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절해 기존 임차인의 권리금 회수 기회가 좌절되었다면 임대인은 손해배상책임을 부담하게 됩니다.
잘 운영되던 어린이집의 권리금 회수를 원하시는 원장님들은 상가임대차보호법이 정하는 기간인 임대차 계약 종료 6개월에서 종료시점까지 신규 임차인을 임대인에게 주선하여야 하는 것입니다. 신규 임차인 주선행위가 성공하면 기존 임차인은 성공적으로 권리금을 회수할 수 있게 됩니다.
임대인이 이유 없이 신규 임차인과의 임대차 계약 체결을 거절한 경우에는 관련 증거들을 모아 어린이집 권리금 반환 손해배상청구소송을 진행해야만 합니다. 상가 권리금 소송은 소장 접수부터 승소 판결까지 상당한 시간이 걸리는 편입니다.
상가 권리금 소송은 임대인의 잘못을 이유로 한 손해배상청구소송입니다. 그렇기 때문에 상가 권리금 소송의 입증책임은 전적으로 원고인 임차인이 부담하게 됩니다. 만약 소송에서 임대인의 잘못으로 권리금 회수 기회가 방해를 받아 손해를 입게되었다는 사실을 입증하지 못하면 패소할 수밖에 없습니다.
위에서 말씀드린 것처럼 어린이집 권리금은 보통 수천만원, 수억원에 이르기 때문에 이유 없이 권리금 회수 기회를 방해하는 임대인에 대한 법적 조치는 어느정도로 예정되어 있는 것입니다. 그런데 주선행위 단계에서 임대인을 설득해 권리금을 회수하는 것과 소송을 통해 권리금을 회수하는 것은 큰 차이가 있습니다.
임대인이 상가임대차보호법과 관련된 내용을 알지 못해 의도치 않게 임차인의 권리금 회수 기회가 방해받는 경우가 충분히 있을 수 있습니다. 이 경우 임대인을 잘 설득하면 소송 없이 권리금을 회수할 수 있습니다. 상가임대차변호사 명의로 내용증명을 발송해 법리적인 부분에 대해 잘 설명하면 임대인이 잘못을 깨닫고 마음을 바꾸는 경우가 꽤 많이 있습니다.
임대인이 처음부터 의도적으로 임차인의 권리금 회수 기회를 방해한다면 상가 권리금 소송을 준비해야 합니다. 의외로 이러한 경우가 실제 현실에서 매우 많이 발생합니다. 어린이집과 같이 권리금 액수가 큰 업종의 경우 임대인이 기존 임차인을 대가없이 내쫓고 신규 임차인으로부터 자신이 권리금을 받으려고 하는 경우가 많습니다. 사람은 누구나 돈의 유혹에 취약하기 때문입니다.
수익을 쫓아 상가 투자를 한 임대인의 경우 이러한 유혹에 매우 취약한 경우가 많습니다. 이 경우 임대인은 권리금 소송이 진행될 것을 예상을 하고 있는데, 임차인의 권리금 청구를 기각시키기 위해 갖은 방법을 다 동원하곤 합니다. 임차인은 권리금을 회수하기 위해 임대인과 매우 힘겨운 싸움을 해야 합니다.
권리금 회수 절차는 매우 까다로운 편이고, 권리금의 액수가 큰 어린이집 권리금의 경우에는 더욱 그러합니다. 갑질을 일삼는 임대인들도 많이 있기 때문에 권리금을 회수하기 위해서는 철저한 준비가 필요합니다. 권리금 소송은 매우 전문적인 영역이기 때문에, 상가임대차보호법에 대한 지식이 부족한 일반 시민이 나홀로 진행해 성공적인 결과를 이끌어내는 것은 사실상 불가능합니다.
효율적인 권리금 회수를 위해서는 상가임대차보호법과 권리금 사건에 정통한 임대차법 전문 변호사, 부동산전문변호사의 도움이 필수입니다. 어렵고도 복잡한 권리금 회수, 승소 경험을 보유한 전문 변호사의 도움을 받아 문제를 해결해 나가시는 것이 바람직합니다.
